Grandes agglomérations et communes plus modestes, focus sur notre top des villes où investir dans la région Grand Est. Tout en profitant du dynamisme de grandes métropoles limitrophes, le Grand Est offre de belles perspectives d’investissement immobilier locatif.
Nos partis pris dans cette étude :
- Une agglomération de plus de 100’000 habitants afin de garantir une profondeur de marché suffisante et une bonne demande locative.
- Une part de résidences principales largement représentée (+80%) afin d’exclure les zones de locations courte durée de notre étude.
- Un revenu annuel par habitant égal ou supérieur à la moyenne nationale de 22’500€ validant l’attractivité économique de l’agglomération et la solvabilité des futurs locataires.
- Une part de jeunes actifs et/ou d’étudiants comprise entre 10% et 20% au sein de la population reflétant une attractivité locative suffisante pour des projets de colocations.
- Un parc immobilier étendu sur les logements T4+ facilitant les projets de colocations (<60%).
- Un ratio prix d’achat du m2 / prix du m2 à la mise en location / tension locative permettant des rendements locatifs bien supérieurs à la moyenne française.
⛪️ Metz : Plus de 100’000 habitants et une stratégie d’investissement agressive (un cas unique en France 🤫)
Située en Moselle, cette commune est, selon notre classement, la première des villes où investir dans le Grand Est. Agglomération très dynamique de plus de 100’000 habitants en 2022, Metz a pour principal avantage d’être située au cœur du territoire des trois frontières (Allemagne, Belgique et Luxembourg), au sein d’un bassin d’emploi de plus de 500 000 travailleurs. L’Eurométropole de Metz est idéalement positionnée avec un bassin de 24 millions d’européens dans un rayon de moins de 200km.
Ce territoire est aussi doté d’un très bon réseau d’infrastructures qui exploite sa localisation stratégique :
- Grâce à sa position au carrefour de deux axes autoroutiers majeurs (l’A4 et l’A31), la métropole se situe à 50 min de Luxembourg, 45 min de Strasbourg et 3h10 de Bruxelles en voiture.
- Metz est situé au cœur du nœud ferroviaire Benelux/Suisse/Italie et France/Allemagne/Europe de l’Est. 75 trains grande ligne assurent le transit quotidien de milliers de frontaliers. Metz est relié à Paris en 82 minutes via le TGV Est.
En misant sur des quartiers périphériques de Metz, la stratégie de nos clients n’est pas une stratégie patrimoniale ou la recherche d’une forte plus-value à la revente ; L’objectif est de maximiser le rendement et les revenus à court/moyen terme (notamment le temps du déficit foncier).
Par exemple, chez Adrien, nous avons réalisé une très bonne opération financière avec une acquisition à un prix inférieur au prix du marché dans un secteur connaissant une bonne tension locative et propice à la colocation. Les travaux de rénovation et la création d’une quatrième chambre permettent ainsi à Adrien d’obtenir un cash-flow positif et d’optimiser sa rentabilité.
🏫 Thionville : L’exception qui confirme la règle
Thionville qui fait exception selon nos critères statistiques de base, est une agglomération de moins de 40’000 habitants avec à peine 5% d’étudiants… et pourtant elle compense ses défauts démographiques par des atouts économiques et géographiques incontestables.
Le bassin économique thionvillois s’appuie sur une dynamique de croissance qui l’entoure :
- Entre Metz et le Luxembourg, Thionville bénéficie d’une situation privilégiée au sein du sillon lorrain au cœur d’une région multi-frontalière.
- Un territoire traversé par les axes majeurs de communication en Europe : réseau autoroutier, réseau ferré, voie fluviale grand gabarit et voie aérienne.
- Plus de 42% de travailleurs étrangers résident à Thionville, avec un revenu annuel médian largement supérieur à la moyenne nationale (26’812€ vs 22’500€).
Le projet de Jonathan permet de mesurer le potentiel de Thionville : un prix de marché attractif et une forte demande locative grâce à sa proximité directe avec le Luxembourg. Nous avons investi sur un bien idéalement situé à 15 minutes à pied de la gare et à 5 minutes de l’autoroute qui rejoint le Luxembourg en moins de 30 minutes.
👑 Reims : Aux portes de Paris
Cette ville du nord-est de la France accueille plus de 183’000 habitants et se positionne à la douzième place des communes les plus peuplées du pays. Surnommée « la cité des rois », Reims est une ville commerciale et administrative, possédant un patrimoine culturel et historique de qualité.
Premier pôle économique de la région Champagne-Ardenne devant Troyes et Châlons-en-Champagne, les principaux secteurs d’activités économiques de la ville sont l’agroalimentaire (en particulier le champagne) et son pôle d’enseignements et de recherches (avec de grandes écoles telles que Neoma, Science Po, CNAM, CESI, SUPINFO etc.).
La ville se positionne à un carrefour de voies de communication importantes :
- Elle se situe au nord du département, à 1h40 de Paris, 1h50 d’Amiens et à 1h25 de Troyes en voiture.
- L’arrivée du TGV en 2007 a amélioré grandement la qualité de vie des Rémois car il permet de rejoindre Paris en seulement 45 minutes, 35 minutes pour Marne-la-Vallée et 30 minutes pour l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle.
- Reims s’affirme comme une ville dynamique mêlant un tissu économique solide et une population étudiante très importante.
Avant d’être un chasseur de projets redoutable sur Marseille, Romain est un client-investisseur dans le Grand-Est. Il a acquis l’été dernier un appartement à Reims qui sera transformé en colocation 4 chambres d’ici Janvier 2023! Un beau projet estimé à 221K€ tout compris avec un taux de rentabilité net de 6.9%…
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💼 Nancy : La ville étudiante par excellence
Nancy est une ville du Grand Est, qui se distingue par son activité culturelle et son dynamisme étudiant. Elle accueille chaque année plus de 47’000 étudiants dans sa métropole grâce à ses universités, ses grandes écoles renommées comme Telecom, les Beaux-Arts et Science Po. Ce nombre croissant d’étudiants garantit un énorme potentiel locatif tous les ans à Nancy.
Par ailleurs, le Grand Nancy est aussi le premier pôle économique de la région Lorraine:
- Sa métropole représente 16,3 % de l’emploi régional.
- À un peu plus d’une heure de Paris en TGV et de Metz, Nancy se présente comme le pied-à-terre idéal à mi-chemin entre la capitale et les frontières de l’est.
Seul bémol, Nancy intra-muros est une petite ville de 15 km² qui possède une densité de population très élevée avec une part de logement T4 et + en tension. Il sera plus facile d’investir sur des petites surfaces dans la ville.
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Nos sources : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5359146#consulter