Romain Borriello
Romain Borriello

City Manager - Marseille

Investir à Marseille, nos quartiers de prédilection

Emplacement, emplacement, emplacement… à Marseille peut être encore plus qu’ailleurs, la connaissance et la maîtrise du secteur est primordiale.

La ville de Marseille, 2ème commune de l’hexagone et une des plus anciennes villes de France, s’étend aujourd’hui sur une superficie de 3’150 km2 et compte plus de 1,8 million d’habitants dans son agglomération. 

Pôle économique majeur du sud-est de la France grâce à son grand port maritime, Marseille est le premier port français en termes de volume de marchandise. L’ouverture de Marseille sur la Méditerranée, fait de cette dernière, une commune cosmopolite et multiculturelle propice aux échanges commerciaux. D’ambitieux projets de développement urbain et économique sont prévus afin de conserver cette image de ville en croissance, par exemple : 

  • Les opérations de rénovation urbaine conduite avec l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée qui depuis son lancement a hissé Marseille comme le 4ème quartier d’affaire de France derrière La Défense, Part-Dieu et Euralille. 
  • En 2023, le programme rayonnera notamment sur le 2ème et le 3ème arrondissement avec la sortie des tours La Porte Bleue et Mirabeau. 
  • Dans 2 ans, les 6ème et 9ème arrondissements connaîtront, eux aussi, un bon en avant avec la mise en place du prolongement du tramway Place Castellane et à Dromel. 
Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires de France et Insee)

Malgré cela, aux yeux des investisseurs, les prix de l’immobilier à Marseille sont encore sous-évalués et connaissent une forte réévaluation depuis 2018. Au début de l’année 2022 le prix au m² à Marseille était 4 fois moins élevé que le prix au m² moyen à Paris, et 2 fois moins élevé que le prix au m² moyen à Lyon. Cependant, sa valeur locative est là même qu’à Lyon ! Cet effet de levier procure une excellente rentabilité locative.

Source : Note de conjoncture immobilière – Notaires de France

Pourtant, Marseille s’appréhende mal sans une connaissance fine de la ville et de ses disparités d’un quartier à l’autre. Il est nécessaire de bien délimiter les zones stratégiques de la ville pour investir dans des quartiers à fort potentiel et envisager une plus-value à la revente. 

Marseille en quelques chiffres : 

  • La moyenne d’âge des habitants est de 39 ans.
  • Le revenu médian annuel par ménage est de 24 128 €, soit près de 1 500 € de plus que la moyenne nationale qui se situe à 22 500 €.
  • Le taux de chômage est de 18, 6%.
  • Il y a 432’378 logements dont 89,8 % de résidences principales.
  • 53,2 % des habitants sont locataires de leur résidence principale et 44,2 % en sont propriétaires. 
  • 9% du parc immobilier sont des studio et 35,2 % des logements ont 4 pièces et +. 

Dans l’optique de cibler les bonnes localisations pour vos futurs investissements, nous vous partageons aujourd’hui 4 des quartiers dans lesquels nous investissons avec nos 3 stratégies d’investissements. 

BOMPARD (7ème – Patrimonial)

Le quartier de Bompard commence sous Notre-Dame de la Garde et se termine au bord de la mer, au niveau de la corniche du président John Fitzgerald Kennedy. Niché sur les hauteurs du 7ème arrondissement, sa situation est idéale pour les citadins amoureux de la mer et des vues dégagées.

La construction de la corniche, en 1954, a transformé ce quartier et son bord de mer avec une nouvelle promenade piétonne couplée à un axe routier très fréquenté. Les constructions du quartier sont réparties entre des maisons individuelles aisées de ces années 50 (pour 40%) et des constructions d’immeuble plus récentes et plus modestes (pour 60%).

Le quartier regorge d’une multitude de ruelles, de croisements et d’impasses typiques qui s’articulent autour du boulevard Bompard et qui scinde le quartier en deux. Sa situation géographique et l’architecture de ses rues, difficile d’accès, rend le quartier particulièrement calme, et est aujourd’hui très recherché par les familles et les jeunes couples. D’ailleurs 50% des 4’200 habitants du quartier sont des couples sans enfants et les ¾ sont des cadres et chefs d’entreprises. Cette évolution explique aussi la densité des écoles et des petits commerces réputés. 

Bompard est une des destinations de choix pour l’immobilier haut de gamme à Marseille, le quartier recèle aussi de magnifiques villas surplombant la corniche. Les prix de l’immobilier, quant à eux, sont parmi les plus élevées à Marseille, à l’instar des quartiers voisins longés par la corniche au sud de la ville, comme Endoume et le Roucas Blanc. Le prix moyen se situe autour de 5’100 euros le m2 pour un appartement et de 6300 euros le m2 pour une maison. 

Pour l’investissement d’Antoine, dernière réalisation de notre portefeuille, la localisation était au centre de ce projet. Avec la volonté de s’implanter dans le triangle d’or Marseillais (7ème arrondissement) le périmètre de nos recherches était défini. Après une recherche off-market de quelques semaines : nous avons trouvé un bien rare, de petite surface et avec un prix au m2 dans la fourchette basse de la moyenne pour ce quartier.

LES CHARTREUX (4ème – Hybride)

Le quartier des Chartreux limitrophe des quartiers Saint-Just, Montolivet et Cinq-Avenues se développe sur les pentes du vallon de la Madeleine, creusé par la rivière le Jarret. Il fait partie du 4ème arrondissement qui est le plus petit de Marseille avec 3km2 de surface. 

Son emblématique église est l’une des plus anciennes de Marseille. Quartier central et paisible, les habitants de 4ème arrondissement se composent de jeunes actifs et de familles qui apprécient la proximité des commerces et commodités mais aussi de l’entrée de l’autoroute Nord. Le centre ville est accessible en 10 minutes via les transports en commun et à mi-chemin de plusieurs pôles économiques et universitaires, son emplacement est idéal pour les jeunes actifs et les étudiants.

Les Chartreux est un quartier calme et propice à l’investissement locatif avec 92 % d’appartements dans son parc de 5’541 logements.

Vous souhaitez investir pour trouver un équilibre entre un rendement intéressant à court terme et une plus-value à long terme ? Retrouvez les exemples des projets d’Oscar et de Floriane : deux investissements autofinancés dans le quartier des chartreux.  

De nombreux projets hybrides arriveront dans quelques mois dans le 5ème arrondissement (à Camas) et dans le 10ème arrondissement (à la Timone). Restez connectés sur nos réseaux sociaux pour suivre les avancées de ces projets.

DROMEL / STE-MARGUERITE (9ème – Agressif)

Le quartier Sainte-Marguerite se situe dans le 9ème arrondissement, le plus grand de Marseille. Il est bordé par deux grandes avenues, l’avenue du Prado à l’Ouest et l’avenue Viton.

Ce quartier est connu pour ces nombreux espaces verts, dont notamment le Parc de la Magalone ayant été classé « Jardin Remarquable » par le Ministère de la Culture, mais aussi le Parc Dromel, le Parc de la Maison Blanche et le Parc Sévigné. 

Desservi par le métro, le quartier de Sainte-Marguerite est facilement accessible depuis le centre-ville en voiture et en métro. Les étudiants de l’enseignement supérieur aiment y habiter de part sa localisation à mi-chemin entre le centre ville et les banlieues sud de la ville comme Luminy où réside l’école de commerce KEDGE et l’université STAPS, par exemple.

Encore sous-exploité par les investisseurs locatif, c’est un quartier en devenir grâce à l’arrivée du Tramway dans 2 ans qui finira de le relier à toutes les zones de Marseille en moins de 10min. On y compte également un pôle médical important reconnu avec ses Hôpitaux Universitaires et de nombreux projets d’entreprises fleurissent aux alentours grâce au rayonnement du vélodrome voisin. 

Les offres de colocation dans cette zone sont encore rares, notre client investisseur Alain a saisi une opportunité agressive et bénéficie aujourd’hui d’un avantage face à une demande croissante.

BELLE DE MAI (3ème – Agressif)

Dans le 3ème arrondissement, la Belle de Mai a longtemps été le siège de la manufacture des tabacs de Marseille. Le quartier est délimité par la zone industrielle du quartier est située au Sud et de la rue Guibal qui longe les voies ferrées de la gare St Charles, tandis que le centre villageois de la Belle de Mai est situé en retrait, au Nord, jusqu’aux voies rapides de Plombières.

Quartier historique de Marseille, il passe de lieu de villégiature des notables marseillais à zone industrielle au XIXème siècle grâce à sa proximité avec le port de commerce de la Joliette. La manufacture désaffectée, devenue friche industrielle, a été rénovée et transformée en lieu culturel et patrimonial dans les années 90. 

Aujourd’hui, l’avenir du quartier se dessine grâce au développement immobilier des projets Euroméditerranée sur le front de mer. Grâce à cela, la Belle de Mai abrite désormais les Archives Municipales de Marseille, un Pôle Média et la Friche qui est aujourd’hui un espace culturel incontournable. 

De bonnes affaires en matière d’immobilier sont encore possibles avec les maisons de ville situées autour du noyau villageois de la Belle de Mai. La vie de quartier y est animée, et les commerces y sont nombreux. Avec un budget un peu plus élevé par rapport à la moyenne du quartier (autour des 2400€/m2), on peut se diriger vers le sud-ouest de l’arrondissement, pour profiter de l’effet Euroméditerranée et de la proximité de St Charles qui représentent un bon investissement grâce à l’Université des Sciences et de l’IUFM à deux pas.

Notre client-investisseur Alan bénéficie d’un bien idéalement situé dans le quartier entre les archives municipales et le campus de l’université d’Aix-Marseille. A deux pas de la gare St Charles, le tour de force était de combiner un bien qui s’auto-finance avec un bel emplacement au cœur de Marseille. 

Nos projets en cours et à venir : Marseille est une ville multiple, nous développons jour après jour de nouvelles localisations pour répondre aux besoins de nos clients. Découvrez nos offres en exclusivité à Marseille en créant dès aujourd’hui votre espace investisseur!