Vous êtes dirigeant d’entreprise et envisagez d’investir dans l’immobilier. Vous vous demandez s’il est possible d’acheter un bien immobilier avec votre société. Ce montage est généralement possible, sauf incompatibilité d’activités, mais il n’est pas forcément avantageux. Il reste alors une piste à explorer : créer une SCI dont votre société est associée pour concrétiser l’acquisition. Explications !
Peut-on acheter un bien immobilier avec sa société ?
Oui, a priori rien ne vous empêche d’acheter un logement avec votre société, peu importe sa forme juridique, SARL, EURL, SAS ou encore SASU. Il suffit que l’objet social le prévoie et que votre activité professionnelle ne soit pas incompatible avec la location d’un patrimoine.
L’acquisition d’un bien immobilier et l’objet social de la société
Pour qu’une entreprise puisse acheter et exploiter un bien immobilier, encore faut-il que cette activité soit prévue par l’objet social inscrit dans les statuts de la société. Si ce n’est pas le cas, vous devrez simplement élargir l’objet via une modification statutaire, que vous enregistrerez auprès du greffe.
Le conseil de MMH : vérifiez dans les statuts si l’achat d’un bien par la société est soumis ou non à une autorisation préalable des associés, si vous avez opté pour une structure juridique à plusieurs. Vous devez alors obtenir cet accord avant de signer le compromis de vente.
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Attention aux incompatibilités d’activités
En outre, vous devez tenir compte de la compatibilité de votre activité professionnelle avec le mode de location que vous envisagez. Si vous êtes professionnel libéral, par exemple, vous ne pouvez pas faire de location meublée. Cette dernière étant par nature une activité commerciale, elle est incompatible avec votre statut.
Les patrimoines personnels et professionnels
Vous devez tenir compte de la forme juridique de votre société pour mesurer le risque que vous courrez à y loger votre résidence principale ou un bien locatif. Si vous avez choisi une société à responsabilité limitée, comme la SARL ou la SASU, les créanciers peuvent uniquement se payer sur les apports que vous avez consenti pour constituer le capital social. Vous disposez donc d’une bonne protection.
À l’inverse, si vous avez créé une société à responsabilité illimitée, les créanciers pourront récupérer leur créance sur vos biens personnels, dans la limite de votre quote-part de détention dans le capital.
Le régime fiscal de la société exploitante
Il existe 2 régimes d’imposition des bénéfices : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
Si vous avez choisi une société dotée de la transparence fiscale, vous supporterez l’impôt sur le revenu sur les loyers, après déduction des charges, dans votre tranche marginale d’imposition.
En outre, vous profitez de l’avantageux régime de taxation des plus-values des particuliers. Celui-ci prévoit un calcul de la plus-value selon la formule prix de cession – prix d’achat et des abattements sur l’IR et les prélèvements sociaux.
Si vous avez choisi une société à l’IS, c’est elle qui supporte la taxation sur les bénéfices, au taux réduit jusqu’à 42 500 euros ou au taux normal. Vous ne serez taxé que si vous décidez de vous verser les loyers sous forme de dividendes. Il y aura alors double imposition, une première fois au niveau de la société, une seconde entre vos mains, sauf si vous conservez les revenus au niveau de la société (pour les réinvestir par exemple, ce qui est fortement recommandé).
Autre point à prendre en compte : la plus-value à la revente du bien sera soumise au régime professionnel, avec réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et aucun abattement pour durée de détention.
Le régime de l’IS convient ainsi aux projets de réinvestissement des bénéfices et aux entrepreneurs qui appartiennent aux tranches marginales supérieures d’imposition.
Quels sont les avantages d’un achat avec son entreprise ?
Le bien que vous achetez via votre société constitue une immobilisation et il sera mentionné à l’actif de la société. Celle-ci pourra alors amortir l’immeuble et le mobilier, par composants et durée de vie, et déduire les charges d’exploitation comme les frais d’acquisition du bien, les travaux de rénovation ou les factures d’énergie. Grâce aux amortissements et aux déductions, vous pouvez réduire les bénéfices imposables et la taxation.
Aussi, investir via sa société (si elle est à l’impôt sur les sociétés), vous permet d’utiliser l’argent de votre trésorerie pour la faire fructifier. Plutôt que de vous verser des dividendes ou un salaire (fortement taxé) pour ensuite investir en nom propre dans l’immobilier, vous utilisez votre société comme véhicule pour acheter et exploiter un bien immobilier. Vous faites donc l’économie de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales.
À savoir : Pour être déductibles, encore faut-il que les charges soient engagées dans l’intérêt de la société et en lien avec son activité. Un bien immobilier donné en location à titre gratuit à un associé ou au gérant ne pourra donc pas donner lieu à déduction.
Quels sont les inconvénients d’une acquisition avec sa société ?
Le patrimoine immobilier appartient à la société, vous le possédez par voie indirecte, grâce à vos parts sociales. Les biens que vous achetez peuvent donc être exposés aux risques financiers liés à votre activité.
En outre, un bien immobilier inscrit à l’actif augmente la valeur comptable et potentiellement, la valeur de marché de l’entreprise. Si vous souhaitez vendre, les acheteurs potentiels devront payer un prix plus élevé pour inclure la valeur du bien immobilier, ce qui peut décourager certains candidats.
Enfin, rappelons que les plus-values tirées de la revente du bien sont imposées au régime des professionnels, qui se révèle souvent moins avantageux que celui des particuliers.
Quelle alternative pour acquérir un bien immobilier en société ?
Vous le constatez, acheter un bien immobilier avec sa société n’est pas forcément une bonne idée. Comme alternative, vous pouvez créer une SCI dont vous et votre société serez associés, pour y loger les biens. Pour l’exemple, nous supposons que vous êtes déjà dirigeant d’une SASU pour votre activité professionnelle.
Le montage SASU / SCI est une stratégie efficace pour investir dans l’immobilier sans subir les prélèvements fiscaux lourds des dividendes. Il permet d’utiliser la trésorerie d’une SASU soumise à l’impôt sur les sociétés pour financer l’acquisition d’un bien immobilier via une SCI, en combinant les avantages juridiques, financiers et fiscaux des deux structures.
Le principe du montage SASU/SCI
En créant une SCI dont la SASU est associée, vous utiliserez la trésorerie de la SASU pour constituer le capital de la SCI et investir ensuite dans un bien. Vous éviterez ainsi la taxation sur les dividendes.
La SASU deviendra alors propriétaire de la SCI avec un autre associé (pourquoi pas vous, en tant que personne physique ?), et la SCI exploitera le patrimoine immobilier.
Création de la SCI et apport en numéraire de la SASU
La SCI doit obligatoirement être constituée de deux associés au minimum. Vous disposez alors de deux options :
- Investir dans la SCI en nom propre, comme associé de la SASU, avec un pourcentage de détention minimal ;
- Faire appel à un tiers de confiance pour devenir associé de la SCI, votre conjoint par exemple.
La SASU injectera une partie de sa trésorerie dans la SCI sous forme d’un apport en numéraire et deviendra ainsi son associée majoritaire. Si l’apport ne suffit pas pour financer l’intégralité de l’acquisition, la SCI a la possibilité de souscrire un emprunt immobilier auprès d’une banque. Notez que la participation de la SASU en tant qu’associée renforce la solidité financière de la SCI, ce qui peut faciliter l’obtention de crédits auprès des banques.
Autre avantage du montage : les intérêts de cet emprunt seront déductibles des revenus locatifs de la SCI, ce qui permet de réduire les bénéfices imposables.
Fiscalité applicable au montage
La SCI est une société fiscalement transparente : les bénéfices qu’elle perçoit ne sont pas imposés à son niveau, mais à celui de ses associés. Ce sera donc son associée majoritaire, la SASU, qui supportera l’essentiel de la taxation sur les bénéfices, à l’impôt sur les sociétés. L’idéal si vous êtes assujetti dans les tranches marginales supérieures d’imposition : vous vous constituez ainsi un patrimoine sans alourdir votre fiscalité.
En synthèse :
- En investissant directement via la SASU, vous évitez la distribution de dividendes, qui entraîne une friction fiscale lourde. Vous pouvez utiliser la trésorerie de votre société pour concrétiser un investissement immobilier sans pression supplémentaire ;
- Ce montage permet de déduire les charges d’exploitation du bien immobilier et de l’amortir, pour réduire les bénéfices imposables de la société ;
- En logeant le bien dans une SCI, vous isolez l’investissement immobilier de l’activité professionnelle de la SASU et protéger ainsi le patrimoine.
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