L'investissement locatif à Lille en 2024
Nous vous présentons ici un guide complet sur l’investissement immobilier locatif à Lille, une ville dynamique et attractive du Nord de la France, idéale pour développer et diversifier votre patrimoine.
Découvrez les principaux facteurs à prendre en compte lors de l’investissement immobilier à Lille, tels que les quartiers les plus populaires pour les investisseurs, les tendances actuelles du marché immobilier, les prix moyens et les perspectives d’avenir.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Lille ?
La métropole lilloise, avec notamment Tourcoing, Seclin, Villeneuve d’Ascq, Roubaix et Armentières, est la 4ᵉ agglomération la plus importante du pays, avec plus d’un million d’habitants. La ville de Lille, très attractive, se situe à quelques heures des autres grandes métropoles européennes telles que Paris, Londres, Amsterdam ou Bruxelles.
Attirant de plus en plus de jeunes cadres grâce à son nouveau quartier d’affaires Euralille, la métropole des Hauts de France est le troisième pôle économique en France derrière les quartiers de La Défense à Paris et Part Dieu à Lyon. La situation géographique du quartier d’affaires en plein centre-ville, entre les deux grandes gares de la ville, joue un rôle important dans l’attractivité de la ville pour les investisseurs.
De plus, le secteur tertiaire est de loin le secteur le plus dynamique à Lille. La région a vu naître de nombreux succès économiques, aujourd’hui leaders de leurs secteurs : le groupe Mulliez (Auchan, Décathlon, Boulanger…), OVH Cloud, les boulangeries Paul, Bonduelle, Roquette…
Encore plus intéressant pour les investisseurs locatifs, Lille et sa métropole sont également le 3ème pôle étudiant de France, avec près de 180 000 étudiants dans l’enseignement supérieur. Ceci est dû à ses nombreux pôles universitaires et écoles telles que l’Université catholique, l’EDHEC, l’IESEG, Sciences Po, HEI, l’ICOM… Ainsi, les étudiants cherchant un appartement pour suivre leurs études représentent une grande part de la population locative, offrant une rentabilité intéressante et un avantage pour les investisseurs en termes de revenus.
Enfin, Lille et sa métropole jouissent d’un réseau de transport en commun dense. Deux lignes de métro automatiques desservent une soixantaine de stations, auxquelles s’ajoutent 70 lignes de bus, dont huit desservent également la Belgique. Enfin, les deux lignes de tramway permettent de se rendre à Roubaix et Tourcoing.
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L’immobilier locatif Lillois en quelques chiffres
Les habitants
- 235 000 habitants, dont la moyenne d’âge est de 29 ans. D’ailleurs 22% des locataires de l’agglomération ont moins de 25ans.
- 70 % des habitants sont locataires de leur résidence principale.
- Le revenu annuel médian par ménage est de 22 448 €/an, soit presque le même montant que la moyenne nationale qui se situe à 22 500 €.
Les logements
- 133 879 logements dont 90% de résidences principales.
- 48,4 % des logements ont deux ou trois pièces.
- 43% des logements datent d’avant 1949.
- Le parc de meublés a augmenté de près de 78% en 10 ans.
Les spécificités du marché immobilier locatif à Lille
Un foncier atypique 🏘
Contrairement à la plupart des villes médiévales, Lille ne s’est pas développée de manière circulaire autour d’un hyper-centre, mais par la construction de quartiers entiers et en absorbant des villes avoisinantes. C’est pourquoi elle se présente plutôt comme une mosaïque de quartiers, avec chacun une identité et un dynamisme propre, offrant une variété d’opportunités d’investissement locatif.
La typologie et l’âge du foncier lillois se basent notamment sur deux éléments majeurs à considérer lors de votre recherche. L’agglomération lilloise est surtout composée de maisons et d’immeubles de petite taille pour la majorité des années 1930 (un logement sur deux dans l’agglomération est une maison!). Parmi les 114 191 résidences principales, la part des logements datant d’avant 1949 est de 49 087, soit 43 %!
Evolution du prix m2 des appartements dans l'ancien (€)
Source : Note de conjoncture immobilière – Notaires de France
Combinez un foncier ancien et des petites propriétés entretenues par des particuliers et vous obtenez un marché immobilier où les rénovations et les mises aux normes sont indispensables lors des transactions. D’autant plus ces dernières années avec les réglementations autour de la rénovation énergétique des logements à la location.
Bonne nouvelle, cela favorise les marges de négociation pour les acquéreurs, néanmoins vous devrez prendre les conseils d’un artisan qualifié pour effectuer les visites afin de détecter en amont les possibles défaut d’entretien et surcoût de travaux.
Un marché immobilier dynamique et des prix raisonnables 🎉
Le marché immobilier de Lille est en hausse constante depuis une vingtaine d’années. En dix ans, les prix des logements ont progressé encore plus rapidement (+33%). Pour autant, le budget nécessaire pour investir reste raisonnable en comparaison des autres métropoles du top 10 en France : les prix moyens par mètre carré sur la commune restent inférieurs à 4 000 euros.
Le loyer moyen est quant à lui de 13 euros/m2, ce qui permet d’envisager une rentabilité brute de autour de 5% par an. Avec des biens parfois accessibles à moins de 100 000 euros, effectuer un investissement locatif peut donc être intéressant, à condition de bien choisir son bien.
Le dispositif d'encadrement des loyers 📄
Depuis le 1er mars 2020, les loyers sont encadrés à Lille, Hellemmes et Lomme. Il faut dire que la capitale des Flandres est l’une des villes de France où les loyers ont le plus augmenté : +70% entre 2000 et 2012. 50% des logements relèvent du parc locatif privé, la plupart étant des habitations de petite surface. Moins d’un habitant sur trois est propriétaire de son logement, et la demande locative y est très forte. Comptez environ 10 jours pour trouver un locataire, ce qui est extrêmement court.
Le loyer maximum sera calculé selon :
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Quelles sont les perspectives de l'immobilier locatif à Lille ?
Les prix immobiliers à Lille sont en augmentation constante. Selon les données de la Fnaim, au 1er janvier 2023, le prix de vente moyen d’un logement dans cette ville est de 3 917 €/m². Cela représente une augmentation de 2,8% en trois mois et de 6,2% en 12 mois. Dans les mois à venir, les professionnels du secteur s’attendent pourtant à un ralentissement de cette croissance dans un contexte inflationniste.
Malgré tout, pour Lille, l’indice de Tension Immobilière à Lille reste excellent avec 28% et le délai de vente moyen est bas avec 52 jours.
Ces éléments de marché nous démontrent bien l’intérêt d’investir aujourd’hui à Lille, la valorisation des biens immobiliers n’a fait que croître depuis ces dernières années et ce n’est pas fini… Lille, comme Marseille, sont encore sous-évaluées comparées aux autres agglomérations françaises de même dimensions et connaissent une forte réévaluation depuis l’année 2018.
Où investir dans l'immobilier locatif à Lille ?
L’investissement immobilier locatif à Lille, notamment en appartements, est une option intéressante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine et à générer des revenus. Cette ville dynamique, située dans la métropole européenne de Lille et capitale des Flandres, offre une diversité de quartiers pour réaliser un investissement locatif réussi en appartements. Avec une forte présence d’étudiants et de jeunes actifs, Lille présente un marché immobilier attractif pour les investisseurs.
N’hésitez pas à faire votre étude de marché dans différentes agences immobilières, notamment sur le potentiel de loyer que le bien sélectionné peut générer.
Accéder aux données
de notre étude
Découvrez notre étude sur les studios et l'investissement immobilier à Lille quartier par quartier.
Les quartiers où investir
Le Vieux Lille et Lille Centre – Stratégie d'Investissement Patrimoniale
Le Vieux Lille et le centre-ville de Lille sont des quartiers prisés pour les investisseurs qui cherchent un cadre d’investissement locatif patrimonial. Le Vieux Lille, avec ses appartements du XVIIe siècle et son charme typique, offre une excellente opportunité d’investissement immobilier locatif pour les étudiants, notamment en raison de sa proximité avec le quartier Vauban et ses universités réputées. Le marché immobilier dans ce quartier historique affiche des prix compris entre 6 000 et 7 500 euros le mètre carré.
Le secteur entre les deux gares de Lille-Centre continue d’attirer les travailleurs parisiens et les investisseurs, avec des opportunités d’investissement de plus en plus “off-market”.
Moulins, Fives et Hellemmes – Stratégie d'Investissement Hybride
Les quartiers de Moulins, Fives et Hellemmes offrent des opportunités d’investissement immobilier locatif hybride. Les prix des logements dans ces quartiers sont plus abordables et offrent un meilleur rendement locatif que dans le centre de Lille. Moulins, situé au sud de Lille, propose des appartements anciens à partir de 2 500 euros le m2 et de petites maisons en brique rouge entre 2 000 et 4 500 euros le m2.
Fives et Hellemmes, d’anciens quartiers industriels en pleine rénovation, attirent une clientèle à la recherche d’animation et de logements bon marché. Fives offre des petites maisons à 2 000-2 500 euros le m2 et des appartements aux mêmes tarifs, tandis qu’Hellemmes propose des appartements autour de 3 000 euros le mètre carré.
L’ouest Lomme et Bois-Blanc – Stratégie d'Investissement Hybride
L’ouest de Lille, avec les quartiers de Lomme et Bois-Blanc, offre également des opportunités d’investissement locatif hybride. Ces quartiers, situés dans la métropole lilloise, sont en pleine expansion et présentent un cadre de vie agréable.
Investir dans un studio à Lille, c’est s’assurer un marché locatif soutenu, notamment grâce à la présence des nombreuses universités de la ville. De plus, la valorisation du foncier lillois dans le temps démontre le développement constant de la ville et sa métropole, offrant ainsi des opportunités de plus-value à la revente pour les investisseurs.
Conclusion
Lille, ville attractive et dynamique de France, offre d’excellentes opportunités pour les investisseurs en immobilier locatif. Certains quartiers, comme Lomme et Bois-Blanc, se distinguent par leur potentiel d’investissement locatif..
En résumé, investir dans un studio à Lille c’est s’assurer :
- Un marché locatif soutenu : un bien immobilier locatif situé à proximité des nombreuses universités de Lille, dans des quartiers tels que Lomme et Bois-Blanc, sera une opportunité de choix pour votre projet d’investissement locatif. Les étudiants et jeunes actifs constituent une demande locative importante.
- Une valorisation dans le temps du foncier : la ville de Lille et sa métropole européenne sont en plein développement. Les investissements et rénovations de l’immobilier aujourd’hui à Lille, en particulier dans les quartiers de Lomme et Bois-Blanc, seront des leviers de plus-value à la revente dans le futur.
- Un cadre de vie agréable : Les quartiers de Lomme et Bois-Blanc offrent un cadre de vie agréable pour les résidents, avec des espaces verts et des équipements publics de qualité. Ce cadre de vie attractif contribue à la rentabilité brute de l’investissement immobilier locatif dans ces quartiers.
- Une excellente desserte : Grâce à sa position stratégique au sein de la métropole européenne de Lille et sa proximité avec les grandes capitales européennes comme Paris, Bruxelles et Londres, les quartiers de Lomme et Bois-Blanc sont très bien desservis par les transports en commun et les infrastructures routières.
- Un rendement brut moyen intéressant : L’investissement locatif à Lille, en particulier dans les quartiers de Lomme et Bois-Blanc, offre un rendement brut moyen compétitif par rapport aux autres villes de France et d’Europe.
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