Investissement locatif à Paris en 2024
Nous vous présentons ici un guide complet sur l’investissement immobilier à Paris.
Découvrez les principaux facteurs à prendre en compte lors de l’investissement immobilier à Paris, tels que les quartiers les plus populaires pour les investisseurs, les tendances actuelles du marché immobilier, les prix moyens et les perspectives d’avenir.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Paris ?
A Paris, le prix du mètre carré, qui était autour de 3 000 € au début des années 2000 est maintenant aux alentours de 10 000 € et plus dans les arrondissements les plus cotés (en euros constants).
Cette croissance exponentielle des prix de l’immobilier s’explique notamment par un marché immobilier du neuf limité et des règles de construction et d’aménagement contraignantes, qui ne permettent pas d’augmenter la superficie habitable. Additionnons à cela une demande d’achat comme de location qui n’a de cesse de croître, et l’on comprend aisément la tension immobilière dans la capitale, qui entraîne une envolée des prix.
Acheter un bien locatif dans la Ville lumière reste ainsi incontournable, si vous êtes en quête d’un investissement sécurisé et d’une très bonne rentabilité à long terme. Vous profiterez en effet d’une demande locative soutenue, d’un rendement attractif et d’un solide potentiel de plus-value à la revente.
Le marché immobilier se révèle dynamique, grâce à un bassin d’emplois conséquent et une forte attractivité touristique, qui attire autant les investisseurs français qu’étrangers.
En un mot, le marché immobilier parisien représente la sécurité de placement pour tout investisseur. Depuis les premières données collectées, le marché reste résilient et Paris n’a jamais connu de recul marquant. Les prix des biens ont pourtant subi des périodes de baisse mais sur des cycles relativement courts (4-6ans) avant de remonter et dépasser le seuil précédent.
Évolution du prix du m² à Paris
Source : Notaire de Paris – Historique des prix au m² en euros constants des appartements anciens à Paris par arrondissement
Ainsi, le marché parisien est soumis à de fortes tensions : un stock de biens disponible relativement faible qui sont peu négociables par rapport une demande locative continuellement très élevée. Une connaissance fine et une forte réactivité seront nécessaires pour parvenir à y investir.
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L’immobilier locatif Parisien en quelques chiffres
Les habitants
- Plus de 2M d’habitants au sein d’une métropole du grand Paris de 7M
- 44% des habitants sont locataires du parc privé et 33% en sont propriétaires
- Une taille moyenne des ménages de 1,87 personnes
Les logements
- Il y a 1 346 430 logements dont 82% de résidences principales
- 56% des résidences principales ont 2 pièces ou moins
- 50% du foncier est âgé de plus de +80ans
Les spécificités du marché immobilier locatif à Paris
Un marché de l’ancien 🗝
Ainsi, Paris, par ses nombreux immeubles historiques et la surface réduite des logements, propose aujourd’hui très peu de foncier disponible.
Dans ce contexte, l’intérêt d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien au sein de la capitale n’est plus à prouver. Cependant cette situation de déficit de logements sur le marché immobilier est aussi en grande partie responsable de la politique tarifaire pratiquée à Paris, à la location comme à la vente.
La rénovation : une aubaine 🧱
Face à un marché de l’ancien majoritaire, de nombreuses opportunités s’ouvrent aujourd’hui et d’autant plus avec la loi climat. La rénovation énergétique s’impose, elle entraîne des prix d’achat plus raisonnables et une part de travaux plus importante.
Elle ouvre ainsi la porte aux mécanismes LMNP très intéressants pour un achat locatif.
L’encadrement des loyers 📄
Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier, sachez que la ville de Paris applique le principe de l’encadrement des prix des loyers depuis 2015 (loi Alur). Donc, un loyer de référence ainsi qu’un loyer de référence majoré sont applicables en fonction de la zone et du type de logement mis en location. À ce montant peuvent s’ajouter des compléments de loyer, mentionnés sur le bail, si certaines caractéristiques du logement (une rénovation récente par exemple) ou de localisation (arrondissement prisé, bords de Seine, etc.) les justifient.
Le loyer maximum sera calculé selon :
Quelle est la rentabilité locative à Paris ?
Le rendement désigne le flux de capitaux que vous percevez de votre investissement, c’est-à-dire les loyers. La rentabilité quant à elle intègre les loyers et l’éventuelle plus-value à la revente. Cette dernière se calcule ainsi a posteriori, si vous revendez votre bien immobilier.
Le calcul du rendement à Paris
Pour calculer le rendement d’un investissement à Paris, vous appliquerez la formule : montant des loyers annuels / prix d’achat x 100. Il s’agit là du rendement brut, mais pour affiner le résultat, en comptabilisant les dépenses, charges et impositions que vous supportez, vous pouvez aussi calculer :
- Le rendement net à Paris : loyers annuels – charges / prix d’acquisition x 100
- Le rendement net net à Paris : loyers annuels – charges – taxes et impôts / prix d’achat x 100
Le rendement dépend de nombreux facteurs, dont :
- L’état du logement et ses commodités ;
- La typologie de l’appartement, étant entendu que les petites superficies rapportent plus que les grandes ;
- Les risques locatifs (impayés, vacances locatives…) ;
- L’emplacement ;
- La nature de la location (vide ou meublée, de longue durée ou saisonnière) ;
- L’optimisation fiscale de la location…
Le rendement locatif moyen à Paris par arrondissement
Le rendement locatif moyen à Paris tourne autour de 3 %. Il est assez faible, du fait des prix de vente élevés. Toutefois, le potentiel de plus-value à la liquidation du patrimoine immobilier viendra booster la rentabilité. Voici le rendement moyen que vous pouvez espérer par arrondissement et selon la typologie du bien :
Arrondissement | T1 | T2 | T3 | T4 |
|---|---|---|---|---|
Paris 01 | 3,8% | 3,4% | 3,3% | 3% |
Paris 02 | 4,2% | 3,7% | 3,3% | 3,1% |
Paris 03 | 4% | 3,7% | 3,3% | 3,1% |
Paris 04 | 3,8% | 3,4% | 3,1% | 3% |
Paris 05 | 3,8% | 3,4% | 3,1% | 3% |
Paris 06 | 3,7% | 3,1% | 2,8% | 2,6% |
Paris 07 | 3,8% | 3,1% | 2,7% | 2,6% |
Paris 08 | 4,2% | 3,4% | 3,4% | 3,1% |
Paris 09 | 4,4% | 3,6% | 3,2% | 3% |
Paris 10 | 4,6% | 3,8% | 3,6% | 3,3% |
Paris 11 | 4,4% | 3,7% | 3,4% | 3,3% |
Paris 12 | 4,4% | 3,8% | 3,4% | 3,3% |
Paris 13 | 4,4% | 3,9% | 3,6% | 3,5% |
Paris 14 | 4,2% | 3,8% | 3,4% | 3,3% |
Paris 15 | 4,3% | 3,7% | 3,6% | 3,4% |
Paris 16 | 4,4% | 3,7% | 3,4% | 3,2% |
Paris 17 | 4,6% | 3,8% | 3,4% | 3,1% |
Paris 18 | 4,7% | 3,9% | 3,5% | 3,5% |
Paris 19 | 4,5% | 3,9% | 3,5% | 3,2% |
Comparatif du rendement à Paris avec d’autres grandes villes de France
Si votre stratégie d’investisseur est orienté vers le rendement plutôt que vers la valorisation du bien, vous pouvez choisir d’autres villes en France qui offrent un bon rendement :
Ville | T1 | T2 | T3 | T4 |
|---|---|---|---|---|
Marseille | 7,8% | 5,9% | 6,1% | 5,2% |
Lyon | 6% | 4,4% | 4,2% | 3,9% |
Toulouse | 5,8% | 5% | 4,5% | 4,1% |
Nice | 6,2% | 4,7% | 4,6% | 4,2% |
Nantes | 6,3% | 4,9% | 4,4% | 4,3% |
Montpellier | 6,6% | 5,2% | 4,6% | 4,6% |
Strasbourg | 5,6% | 5,2% | 4,7% | 4,1% |
Bordeaux | 5,8% | 4,3% | 4,1% | 4,2% |
Lille | 5,9% | 4,9% | 4,9% | 4,8% |
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Quelles sont les perspectives de l'immobilier locatif à Paris pour 2024?
Selon Meilleurs Agents, depuis 2022, on constate une baisse des prix au mètre carré allant jusqu’à 12 %. Les prix moyens tous arrondissements confondus repassent sous la barre des 10 000 €/m².
Paris avait déjà connu une baisse de son attractivité lors de la crise Covid, qui avait poussé ses habitants à rechercher davantage d’espace et de verdure à l’extérieur de la capitale.
Cependant c’est surtout la hausse des taux d’intérêt, après des années d’argent presque « gratuit », qui a nettement réduit le pouvoir d’achat des ménages intra-muros, notamment celui des primo-accédants.
À cela, ajoutons l’impact des nouvelles règles en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements les plus énergivores (passoires thermiques) sont déjà interdits à la mise en location. Les biens notés en E et F qui seront concernés par la suite voient aussi leur valeur baisser. La valeur de l’ancien non rénové tire les prix vers le bas.
Source : ecologie.gouv.fr
Il serait cependant exagéré de parler d’un effondrement du marché parisien. D’abord, parce que des taux autour de 3% ressemblent davantage à la correction d’une anomalie qu’à un véritable retournement de marché. Il ne faut d’ailleurs pas remonter au-delà de 2019 pour trouver des prix sous les 10 000 € au mètre carré. La période d’ajustement suite à la mise en œuvre de la loi Climat et ses impacts sur les biens anciens ne devrait pas perdurer.
La capitale connaîtra toujours une demande importante, qui sera mieux satisfaite une fois la baisse acceptée. Elle reste donc un bon investissement à long terme pour tous les portefeuilles d’investisseurs, y compris les acquéreurs du marché du luxe qui connaissent ces derniers mois un rebond avec des conditions monétaires favorables aux devises étrangères.
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Où investir dans l'immobilier locatif à Paris ?
Investir dans l’immobilier locatif à Paris est une décision financière importante qui peut offrir un large éventail de possibilités en fonction de l’emplacement choisi. Il est crucial de prendre en compte vos préférences et vos objectifs financiers avant de décider où investir.
🔎 Notre focus : les studios à Paris
Dans le cadre d’une étude des prix, nous avons concentré nos efforts sur les studios Parisiens au travers des arrondissements de la capitale. Mais pourquoi les studios ?
Les statistiques
L’accessibilité
Des charges plus faibles
Une liquidité du bien
Vacances locatives faibles
Potentiel de rendement locatif
Potentiel de valorisation
Accéder aux données
de notre analyse
Découvrez nos données sur les studios et l’investissement immobilier à Paris arrondissement par arrondissement.
Comment investir facilement dans l'immobilier à Paris ?
Paris reste attractive, mais ici comme ailleurs, il convient de sélectionner rigoureusement l’arrondissement et le quartier dans lequel investir. Vous devez aligner vos objectifs avec le choix du bien immobilier et le mode de location.
Déterminer sa stratégie d’investisseur
Votre appétence ou aversion face au risque reste déterminant pour élaborer votre stratégie. Si vous adoptez une stratégie d’investissement agressive, vous pouvez par exemple cibler le 19ème arrondissement, qui offre un meilleur rendement que les arrondissements centraux, mais dont la valorisation à terme reste incertaine.
Demandez-vous également quel type de locataire vous recherchez. Des étudiants, des familles, des seniors ? Vous adapterez en fonction votre achat immobilier, par exemple un studio pour les étudiants ou un appartement en rez-de-chaussée pour les seniors.
Réfléchissez également à l’optimisation fiscale de votre investissement. Préférez-vous générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global ou un déficit reportable sur les loyers ? En fonction, vous choisirez soit la location nue, soit la location meublée, cette dernière vous permettant en outre de pratiquer des loyers plus élevés.
S’agissant du financement, vous devez vous interroger sur le montant de l’apport personnel à injecter pour améliorer votre cashflow, et le type de prêt le plus adapté, amortissable ou in fine.
Choisir entre acheter dans le neuf ou l'ancien à Paris
Paris, par ses nombreux immeubles historiques et la surface réduite des logements, propose aujourd’hui très peu de foncier disponible. Vous devrez donc vous éloigner vers les communes en couronne si vous cherchez à acheter du neuf.
L’ancien reste cher, du fait de la pénurie de biens et de la tension locative. Toutefois, il présente un intérêt fiscal : vous pouvez déduire les dépenses de travaux de vos revenus fonciers ou les amortir en location meublée.
Enfin, vous pouvez quand même faire de bonnes affaires dans l’ancien, grâce à la loi Climat qui rend obligatoires les travaux de rénovation énergétique.
Fixer le loyer à Paris
La ville de Paris applique l’encadrement des prix des loyers depuis 2015 (loi Alur). Il prévoit un loyer de référence et un loyer de référence majoré en fonction de la zone et du type de logement mis en location.
À ce montant peuvent s’ajouter un complément de loyer, si certaines caractéristiques du logement (une rénovation récente par exemple) ou de localisation (arrondissement prisé, bords de Seine, etc.) le justifient.
Où investir à Paris ?
Il faut avoir en tête que la particularité de la ville réside dans d’importants écarts de prix constatés d’un arrondissement à un autre. Dans l’optique de cibler les bonnes localisations pour vos futurs investissements, nous vous partageons aujourd’hui les principaux facteurs à prendre en compte lors de l’investissement immobilier à Paris, tels que les quartiers les plus populaires pour les investisseurs, les tendances actuelles du marché immobilier, les prix moyens et les perspectives d’avenir.
Prix d'achat moyen des studios par arrondissement
Dans le cadre de notre étude et des graphiques présentés, les éléments retenus pour effectuer nos analyses étaient : des studios en vente en Janvier 2023 – Plus de 500 studios étudiés
Loyer pratiqué moyen des studios par arrondissement
Dans le cadre de notre étude et des graphiques présentés, les éléments retenus pour effectuer nos analyses étaient : des studios en location en Janvier 2023 (Loyer CC) – Plus de 500 studios étudiés
Le 8ème arrondissement – Stratégie d'Investissement Patrimoniale
Résultat surprenant : le 8ème offre le meilleur rapport entre le prix d’achat et le prix de location.
Dans cette enclave dédiée au luxe, du très prisé ouest parisien, le triangle d’Or se distingue encore davantage des autres. Niché dans le VIIIe arrondissement, ce quartier attire les élites dès le début du XXe siècle. Aujourd’hui, il concentre les boutiques de luxe, les palaces ainsi que des hôtels particuliers d’exception. Il est très prisé par une clientèle fortunée, française mais aussi étrangère.
Investir dans l’immobilier à Paris et plus spécifiquement dans le 8ème arrondissement c’est se garantir l’une des meilleures valorisations sur le long terme. Beaucoup d’entreprises du CAC 40 ainsi que différents grands groupes de luxe y ont installé leur siège social. Le 8ème accueille aussi le parc Monceau, des lieux culturels reconnus (Petit Palais, Grand Palais…) ainsi que la gare Saint-Lazare.
Si les prix atteignent les 14/15’000€ dans les secteurs chics comme le Faubourg Saint-Honoré, on peut trouver un niveau plus raisonnable autour de la gare Saint-Lazare et en direction de la place de Clichy. C’est ici qu’il est conseillé de réaliser un investissement locatif si vous souhaitez obtenir le meilleur rendement locatif pour cet arrondissement.
Le ratio entre le prix d’achat moyen et le prix de location moyen fait espérer une rentabilité brute moyenne de 5,17% pour un budget moyen de 290K€ à l’achat.
Le 10ème arrondissement – Stratégie d'Investissement Hybride
ou « arrondissement de l’Entrepôt », est assez animé et très commerçant. Cet ancien arrondissement situé sur la rive droite de Paris est plutôt populaire. Il a tendance à « s’embourgeoiser ». La conséquence est directe : les prix de l’immobilier grimpent. Poissonnière, Saint Martin, Saint Denis sont les anciennes portes de Paris de l’époque médiévale. Les rues y sont assez étroites et en pleine réfection. Le canal Saint Martin, plus cher et plus paisible, vous permettra de trouver des locataires sans aucune difficulté.
Vers Barbès et la Goutte d’or, vous trouverez des prix immobiliers en dessous de 10 000 euros, intéressants pour un investissement d’autant que les loyers demeurent élevés. Avec une rentabilité brute de 4.81% en moyenne, le 10e demeure une excellente idée pour un investissement locatif.
L’Est Parisien – Stratégie d'Investissement Agressive
Investir aujourd’hui dans les arrondissements de l’est parisien est un excellent placement. Ces arrondissements connaissent une vraie gentrification. Le nord-est présente l‘une des meilleures rentabilités locatives de Paris ; en moyenne 4,98 % brute. C’est le moment d’y dénicher de bonnes affaires pour espérer une belle plus-value à la revente dans quelques années.
Du côté du 18ème
des « Buttes-Montmartre », est le 2ème arrondissement par sa population (plus de 200’000 habitants). Dans certains quartiers on trouve les prix les plus bas, à 5’000€ du mètre carré (qui permettront de potentielles belles plus-values à long terme). La mairie de Paris souhaite y réaliser de grands aménagements afin de dynamiser son image.
Du côté du 19ème
qui se transforme dans le quartier des Flandres. A égalité de prix avec le 18ème, vous pourrez y trouver une bonne affaire, à condition de bien connaître l’arrondissement car les disparités d’une rue à l’autre sont importantes. Stalingrad, déjà réhabilité, a montré la voie.
L’aménagement du parc de la Villette, du canal de l’Ourcq, la Cité des sciences, et le Zénith de Paris donnent une image résolument dynamique et festive à cette partie de la ville. Les anciennes friches industrielles, comme le long du boulevard Macdonald, ont cédé leur place à des équipements publics et des immeubles neufs. Au cœur de l’arrondissement, le parc des Buttes Chaumont reste l’un des lieux de promenade les plus appréciés de la rive droite.
8’780€ du mètre carré : l’autre avantage du 19ème ce sont ses prix accessibles. En investissant ici, vous profiterez de la forte demande locative de la part des jeunes actifs (couples et familles).
Du côté du 20ème
Le 3ème arrondissement le plus peuplé de Paris avec plus de 200’000 habitants. Son taux de locataires grimpe à 69%, bien au-dessus de la moyenne parisienne, ceci en fait un excellent candidat à l’investissement locatif.
Historiquement considéré comme l’un des quartiers populaires de la capitale, le 20ème arrondissement de Paris a beaucoup changé ces dernières années. C’est sans conteste l’un des secteurs qui s’est le plus développé dans l’Est Parisien.
Beaucoup de commerces et d’artisans se sont installés autour de la place Gambetta et le long de la rue des Pyrénées. De nombreux projets urbains d’habitation ont ainsi vu le jour ainsi que beaucoup de réhabilitations d’espaces verts et de grandes places. L’effet se ressent dans les prix qui ont fortement augmenté : +18% sur 5ans.
Pourquoi envisager l'investissement locatif clé en main à Paris ?
Recherche du bien immobilier idéal, organisation des visites, sélection du locataire, gestion locative : vous devez avoir du temps et de l’expérience pour réussir votre investissement. C’est ainsi que vous pouvez vous orienter vers l’investissement locatif clé en main, qui consiste à déléguer l’ensemble de ces tâches à un prestataire.
Mon Majord’home, par exemple, prend en charge l’élaboration de votre stratégie, la recherche du financement, le sourcing du bien, les travaux et l’ameublement en LMNP et la gestion locative.
Le LMNP clé en main vous permet ainsi :
- De gagner du temps (250 heures en moyenne) ;
- De sécuriser votre investissement : l’équipe d’experts connaît parfaitement le marché immobilier parisien et vous orientera vers le meilleur emplacement ;
- De profiter des opportunités du black market ;
- De valoriser votre logement, grâce à des travaux à forte valeur ajoutée.
Conclusion
En conclusion, investir à Paris permet de sécuriser son investissement immobilier. L’objectif n’est pas de rechercher une forte rentabilité à très court terme mais de réaliser une belle plus-value à long terme. La tension locative assure un taux d’occupation proche des 100% tandis que les petites surfaces sont très recherchées et donc très liquides à la revente
En résumé, investir dans un studio à Paris c’est se garantir :
Un emplacement privilégié : Paris est le cœur économique de la France et compte une très forte densité de population. Le marché immobilier est porteur et très solide.
Un marché locatif solide : Paris est une ville en demande en matière de logements, ce qui peut entraîner des loyers élevés et une forte demande locative.
Un potentiel de valorisation : les prix de l’immobilier à Paris tendent à augmenter au fil du temps, d’où un potentiel de valorisation pour votre investissement.
Cependant, il est important de prendre en compte les risques potentiels associés à tout investissement immobilier, comme la fluctuation des prix de l’immobilier et la difficulté à trouver des locataires. Il est donc conseillé de faire une analyse détaillée des coûts et des avantages avant de prendre une décision d’investissement.
Coaching gratuit
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