Revenue sur le devant de la scène avec les Jeux Olympiques d’été en France, la plateforme Airbnb a enregistré quelque 44 millions de réservations en 2023. Bon nombre de bailleurs y voient l’opportunité de doper le rendement de leur investissement locatif, en proposant de la location saisonnière et touristique. Si a priori, LMNP et Airbnb font bon ménage, vous devrez toutefois composer avec une réglementation qui va dans le sens du durcissement et une fiscalité de moins en moins avantageuse.
Peut-on cumuler LMNP et Airbnb ?
Oui, vous pouvez cumuler LMNP et Airbnb, à condition de respecter des critères tenant au statut de loueur et à la location.
Les critères pour devenir LMNP en Airbnb
Fiscalement, le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous est accordé si vous remplissez l’une des 2 conditions suivantes :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives (loyer et charges) par an ;
- Avoir des revenus locatifs inférieurs aux revenus d’activité du foyer fiscal.
Si vous remplissez les 2 conditions, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut est également compatible avec la location en Airbnb, mais vous devrez payer des cotisations sociales et non des prélèvements sociaux.
Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP
Le meublé de tourisme Airbnb
L’appartement ou la maison que vous louerez sera forcément meublé. 2 possibilités s’offrent à vous :
- Louer votre résidence principale en LMNP sur Airbnb, entièrement ou partiellement ;
- Louer un autre bien immobilier que la résidence principale (résidence secondaire ou investissement locatif).
En outre, vous devez respecter la réglementation applicable aux meublés de tourisme et à la location saisonnière :
- Le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire ;
- Le contrat de location doit être conclu pour une durée maximale de 90 jours avec le même preneur ;
- Le locataire doit disposer de la jouissance exclusive du logement (vous n’y êtes pas présent pendant la location) si vous louez un bien autre que votre résidence principale.
À savoir : vous pouvez demander à un organisme le classement de votre meublé de tourisme sur une échelle allant de 1 à 5 étoiles, notamment pour augmenter le pourcentage d’abattement applicable au régime micro-BIC.
Quelle est la législation applicable au LMNP en Airbnb ?
La location meublée en Airbnb est très réglementée, vous devez donc au préalable vérifier que les textes applicables vous autorise à exercer cette activité commerciale.
Clause du règlement de copropriété pour le LMNP en Airbnb
Dans un premier temps, si vous envisagez de louer un appartement en copropriété, vous devez vous reporter au règlement. S’il comporte une clause d’habitation bourgeoise, vous ne pourrez pas exercer une activité commerciale comme l’est la location Airbnb.
La déclaration du meublé de tourisme
Les LMNP doivent déclarer le meublé de tourisme auprès de la mairie dont relève le logement, sous peine d’une amende de 450 euros. Vous n’avez pas à réaliser cette formalité si vous louez une partie de votre résidence principale, sauf si la commune l’impose. C’est par exemple le cas pour Annecy, Bordeaux et Lyon.
À savoir : certaines communes imposent la déclaration avec numéro d’enregistrement, lequel doit être mentionné dans les annonces de location, sous peine d’amende.
L’autorisation de changement d’usage pour faire du Airbnb
Le changement d’usage consiste à transformer un logement à usage d’habitation en un local commercial. Vous devez effectuer cette démarche administrative :
- Si le bien se situe dans une agglomération de plus de 200 000 habitants ;
- Si le logement est implanté dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Attention, certaines communes peuvent imposer en plus de la demande d’autorisation d’usage une formalité de compensation. Celle-ci impose d’acheter un local commercial d’une même superficie que le logement Airbnb, pour le proposer en usage d’habitation sur le marché classique.
La durée de location en Airbnb
Vous pouvez louer votre résidence principale en Airbnb pendant une durée de 120 nuitées par an, en respectant la règle qui interdit de signer un contrat de location supérieur à 90 jours avec le même locataire. Au-delà de 120 nuitées, la plateforme suspend l’annonce.
Si vous affectez un bien immobilier autre que votre résidence principale à la location Airbnb, vous n’êtes pas limité à un nombre précis de nuitées. Vous devez seulement respecter la règle du contrat de location de 90 jours avec la même personne.
Attention : Louer un bien immobilier autre que votre résidence principale en Airbnb peut impliquer un changement d’usage du bien (usage d’habitation vers usage commercial) pour les villes soumises à l’autorisation de changement d’usage (cf partie précédente).
Quels sont les avantages de la location meublée en Airbnb ?
Se lancer en LMNP sur Airbnb vous fait profiter d’avantages comme :
- Un prix à la location par nuitée déterminé librement et que vous pouvez moduler en fonction d’évènements spécifiques, comme les JO ou les pics de saison. Vous n’avez pas à respecter la loi sur l’encadrement des loyers prévue pour les locations longue durée et pouvez ainsi accroître le taux de rendement de votre investissement ;
- La flexibilité : le logement sera loué pour 90 jours maximum avec le même client. Vous pouvez donc le récupérer plus facilement et rapidement qu’en bail de location meublée classique, par exemple pour loger un proche.
- Une clientèle internationale : Airbnb met en relation des locataires du monde entier, ce qui augmente la visibilité et le potentiel de réservation du bien ;
- La simplicité d’utilisation : grâce à l’interface intuitive de la plateforme, vous pouvez gérer facilement, les réservations, les paiements et les communications avec les locataires ;
- La sécurisation des revenus : les clients doivent prépayer leurs nuits, ce qui vous évite des impayés ;
- L’évaluation des locataires : le système de notation des utilisateurs permet de limiter les mauvaises surprises et de ne pas louer votre bien à des preneurs indélicats.
Quels sont les inconvénients de la LMNP en Airbnb ?
Il convient de faire la balance entre les avantages et les nombreux inconvénients du LMNP en location saisonnière. Face à la tension locative grandissante, l’État met en effet en place des dispositifs pour limiter l’attrait, notamment fiscal, de ce type d’investissement, afin d’inciter les bailleurs à revenir à la location longue durée.
Les changements de la Loi Anti-Airbnb
Aussi appelé loi Le Meur, ce texte de loi a été adopté par le Sénat avec des modifications et aurait dû être voté en commission mixte paritaire. La dissolution de l’Assemblée nationale a mis en pause la discussion de la loi, mais en voici les grandes lignes :
- À l’horizon 2034, tous les meublés de tourisme devront a minima être classé D sur le diagnostic de performance énergétique pour pouvoir être donné en location ;
- Les bailleurs devront informer les syndics de copropriété du changement d’usage des locaux, afin qu’il soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Un amendement du Sénat prévoit même de soumettre à l’accord de l’AG le changement d’usage des locaux ;
- Les pouvoirs des maires se trouvent renforcés vis-à-vis de la location saisonnière. Ainsi, les bailleurs devront-ils obligatoirement faire enregistrer leur meublé de tourisme en mairie, en plus de la déclaration actuellement en vigueur, que le bien soit la résidence principale ou un investissement locatif. Cet enregistrement s’accompagne du dépôt de pièces justificatives, notamment le DPE. L’objectif est de permettre aux maires d’en savoir plus sur la composition du parc locatif de leur ville et de le réguler. Ils pourront par exemple suspendre la validité de l’enregistrement si le bailleur ne respecte pas les normes incendie et sécurité applicables aux lieux recevant du public ;
- Les maires pourront prononcer une amende de 10 000 euros à l’encontre des propriétaires qui n’ont pas procédé à la formalité d’enregistrement et de 20 000 euros s’ils se rendent coupables de faux (usage d’un faux numéro, par exemple) ;
- Les maires pourront se doter d’un règlement prévoyant l’obtention préalable du changement d’usage à tous les locaux, pour éviter par exemple que les propriétaires achètent des bureaux pour en faire des meublés de tourisme ;
- Les maires pourront, sans autorisation préalable du Préfet, fixer des quotas d’autorisations de changement d’usage temporaire.
À savoir : la loi Anti Airbnb prévoyait d’abaisser le seuil de 120 jours à 90 jours, mais cette disposition a été refusée par le Sénat.
La fiscalité Airbnb du LMNP
La fiscalité de la location Airbnb devrait pénaliser les bailleurs en location saisonnière, particulièrement au régime micro-BIC.
Airbnb : le LMNP au régime micro-BIC
Le régime micro-BIC prévoit le paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers nets, après application d’un abattement. Celui-ci s’élève à :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 50 % pour les locations meublées de longue durée ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classés ;
- 92 % pour les meublés de tourisme classés et situés en zone non tendue.
Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à un certain montant de chiffre d’affaires, de 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé, à 188 700 euros pour les meublés classés.
La loi Anti-Bnb devrait entraîner des changements en matière de fiscalité au régime micro-BIC, avec :
- Un plafonnement à 23 000 euros de chiffre d’affaires et un abattement de 30 % pour les meublés non classés ;
- Un plafond de 77 700 euros et un abattement à 50 % pour les meublés classés.
Airbnb : le LMNP au réel
Vous pouvez préférer le régime réel, pour profiter de la déduction des charges et des amortissements, qui permet de générer un déficit. Celui-ci se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans.
Les députés ont adopté une mesure prévoyant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui aurait une conséquence majeure sur le coût de la revente. Autrement dit, ce serait la fin du régime fiscal avantageux du LMNP pour les locations saisonnières. Le Sénat a refusé cette modification, mais affaire à suivre !
La gestion locative d’un logement Airbnb
Ultime point noir de la location Airbnb : la gestion locative, extrémement chronophage. Vous devez en effet faire le ménage entre 2 locataires, et le turn-over étant particulièrement élevé, vous aurez souvent à procéder à des réparations.
Vous l’avez compris, mieux vaut opter pour la location longue durée, pour s’épargner une réglementation lourde et conserver de la visibilité sur votre fiscalité. Il existe une alternative toute trouvée pour concrétiser votre projet : l’investissement locatif clé en main. Composée d’experts en immobilier, l’équipe de Mon Majord’home vous accompagne de la sélection du bien à sa gestion locative, en passant par la réalisation des travaux.
