Expatrié : Comment emprunter pour investir ?

De nombreux expatriés souhaitent investir dans l’immobilier locatif en France afin de préparer leur avenir et de se constituer un patrimoine. Obtenir un prêt immobilier depuis l’étranger est tout à fait possible, bien que les démarches diffèrent de celles d’un résident. La bonne nouvelle, c’est qu’en 2025 les taux d’intérêt sont modérés et plusieurs banques proposent des solutions spécialement conçues pour les non-résidents. Dans cet article, nous explorons comment emprunter en tant qu’expatrié pour investir en France, en détaillant les avantages, les conditions à remplir et les conseils pour monter votre projet immobilier avec succès.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en France en tant qu’expatrié ?

Investir dans la pierre en France depuis l’étranger permet aux expatriés de se constituer un patrimoine durable tout en préparant un éventuel retour (illustration).

Pour un expatrié, investir dans l’immobilier locatif en France présente de nombreux atouts. D’une part, l’immobilier français est considéré comme une valeur refuge offrant sécurité et rentabilité, avec un marché globalement stable sur le long terme. D’autre part, la demande locative élevée dans les grandes villes françaises assure généralement une bonne occupation des biens et des revenus réguliers pour les investisseurs.

Les expatriés français voient souvent l’investissement locatif en France comme un moyen de sécuriser leur patrimoine et de préparer leur retour éventuel au pays. Bénéficiant souvent d’une bonne capacité d’épargne grâce à des revenus perçus à l’étranger, ils sont en mesure d’investir dans des biens de qualité. Concrètement, acquérir un appartement ou une maison en France permet non seulement de générer des revenus complémentaires via les loyers, mais aussi d’anticiper un futur retour en disposant déjà d’un logement ou d’un actif immobilier. Enfin, cela contribue à diversifier vos investissements et à profiter de taux d’intérêt attractifs pour financer votre projet, maximisant ainsi le potentiel de rentabilité de votre placement immobilier.

Obtenir un prêt immobilier en France lorsqu’on est expatrié

Est-ce possible d’emprunter depuis l’étranger ?

Oui, un Français expatrié peut tout à fait souscrire un crédit immobilier en France, que ce soit pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence. Les banques françaises acceptent généralement de financer les expatriés, mais le processus est plus complexe et les conditions plus strictes que pour un emprunteur résident. En pratique, toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents, même si nombre d’établissements proposent ce service – notamment de grandes banques traditionnelles – avec des critères d’acceptation renforcés. Il est conseillé de se tourner vers une banque classique ayant l’habitude des clients expatriés, car les banques en ligne excluent généralement les personnes domiciliées fiscalement hors de France. Par exemple, des groupes comme BNP Paribas, LCL, Crédit Agricole ou BRED figurent parmi ceux qui ont développé des offres de crédit pour les expatriés (BNP Paribas dispose même d’agences spécialisées pour cette clientèle). À l’inverse, certains établissements refusent catégoriquement de prêter aux personnes non-résidentes – il convient donc d’identifier les banques ouvertes à ce type de financement.

Pourquoi cette frilosité de certaines banques ? Du point de vue du prêteur, un emprunteur expatrié est considéré comme un profil plus risqué car il n’est pas facilement joignable et qu’en cas de défaut de paiement, il est plus difficile pour la banque d’agir (décalage horaire compliquant le suivi, justificatifs étrangers, impossibilité de saisir des revenus ou des biens situés hors de France, etc.). Néanmoins, cela ne signifie pas que votre projet est compromis : avec un bon dossier et la banque adéquate, emprunter depuis l’étranger pour investir en France reste tout à fait envisageable.

Quelles sont les conditions exigées par les banques ?

Pour compenser le risque supplémentaire lié à un emprunteur non-résident, les banques appliquent des conditions d’octroi spécifiques et plus strictes. Voici les principaux critères et exigences auxquels un expatrié devra répondre pour obtenir un prêt immobilier :

• Apport personnel conséquent : Attendez-vous à devoir fournir un apport bien plus élevé qu’un acheteur résident. En général, les banques demandent au moins 20 à 30 % du montant du projet en apport (voire autour de 30 à 40 % fréquemment). Il est en effet très rare qu’un expatrié obtienne un financement à 100 % du bien sans contribution personnelle significative. Cet apport important sert à rassurer la banque sur votre engagement et à réduire le montant emprunté (donc le risque).
• Revenus stables et endettement maîtrisé : Votre situation professionnelle et financière devra être solide. Les banques exigent que l’emprunteur expatrié justifie d’un emploi stable (CDI ou contrat local équivalent, de préférence au sein d’une entreprise reconnue) et de revenus suffisants. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser environ 33 % de vos revenus nets, primes comprises, comme pour tout emprunteur en France. Les établissements examineront de près vos revenus des dernières années et vos relevés bancaires récents pour s’assurer de votre capacité à rembourser (absence d’incidents de paiement, compte bien géré sans découverts, etc.).
• Pays de résidence fiscale : Le pays dans lequel vous résidez influence fortement la décision de la banque. En règle générale, si vous êtes établi dans un pays à économie et fiscalité stables (Union européenne, Royaume-Uni, États-Unis, Canada, Singapour, Émirats arabes unis, etc.), votre profil sera éligible dans la plupart des banques. En revanche, si vous vivez dans un État dit ” non-coopératif ” sur le plan fiscal ou présentant des risques géopolitiques majeurs, le financement pourra être refusé d’emblée. Les banques françaises excluent en effet les demandeurs résidant dans certains pays à risque ou sur liste noire (paradis fiscaux non coopératifs, zones de conflit, etc.), faute de pouvoir vérifier aisément la situation financière et l’origine des fonds de l’emprunteur.
• Nationalité et situation familiale : Être de nationalité française ou au moins ressortissant de l’UE est un atout aux yeux des banques, car le cadre juridique est plus simple. Les établissements français financent en priorité les emprunteurs expatriés français. Si votre conjoint(e) n’est pas français(e), notez que certaines banques n’intègrent pas les revenus du conjoint étranger dans le calcul de la capacité d’emprunt. Cela peut influencer le montant que vous pourrez emprunter si vous achetez en couple.
• Compte bancaire en France et épargne locale : Avoir conservé un compte bancaire actif en France est fortement recommandé. Beaucoup de banques exigent même l’ouverture (ou la présence) d’un compte courant dans leur établissement avant d’accorder le prêt. Un historique bancaire en France avec de l’épargne disponible rassure le prêteur en montrant que vous maintenez un lien financier avec le pays. Par ailleurs, disposer d’une épargne de précaution (en France ou ailleurs) jouera en votre faveur, et il n’est pas rare qu’on vous demande de transférer une partie de votre épargne dans la banque prêteuse en contrepartie du financement.
• Garanties supplémentaires : Pour se sécuriser, la banque pourra exiger des garanties additionnelles par rapport à un prêt classique. Comme tout crédit immobilier, une garantie hypothécaire sur le bien acheté en France ou une caution bancaire sera mise en place, mais en plus, étant donné le risque, certaines banques demandent par exemple le nantissement d’une somme d’argent (placer sur un compte bloqué ou une assurance-vie l’équivalent de plusieurs mensualités ou années de loyers). Il peut aussi être demandé de souscrire à certains produits maison (par exemple une assurance habitation, une assurance-vie ou un produit d’épargne) afin de renforcer la relation avec la banque. L’objectif pour le banquier est d’avoir des leviers en cas de problème de remboursement, et de rentabiliser la relation client au-delà du simple prêt (car un crédit immobilier en lui-même n’est pas très rémunérateur sur le court terme).
• Taux d’intérêt un peu plus élevés : Du fait du profil risqué, le taux d’emprunt proposé à un expatrié sera souvent légèrement supérieur à celui d’un résident en France. L’écart reste mesuré – de l’ordre de +0,1 à +0,3 % en moyenne – mais il existe pour compenser le risque accru lié à la distance et à la moindre ” saisissabilité ” de l’emprunteur. Ce surcoût varie selon les banques et votre dossier, et peut être négocié si votre profil est solide. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux possible.
• Assurance emprunteur adaptée : Comme pour tout crédit immobilier en France, la souscription d’une assurance emprunteur (décès, invalidité, etc.) est obligatoire, et elle doit couvrir le prêt à hauteur exigée par la banque. Dans le cas d’un expatrié, l’assurance de prêt est souvent plus onéreuse et spécifique, car elle doit tenir compte de votre pays de résidence (risques sanitaires ou politiques, distance pour d’éventuels soins, etc.). Le coût de l’assurance emprunteur peut représenter une part non négligeable du coût total du crédit (environ 1/3 du coût du prêt en moyenne). Pour économiser, il est conseillé de comparer les offres d’assurances externes spécialisées sur les expatriés. Grâce à la réglementation française (loi Hamon et loi Lemoine), vous pouvez accepter l’assurance proposée par la banque pour faciliter l’obtention du crédit, puis la résilier et la remplacer par un contrat moins cher après quelques mois si vous trouvez une meilleure offre, sans pénalité. Veillez toutefois à ce que la nouvelle assurance présente des garanties équivalentes aux exigences de la banque.

En résumé, obtenir un prêt en étant expatrié demande un dossier irréprochable et de la patience. Les critères des banques sont stricts, mais en remplissant ces conditions – apport important, revenus solides, pays de résidence acceptable, garanties – vous mettez toutes les chances de votre côté pour un accord de financement. Gardez à l’esprit que les délais de traitement peuvent être plus longs que la normale, car l’analyse d’un dossier international est plus complexe. Commencez vos démarches bien en amont de votre projet immobilier afin d’anticiper d’éventuels allers-retours administratifs.

Conseils pour maximiser vos chances d’emprunt

Même avec un bon profil, monter un projet d’investissement depuis l’étranger peut s’avérer technique et exigeant. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté :

1. Préparez un dossier en béton : Soignez votre profil financier bien avant la demande de crédit. Évitez les incidents bancaires et les découverts, mettez de l’argent de côté pour constituer l’apport, et conservez un compte bancaire actif en France alimenté régulièrement. Le jour venu, fournissez toutes les pièces justificatives demandées (contrats de travail, avis d’imposition étrangers, relevés de comptes, etc.) sans omission. Un dossier complet et ordonné, démontrant une gestion saine, rassurera le banquier.
2. Adaptez votre projet aux exigences bancaires : Prenez en compte les critères évoqués plus haut pour définir votre projet. Par exemple, ciblez un bien dans un budget en phase avec vos capacités et prêts à couvrir un apport de 30 % ou plus, plutôt que d’espérer un financement intégral. De même, privilégiez un investissement dans une zone géographique et un type de bien que votre banque est disposée à financer (certains établissements peuvent être plus frileux selon la localisation ou la nature du logement). En ajustant votre projet (montant, type de bien, montant de l’apport) aux attentes des banques, vous augmentez vos chances de succès.
3. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé : N’hésitez pas à recourir aux services d’un courtier en crédit immobilier connaissant bien les dossiers d’expatriés. Ces professionnels savent quelles banques sont les plus enclines à prêter aux non-résidents et sous quelles conditions. Un bon courtier vous aidera à monter un dossier optimisé, négociera pour vous les taux et conditions, et vous fera gagner un temps précieux en identifiant directement les bons interlocuteurs. De plus, il pourra vous conseiller sur la structuration globale de votre projet (aspects juridiques, fiscaux, change de devises si nécessaire, etc.). Cet accompagnement a un coût, mais il est souvent amorti par les économies réalisées et la réussite du projet.

En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier expatrié dans de bonnes conditions. Rappelez-vous que les banques cherchent aussi à gagner de nouveaux clients expatriés : si votre profil est attractif (revenus élevés, épargne à placer, projet sérieux), vous pourrez négocier des contreparties à votre avantage (conditions tarifaires, produits bancaires adaptés, etc.).

Quelle fiscalité pour un investisseur expatrié ?

Un point à ne pas négliger lors de votre investissement locatif en France concerne la fiscalité des revenus immobiliers. En tant qu’expatrié propriétaire d’un bien loué en France, vos revenus fonciers restent imposables en France, même si vous vivez à l’étranger. Ces loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu français (au barème progressif après déduction des charges liées au bien : intérêts d’emprunt, travaux, etc.), ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur (17,2 % en 2025). La bonne nouvelle est que si vous résidez dans un pays ayant conclu une convention fiscale avec la France, cela permet d’éviter la double imposition de ces revenus. En pratique, vous serez imposé en France sur vos loyers, et l’impôt français payé pourra généralement être déduit de l’impôt éventuellement dû dans votre pays de résidence. Pensez donc à vous renseigner sur l’accord fiscal entre la France et votre pays d’expatriation, et n’oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs auprès du fisc français chaque année. Par ailleurs, la fiscalité en cas de revente (plus-value immobilière) suit également le régime des non-résidents, avec des éventuelles exonérations si vous prévoyez de revenir en France (conditions à vérifier le moment venu).

En conclusion : un projet réalisable avec une bonne préparation

Investir dans l’immobilier français en tant qu’expatrié est un projet tout à fait réalisable et potentiellement très avantageux, à condition de bien se préparer et de s’entourer des bons partenaires. Certes, les exigences des banques sont plus élevées qu’à l’accoutumée, mais avec une approche rigoureuse, un apport solide et un dossier bien ficelé, vous pouvez obtenir votre financement et concrétiser votre investissement locatif. Ce faisant, vous profiterez d’un marché immobilier stable et d’une rentabilité locative attrayante, tout en sécurisant votre patrimoine en vue de l’avenir. N’hésitez pas à comparer les offres bancaires et à faire jouer la concurrence, et souvenez-vous qu’un courtier ou un conseiller patrimonial peut vous aider à naviguer dans ce parcours particulier. En somme, être expatrié ne doit pas vous empêcher d’emprunter pour investir – avec une stratégie bien pensée, votre projet immobilier sera un succès et un atout pour votre retour (éventuel) en France.