Propriétaire bailleur d’un logement meublé, vous disposez de 2 options pour l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier s’applique de plein droit lorsque vous démarrez votre activité, jusqu’à un montant de loyers, variable en fonction de la nature de la location (classique ou saisonnière). Il présente des avantages, comme de simplifier les obligations comptables, sociales et déclaratives de l’investissement, mais il ne permet pas de faire de l’optimisation fiscale. Zoom sur le LMNP au micro-BIC.
Quels sont les critères pour devenir LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous est accordé par l’administration fiscale si vous remplissez l’une des conditions suivantes :
- Vous percevez moins de 23 000 euros de recettes par an ;
- Les loyers sont inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous cochez les 2 cases, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), qui peut lui aussi être assujetti au régime micro, mais se voit appliquer d’autres règles fiscales au régime réel.
Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP
Qu’est-ce que le régime du micro-BIC ?
La location meublée est une activité commerciale. Les recettes (loyers, charges) que vous percevez de votre investissement locatif ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme n’importe quel revenu de votre foyer fiscal, ils sont taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
L’imposition des revenus locatifs au régime micro-BIC
L’imposition porte sur le montant net des loyers. Selon le régime fiscal que vous choisissez, le calcul du montant net des recettes locatives s’effectue :
- Après imputation d’un abattement, dont le montant varie en fonction de la nature de la location (régime micro-BIC) ;
- Après déduction des charges et abattements (régime réel).
De plein droit, lorsque vous commencez votre activité de loueur, vous êtes assujetti au régime du micro-BIC. Vous pouvez le conserver jusqu’à un certain plafond de chiffre d’affaires. Au-delà, vous n’aurez d’autre choix que de basculer vers le régime réel.
Les plafonds de CA du régime micro-BIC en location meublée
En tant que LMNP, vous pouvez proposer :
- De la location meublée classique, avec un bail minimum d’un an, renouvelable tacitement ;
- De la location meublée étudiante (bail de 9 mois sans renouvellement possible) ;
- De la location en bail mobilité (de 1 à 10 mois) ;
- De la location touristique et saisonnière, avec un meublé de tourisme classé, non classé ou des chambres d’hôtes.
Le plafond de recettes locatives pour avoir droit au régime micro-BIC dépend du mode de location que vous choisissez. Il est de :
- 15 000 euros brut pour les meublés de tourisme non classés ;
- 77 700 euros pour la location meublée classique, étudiante et le bail mobilité ;
- 188 700 euros pour la location des meublés de tourisme classés et chambres d’hôte.
Lire aussi : Investissement locatif : où acheter pour louer ?
L’abattement du régime micro-BIC en LMNP
Le régime fiscal du micro-BIC est un régime d’imposition simplifié. Vous ne pouvez pas déduire les charges d’exploitation que vous supportez, mais bénéficiez à la place d’un abattement forfaitaire. Ce n’est qu’une fois l’avoir déduit que vous serez taxé à l’IR et aux prélèvements sociaux.
Le montant de l’abattement au régime micro-BIC dépend du mode de location et se monte à :
- 30 % pour la location des meublés de tourisme non classés (même plafond et abattement que la location vide au régime micro-foncier) ;
- 50 % pour la location meublée classique, étudiante et en bail mobilité ;
- 71 % pour la location de meublés de tourisme classés et pour les chambres d’hôtes. L’abattement peut même être porté à 92 % pour les meublés de tourisme classés en zone non tendue, jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs.
À savoir : Au minimum, l’administration fiscale vous appliquera un abattement de 305 euros sur la location meublée.
Quels sont les avantages du LMNP au micro-BIC ?
Le régime du micro-BIC est une déclinaison du régime de la micro-entreprise appliquée à la location meublée. Son principal atout reste la simplicité : vous n’avez besoin d’aucune compétence particulière pour remplir vos obligations fiscales, sociales et comptables. Toutefois, il ne vous permet pas d’optimiser fiscalement votre investissement immobilier locatif.
Les obligations comptables du loueur en meublé non professionnel
Comme vous ne déduisez pas de charges, vous n’avez pas à tenir une comptabilité en bonne et due forme, avec bilan et compte de résultat. Il vous suffit de remplir un livre des recettes, qui consigne chronologiquement les loyers perçus avec les justificatifs correspondants.
Les obligations sociales du LMNP
Vous ne payez pas de cotisations sociales, mais des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. Il existe toutefois une exception, lorsque vous faites de la location meublée de courte durée. Vous devrez ainsi verser des cotisations sociales (et non des prélèvements sociaux) si votre chiffre d’affaires excède :
- 23 000 euros de revenus locatifs en meublés de tourisme ,
- 5 719 euros de recettes en chambres d’hôte.
Les obligations déclaratives du LMNP
Les obligations fiscales du LMNP au régime micro sont aussi allégées. Il vous suffit d’indiquer sur votre déclaration de revenus complémentaires 2042 C Pro le montant brut de vos recettes, loyers + charges, à la case 5ND. Vous n’avez pas à vous préoccuper du calcul de l’abattement, c’est le fisc qui l’appliquera directement.
Quels sont les inconvénients du LMNP au régime fiscal micro-BIC ?
Dépenses de travaux, installation de la liste de meubles obligatoires, paiement des primes d’assurance, de la taxe foncière ou des charges de copropriété : un investissement locatif entraîne de nombreuses charges. En régime micro-BIC, vous ne pouvez pas les déduire. Si elles sont supérieures à votre abattement, elles vont peser sur votre rentabilité. C’est pourquoi vous avez le plus souvent intérêt à opter pour l’autre régime fiscal du LMNP : le régime réel.
Quelle est l’alternative au régime micro-BIC pour les LMNP ?
L’alternative au régime micro-BIC est le régime réel du LMNP. Il s’applique :
- De plein droit une fois que vous avez dépassé les plafonds applicables à votre mode de location ;
- Sur option en dessous des plafonds.
Les avantages du régime réel pour le LMNP
Ce régime fiscal vous permet :
- De déduire vos charges pour leur montant réel dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation, au titre de l’exercice pour lequel vous les imputez et justifiées par une facture ;
- De pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain, qui ne se déprécie pas avec le temps), les meubles et les travaux au-delà de 600 euros.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous réalisez un déficit. Celui-ci s’impute sur la catégorie des BIC de location meublée pendant les 10 années à venir, ce qui vous permet de limiter, voire d’effacer votre imposition sur les loyers.
Vous le constatez, le régime réel se révèle plus avantageux que le régime du micro-BIC. En diminuant la charge fiscale, il permet de doper le rendement de l’investissement locatif.
À savoir : les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Toutefois, ils sont reportables sans limitation de durée les années suivantes pour réduire le montant des revenus locatifs imposables lorsque le résultat d’activité redevient bénéficiaire.
Les inconvénients du régime réel pour le loueur
Le régime réel implique une gestion comptable rigoureuse, contrairement au régime micro-BIC. Le loueur doit ainsi tenir une comptabilité complète, avec :
- Un bilan et un compte de résultat ;
- Un suivi précis des amortissements et des immobilisations ;
- La tenue d’un fichier des écritures comptables (FEC) pour vérifier la conformité en cas de contrôle fiscal.
Sauf à posséder de solides compétences en la matière, vous serez obligé de faire appel à un expert-comptable ou de vous appuyer sur un logiciel de comptabilité, ce qui engendre des coûts supplémentaires. Étant entendu que ces dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs.
En outre, vous devez remplir des obligations déclaratives plus lourdes qu’en régime micro-BIC. En plus de la déclaration annexe 2042 C Pro, vous devez réaliser une liasse fiscale complète, avec notamment les Cerfa 2031 et 2033.
Enfin, notez que si vous basculez volontairement au régime fiscal du réel, vous êtes tenu d’y rester pendant au moins 3 ans.
Exemple comparatif LMNP micro-BIC vs régime réel
Pour mieux comprendre la différence entre les deux régimes fiscaux, prenons un exemple concret à partir d’un projet d’investissement locatif clé en main réalisé par notre entreprise (Mon Major d’Home). Faut-il choisir le régime réel ou le régime micro BIC ?
Hypothèses de départ :
- Revenus locatifs annuels : 12 000 €.
- Total des charges déductibles avec amortissement : 5 000 € (charges classiques) + 4 000 € (amortissement) = 9 000 €.
- Abattement forfaitaire au micro-BIC : 50 %.
- Taux d’imposition sur le revenu (TMI) : 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Critères | Régime Micro-BIC | Régime Réel |
| Revenus locatifs bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déductibles | Non applicables | 5 000 € (charges) + 4 000 € (amortissement) = 9 000 € |
| Base imposable | 12 000 € – 50 % = 6 000 € | 12 000 € – 9 000 € = 3 000 € |
| Imposition sur le revenu | 6 000 € × 30 % = 1 800 € | 3 000 € × 30 % = 900 € |
| Prélèvements sociaux | 6 000 € × 17,2 % = 1 032 € | 3 000 € × 17,2 % = 516 € |
| Total des impôts | 1 800 € + 1 032 € = 2 832 € | 900 € + 516 € = 1 416 € |
| Net après impôts | 12 000 € – 2 832 € = 9 168 € | 12 000 € – 1 416 € = 10 584 € |
Si on ne tient pas compte des éventuelles complexités déclaratives du régime réel, on constate qu’il est clairement plus intéressant que le régime micro BIC sur le plan fiscal.
Pour que le régime micro-BIC soit plus intéressant fiscalement que le régime réel, les charges et l’amortissement doivent être inférieurs à 50 % du montant total des recettes locatives.
LMNP : micro-BIC ou réel, comment choisir ?
D’un côté, le régime micro-BIC, avec des obligations ultra-simplifiées. De l’autre, le régime réel, avec l’avantageux mécanisme du déficit, mais des obligations plus contraignantes à remplir. Le plus souvent, vous avez tout intérêt à choisir ce dernier, pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
Le régime micro-BIC peut se révéler suffisant si vous concrétisez un projet locatif avec peu de charges (ne pas oublier l’amortissement), tant que celles-ci restent inférieures au montant de l’abattement. C’est rarement le cas en pratique.
Si vous envisagez de rester au régime micro-BIC parce que la complexité des formalités liées à l’adoption du régime réel vous rebute, sachez qu’il existe une solution toute trouvée : le LMNP clé en main.
Le LMNP clé en main, pour le LMNP au réel en toute facilité
Spécialisé dans l’investissement locatif clé en main, Mon Major d’Home vous accompagne à chaque étape de votre projet, pour garantir votre rentabilité et simplifier chaque facette du projet. S’agissant de la fiscalité, notre équipe d’experts vous oriente vers des spécialistes pour vous guider dans vos obligations déclaratives. Elle se tient également à vos côtés de la sélection du bien immobilier à sa gestion locative, en passant par la réalisation des travaux.
