Contrairement au loueur en nu, le LMNP doit déclarer le commencement de son activité et choisir un statut juridique pour l’exercer. Il doit opter pour une structure qui lui permet de conserver sa qualité de particulier et d’assujettir les loyers qu’il perçoit à l’impôt sur le revenu. Alors, LMNP : quelle forme juridique choisir ? On fait le point sur les possibilités, les avantages et inconvénients de chacune.
LMNP en nom propre ou en société : quelle différence ?
Tout d’abord, rappelons que le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal octroyé aux particuliers exerçant une activité de location meublée. Il vous est octroyé par l’administration fiscale si :
- Vous percevez moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
- Ou si les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
À l’inverse, si vous remplissez ces deux conditions, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraîne l’assujettissement à d’autres règles fiscales que celles applicables au LMNP et le versement de cotisations sociales. Votre forme juridique par défaut sera donc celle de l’entreprise individuelle.
Pour autant, l’entreprise individuelle n’est pas compatible avec l’activité de LMNP, puisqu’elle est créée pour l’exercice d’une activité professionnelle, alors que justement, le LMNP n’agit pas en tant que professionnel (sinon on parle de LMP).
Si vous optez pour la société, vous aurez de nombreuses formalités à accomplir : rédaction des statuts juridiques, publication d’une annonce de constitution, immatriculation au registre national des entreprises (RNE)… En outre, vous ne pourrez plus profiter du régime de la transparence fiscale, sauf à opter pour une SARL de famille.
Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP
Quelle forme juridique pour LMNP choisir ?
Le statut du LMNP est réservé à l’investisseur particulier, qui génère des BIC imposables à l’impôt sur le revenu uniquement.
La forme juridique du LMNP doit être compatible avec le régime de la transparence fiscale
La fiscalité du LMNP se révèle particulièrement avantageuse, si vous optez pour le régime réel, car elle permet de déduire des charges et de pratiquer des amortissements.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit reportable sur les BIC de location meublée pendant 10 ans, ce qui vous permet de réduire, voire de supprimer la taxation à l’IR. À noter également que les prélèvements sociaux de 17.2 % s’appliquent sur le montant net des loyers.
En outre, si vous réalisez une plus-value à la revente du bien immobilier, vous relèverez du régime des plus-values des particuliers. Correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, la plus-value est taxée à l’IR et aux prélèvements sociaux.
De plein droit, le taux d’IR est fixé à 19 %, celui des prélèvements sociaux, à 17.2 %. La loi fiscale prévoit des abattements pour durée de détention, pour l’IR et pour les prélèvements sociaux.
Pour être complètement exonéré d’IR, vous devez conserver le bien pendant au moins 22 ans. Pour être intégralement exonéré de prélèvements sociaux, vous devez conserver le bien pendant au moins 30 ans.
Les sociétés à l’IS : incompatibles avec le statut de LMNP
Si vous choisissez une structure juridique soumise à l’impôt sur les sociétés, comme la SASU, vous perdrez les avantages associés au statut du LMNP. Vous pourrez certes déduire les charges (dont les amortissements du bien comme au régime LMNP), mais les bénéfices que vous percevrez seront taxés :
- À l’IS, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices ou au taux de 25 % au-delà ;
- À la flat tax de 30 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux) si vous décidez de vous reverser des dividendes, sauf à opter pour une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, les plus-values seront calculées selon le régime des plus-values professionnelles, sur la base de la valeur nette comptable (plus vous avez amorti, plus le montant de la plus-value sera élevé).
Ainsi, contrairement au régime LMNP des personnes physiques, vous ne pouvez pas :
- Calculer la plus value immobilière en faisait le prix d’achat moins le prix de cession. L’assiette de plus-value est donc plus importante quand vous faites de la location meublée sous la forme d’une société à l’IS ;
- Bénéficier de l’abattement pour durée de détention puisque cet avantage est réservé aux personnes assujetties à l’impôt sur le revenu
Cependant, dans la mesure où vous ne vous versez pas le produit de la vente sous la forme de dividendes, la plus value sera imposée au taux forfaitaire de l’IS, sans prélèvements sociaux. Vous pouvez alors réinvestir ce résultat avec votre société dans une nouvelle location meublée (par exemple) en limitant les frottements fiscaux.
Lire aussi : Plus-value du LMNP : comment en être exonéré ?
La SARL de famille, une structure juridique pour le LMNP
Comme son nom l’indique et comme le prévoit l’article 239 bis AA du Code général des impôts, la SARL de famille est constituée entre parents en ligne directe, frères et sœurs et conjoints ou partenaires de PACS.
En principe, la SARL est assujettie à l’IS, avec option possible à l’IR pour 5 exercices sociaux maximum. La SARL de famille présente la spécificité d’autoriser l’assujettissement à l’IR pendant toute sa durée d’existence, ce qui la rend compatible avec le statut LMNP. Les loyers seront ainsi taxés entre les mains des associés, à concurrence de leur détention dans le capital social.
À noter que dans le cadre d’une SARL de famille, les associés ne peuvent pas opter pour le régime fiscal du micro-BIC, ils sont forcément assujettis au régime du bénéfice réel. S’ils créent un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global. Les plus-values sont taxées au régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
Le gérant minoritaire de la SARL de famille est considéré comme un assimilé-salarié, avec des cotisations calculées sur sa rémunération. S’il est majoritaire, il relève de la catégorie des TNS, avec cotisations assises sur l’ensemble des revenus non salariés.
La SCI : non cumulable avec le statut LMNP
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique fiscalement transparente, ce qui signifie que les bénéfices qu’elle perçoit sont taxés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. A priori, ce statut paraît compatible avec celui du LMNP, mais en réalité, ce n’est pas le cas, au regard de sa nature et de l’activité que la société peut exercer.
Étant par nature civile, la SCI peut exercer une activité civile uniquement. Autrement dit de la location vide, laquelle génère des revenus fonciers et non pas des BIC. La société peut exercer une activité commerciale comme la location meublée seulement si :
- L’activité de location meublée demeure sous le seuil de la tolérance fiscale, c’est–à-dire qu’elle génère moins de 10 % du total des bénéfices de la société ;
- Elle opte pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, ce qui la rend alors incompatible avec le statut LMNP.
L’indivision, une situation de fait pour la LMNP à plusieurs
L’indivision n’est pas une forme juridique, mais une situation dans laquelle vous vous trouvez de plein droit lorsque vous effectuez un investissement immobilier à plusieurs sans créer de société. Ce régime se révèle assez lourd dans son fonctionnement, avec des règles de majorité contraignantes. Par exemple, les décisions portant sur l’administration du bien, comme la réalisation de travaux, nécessitent une majorité des deux tiers des droits indivis. La situation peut donc rapidement virer au blocage en cas de mésentente entre les co-loueurs.
Vous pouvez contourner cet écueil grâce à une convention d’indivision. Celle-ci peut prévoir des règles de majorité différentes, de confier les décisions à un gérant…
À savoir que la convention d’indivision peut être à durée indéterminée ou déterminée. Dans cette seconde hypothèse, sa durée ne peut pas être supérieure à 5 ans.
S’agissant des formalités, vous n’avez rien de spécial à accomplir, hormis déclarer le commencement d’activité, comme si vous exerciez l’activité de loueur en nom propre.
Synthèse : les formes juridiques du LMNP
Vous avez ainsi le choix entre :
- Le statut du LMNP en nom propre : vous n’avez pas à vous associer avec une autre personne et vous aurez simplement à renvoyer le formulaire P0i à l’INSEE pour déclarer le commencement d’activité ;
- La SARL de famille, si vous souhaitez vous associer avec des proches. Vous conservez les avantages de la transparence fiscale, et l’organisation et le fonctionnement de la société seront régis par les statuts juridiques. En contrepartie, vous devrez effectuer (et payer) les formalités de constitution ;
- L’indivision, si vous souhaitez gérer un bien immobilier à plusieurs sans les contraintes et le coût de la création d’une société. La convention d’indivision reste indispensable pour limiter les risques de conflits.
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