La location meublée non professionnelle s’apparente à une véritable niche fiscale, d’où son attractivité pour les investisseurs. Il est vrai que bien ficelée, l’opération peut permettre de se constituer un patrimoine immobilier sans grosse pression fiscale. Alors, comment réussir son investissement en LMNP ? Quels pièges éviter ? Réponses !
Piège n°1 : Ne pas respecter les critères pour être LMNP
Premier piège du LMNP à éviter : ne pas remplir les conditions pour obtenir ce statut fiscal. L’administration vous l’attribue si vous respectez l’un des deux critères suivants :
- Vous percevez moins de 23 000 euros de revenus locatifs ;
- Les recettes locatives générées restent inférieures à l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous cochez les deux cases, vous serez alors considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), avec 3 conséquences fiscales et sociales :
- Vous payez des cotisations sociales, d’un montant plus élevé que les prélèvements sociaux demandés au LMNP ;
- Le déficit s’impute sur votre revenu global ;
- La plus-value sera taxée au régime des professionnels.
Piège n°2 : Investir en LMNP : le piège des formalités
Depuis 2018, vous n’avez plus à vous inscrire au RCS pour exercer votre activité de loueur. Toutefois, vous devez déclarer le commencement de cette activité dans les 15 jours suivant la première mise en location.
En outre, si vous décidez de faire de la location en société, en SARL de famille par exemple, vous devez réaliser les formalités d’immatriculation auprès de l’INPI.
Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP
Piège n°3 : Investir en LMNP sans l’effet de levier du crédit
Acheter un bien locatif grâce à un prêt immobilier vous fait bénéficier d’un double effet de levier, bancaire et fiscal.
En empruntant de l’argent auprès d’une banque, vous pouvez acquérir un logement d’un montant plus élevé que celui de votre apport personnel : c’est l’effet démultiplicateur de l’endettement.
En outre, moyennant un effort d’épargne limité (les échéances de prêt) et tant que le taux du crédit reste inférieur à celui du rendement du logement locatif, vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité des capitaux investis : c’est l’effet de levier.
Enfin, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des loyers que vous percevez, afin de réduire leur taxation. Cumulé avec l’effet de levier bancaire, cet avantage fiscal vous permet de constituer un patrimoine immobilier à faible coût.
Ainsi, évitez d’investir vos capitaux propres s’ils sont suffisants pour acheter au comptant et préférez recourir au crédit immobilier ! Vous choisirez le montant à emprunter en fonction :
- Du montant de votre apport personnel ;
- De votre taux d’endettement ;
- De la durée de remboursement ;
- Du montant des mensualités, pour tendre à l’autofinancement, ou mieux encore, au cashflow positif.
Un courtier immobilier peut vous accompagner dans la recherche du financement idéal et des meilleures conditions d’emprunt.
Piège n°4 : Investir en LMNP uniquement pour la défiscalisation
Défiscaliser en LMNP ne doit pas être votre seule raison d’investir. Vous risqueriez de négliger d’autres aspects pourtant tout aussi essentiels que la fiscalité, comme le rendement locatif, le potentiel de valorisation du marché immobilier sur une zone donnée ou encore les coûts de gestion et d’entretien.
Votre stratégie d’investisseur doit ainsi être un équilibre entre fiscalité et rentabilité. Si vous ne savez pas comment l’élaborer, vous pouvez recourir à un fiscaliste, qui étudiera votre situation professionnelle et personnelle pour vous indiquer les choix à faire.
Piège n°5 : Investir en LMNP sans bien choisir sa fiscalité
Si la défiscalisation ne doit pas être le moteur premier de votre investissement, la fiscalité n’en reste pas moins fondamentale pour améliorer sa rentabilité. Comme la location meublée est une activité commerciale, les loyers que vous percevrez entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Les BIC seront taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sur leur montant net. Il existe alors 2 modalités d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC du LMNP
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au lancement de votre activité. Il est plafonné à un chiffre d’affaires variable en fonction de la nature de la location. Vous ne pouvez pas déduire de charges, mais profitez à la place d’un abattement, lui aussi déterminé en fonction de la nature de la location. Voici comment :
- Jusqu’à 15 000 euros, avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classé ;
- Jusqu’à 77 700 euros, avec 50 % d’abattement pour la location meublée classique de longue durée ;
- Jusqu’à 188 700 euros, avec 71 % d’abattement pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Lire aussi : Airbnb en LMNP : la bonne stratégie ?
Le régime réel du LMNP
Le régime du réel vous autorise à :
- Déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété…) ;
- Pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et les dépenses de travaux supérieures à 600 euros.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous réalisez un déficit. Celui-ci se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Le reliquat d’amortissement, qui ne peut pas créer ou aggraver un déficit, est reportable sans limitation de durée. Vous pouvez ainsi réduire, voire effacer la taxation à l’IR et aux prélèvements sociaux pendant une longue durée.
En contrepartie des avantages fiscaux du LMNP, vous devez tenir à jour une comptabilité rigoureuse, que vous n’avez pas à supporter au régime micro. Si vous n’y connaissez rien, mieux vaut la confier à un expert-comptable, pour éviter toute erreur.
Ainsi, le piège à éviter en LMNP est de choisir le mauvais régime d’imposition. Si vos charges n’excèdent pas les abattements du régime micro-BIC et que vous n’avez pas de stratégie pour réaliser des travaux ou dépenses, il peut s’avérer suffisant. Toutefois, le plus souvent, le régime réel est celui qui vous permet le plus d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
À savoir : vous devez remplir une liasse fiscale en LMNP au réel, que vous enverrez en même temps que votre déclaration annuelle de revenus. Ne manquez pas les dates limites d’envoi des déclarations fiscales, pour éviter un supplément d’imposition !
Piège n°6 : mal sélectionner l’emplacement
Comme tout futur propriétaire bailleur, vous connaissez déjà la règle clé d’un investissement locatif : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Sa sélection doit vous éviter la vacance locative. Vous réaliserez alors une étude de marché pour choisir une ville :
- En fonction de votre objectif d’investisseur (dégager des revenus complémentaires, préparer la retraite, transmettre en patrimoine), de rentabilité ou de valorisation ;
- En fonction de la cible de locataires. Si vous visez les étudiants, investir à Lille, qui en compte 125 000, apparaît comme une bonne option.
Outre l’emplacement, vous devez mettre en adéquation le bien immobilier avec votre cible. Vous opterez par exemple pour un T3 ou T4 à proximité des infrastructures scolaires et des transports en commun si vous souhaitez louer à des familles.
Piège n°7 : mal estimer le montant du loyer
Grâce à l’ameublement, vous pouvez pratiquer un loyer de 10 % à 30 % supérieur à ceux de la location nue. Toutefois, vous devez le calculer en fonction de critères objectifs comme l’emplacement, les commodités à proximité, ses atouts comme un extérieur, l’offre et la demande… Vous vous exposez sinon à un risque de carence locative ou de turnover important. Le recours à un agent immobilier peut être utile pour être certain de ne pas vous tromper.
Piège n°8 : ne pas respecter la liste de meubles obligatoires
Un décret de 2015 dresse une liste de meubles à installer obligatoirement dans le logement pour qu’il soit considéré comme meublé. Le locataire doit pouvoir se détendre, dormir, prendre ses repas et entretenir le logement grâce à l’équipement.
Si vous n’installez pas le mobilier obligatoire et que votre locataire porte plainte, vous risquez une requalification en loueur en location vide, avec un tout autre traitement fiscal des loyers.
Piège n°9 : se tromper dans la gestion locative
La gestion locative recoupe quantité de tâches chronophages comme :
- La publication d’une annonce immobilière de location. Vous veillerez à bien la rédiger et à prendre de belles photos pour la rendre attractive ;
- L’organisation des visites ;
- La sélection du locataire : vous devez vous montrer très vigilant à cette étape, pour éviter les impayés de loyers. Vous demanderez les fiches de paie, le contrat de travail et l’avis d’imposition pour vérifier la solvabilité du candidat. Vous penserez également à contrôler la cohérence des documents fournis ;
- La rédaction des baux d’habitation ;
- L’appel de charges et de loyers…
Si vous résidez loin de votre investissement ou n’avez pas le temps de vous en occuper, vous pouvez faire appel à un gestionnaire locatif. Attention à bien choisir votre agence (certaines ont très mauvaise réputation) et à étudier ce que comprend la prestation et à quel coût.
La solution pour réussir : l’investissement en LMNP clé en main
Courtier en prêt et assurance emprunteur, agent immobilier, fiscaliste, comptable, gestionnaire locatif : vous le constatez, il faut être multi-casquettes pour réussir son investissement en LMNP. Vous les retrouverez toutes chez Mon Major d’Home, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Notre équipe d’experts vous accompagne à chaque étape, de l’achat dans l’ancien à la mise en gestion du bien, en passant par la réalisation des travaux, l’ameublement et l’élaboration de votre stratégie d’investisseur.
