Gendarme, réserviste, marin : à la retraite, vous subirez une importante baisse de revenus. Vous envisagez donc de vous construire un patrimoine, qui pourra générer des revenus supplémentaires et que vous pourrez léguer à vos enfants. Mais comment réussir un investissement locatif quand on est militaire ? Votre statut de fonctionnaire peut vous permettre d’obtenir plus facilement un financement. Et comme vous manquez probablement de temps, vous pouvez envisager une solution idéale : l’investissement locatif clé en main.
Pourquoi investir dans l’immobilier quand on est militaire ?
De l’anticipation de la retraite à la réduction de votre facture fiscale, il existe de nombreuses raisons pour les militaires d’investir dans l’immobilier.
Pour obtenir des revenus complémentaires
À condition de prendre certains risques et de bien adapter le financement de votre achat immobilier, vous pouvez atteindre le cashflow positif. Autrement dit, les revenus locatifs que vous percevrez parviendront à couvrir les mensualités d’emprunt, les charges et les taxations. Vous pouvez réinvestir ces gains sur des supports financiers ou immobiliers.
Pour se construire un patrimoine
L’immobilier reste un rempart tangible contre l’inflation : vous pouvez le louer ou l’habiter. Les loyers progressent tout au long de la location, et si vous apportez un soin tout particulier à la sélection de l’emplacement, vous réaliserez potentiellement une plus-value.
Vous pourrez ensuite transmettre le patrimoine à vos proches, en optimisant fiscalement la succession, grâce à des montages comme l’apport en société et au démembrement de parts.
Pour préparer sa retraite
En moyenne, la pension de retraite brute des militaires s’élève à 1 676 euros par mois. C’est peu, d’où l’importance de capitaliser pour conserver votre pouvoir d’achat à cette échéance. L’investissement immobilier se révèle tout indiqué pour concrétiser ce projet, car vous aurez remboursé le prêt immobilier à l’horizon retraite, et les loyers vous procureront un supplément de revenus.
Pour défiscaliser efficacement
Il existe de nombreux leviers à actionner pour réduire ou effacer votre imposition, globale ou sur les loyers. Les réductions d’impôt accordées au titre des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le déficit foncier ou le déficit du LMNP vous permettront de constituer un patrimoine sans friction fiscale trop lourde.
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Quels sont les avantages d’être militaire pour investir dans l’immobilier ?
Du fait de votre statut de fonctionnaire, vous bénéficiez d’une situation professionnelle stable et de revenus progressifs, grâce à l’indexation indiciaire. Si vous remplissez les critères de solvabilité classiques (taux d’endettement maintenu sous la barre des 35 %, notamment), vous n’aurez aucun mal à obtenir votre crédit immobilier. Vous devrez en revanche peut-être supporter une surcote sur le coût de l’assurance emprunteur, au regard de votre métier à risque.
Par ailleurs, vous partez en retraite de manière précoce : en moyenne à 47 ans et 4 mois. Être retraité ne constitue pas un frein à de nouveaux investissements à cette échéance, car :
- Votre pension sera comptabilisée intégralement dans le calcul de la capacité d’emprunt ;
- Vous resterez encore largement sous l’âge limite au-delà duquel les assureurs refusent la prise en charge. Il faut en effet que le crédit soit soldé entre 75 et 80 ans, ce qui vous laisse une belle marge.
Enfin, vous profitez de certains avantages en nature, comme la prise en charge partielle ou intégrale de vos loyers et vous n’avez pas forcément le temps de dépenser votre solde. Vous disposez donc potentiellement d’un bel apport pour vous lancer.
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Militaire : comment investir dans l’immobilier ?
Il existe 2 segments d’investissement dans l’immobilier : la pierre papier et l’achat direct, en nom propre ou en société.
L’immobilier indirect
L’immobilier indirect regroupe notamment l’achat de parts de SCPI et le crowdfunding.
L’investissement en SCPI quand on est militaire
Il existe 3 grandes catégories de SCPI, qui répondent chacune à un objectif précis :
- La SCPI de rendement : elle achète et loue un patrimoine généralement composé de locaux commerciaux et de bureaux. Elle vous reverse, chaque mois ou trimestre, une quote-part des loyers, en fonction du nombre de parts que vous détenez ;
- La SCPI d’achat revente : elle acquiert un patrimoine dégradé qu’elle rénove et revend dans un délai assez court. Elle vous reverse une fraction de la plus-value réalisée pendant l’opération ;
- La SCPI fiscale, qui vous propose de répercuter un déficit foncier sur vos revenus ou de partager une réduction d’impôt Pinel.
L’investissement en crowdfunding pour les militaires
Le crowdfunding permet aux investisseurs particuliers de participer à la construction ou à la rénovation d’un bâtiment. En contrepartie de leurs fonds, ils perçoivent des intérêts, sur la base d’un rendement autour de 10 %. S’il est si élevé, c’est qu’il rémunère une importante prise de risque de perte en capital et l’immobilisation des fonds, que vous ne pouvez récupérer qu’à l’issue de l’opération.
L’immobilier en nom propre
L’investissement locatif en nom propre profite d’un double effet de levier bancaire et fiscal. Moyennant un apport personnel représentant 10 % du capital emprunté et d’un faible effort d’épargne (les mensualités), vous deviendrez propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur 10 fois supérieure. En outre, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt au régime réel, pour optimiser encore la fiscalité de l’investissement.
Le militaire investisseur en location nue
L’avantage d’investir en location vide, c’est que vous n’avez aucune démarche à accomplir excepté la déclaration des loyers. Vous vous exposez à moins de turn-over des locataires, et donc potentiellement à moins de vacances locatives.
Fiscalement parlant, vous serez taxé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur le montant net des loyers. Vous avez le choix entre :
- Une taxation au régime micro-foncier jusqu’à 15 000 euros de bénéfices, avec un abattement de 30 % ;
- Une taxation au régime réel. Vous pouvez déduire une liste limitative de charges et créer ainsi un déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt et jusqu’à 10 700 euros par an, vous pouvez l’imputer sur le revenu global et le reporter, toujours sur le revenu global. À la clé, la diminution ou la suppression de votre taxation globale.
Le militaire LMNP
Vous êtes autorisée à pratiquer une activité de nature commerciale comme l’est la location meublée uniquement si vous l’exercez à titre non professionnel, dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé. Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir seulement l’une des 2 conditions suivantes :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Ces recettes locatives doivent être inférieures à vos autres revenus d’activité.
À défaut, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), incompatible avec votre statut de fonctionnaire.
Pour la taxation de vos bénéfices, vous avez le choix entre :
- Le régime micro-BIC, jusqu’à 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé, 77 700 euros pour la location de longue durée et 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. L’administration fiscale appliquera un abattement sur les loyers de respectivement 30, 50 et 71 % ;
- Le régime réel : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements. Le déficit généré se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.
Lire aussi : Un fonctionnaire peut-il faire du LMNP ?
L’immobilier en société
Le Code de la fonction publique vous interdit de créer ou de reprendre une entreprise qui exerce une activité commerciale ou artisanale si vous êtes à temps plein. En outre, vous ne pouvez pas participer aux organes de direction d’une société.
Si vous souhaitez créer une société, vous devrez passer à temps partiel et demander l’autorisation de votre hiérarchie, qui vous l’accordera pour une durée maximale de 4 ans. Vous devrez forcément en être dirigeant.
Il reste alors 3 possibilités :
- Devenir associé d’une SCI dotée de la transparence fiscale. Si elle est soumise à l’IS, elle revêt un caractère professionnel incompatible avec votre profession de militaire ;
- Devenir l’associé d’une SARL de famille. La spécificité de cette société créée entre membres de la même famille jusqu’au 4ème degré est d’autoriser la location meublée tout en conservant le régime de la transparence fiscale, avec imposition des bénéfices entre les mains des associés ;
- Être conjoint collaborateur dans une société à activité commerciale comme la SAS.
L’immobilier clé en main pour les militaires
Votre métier vous conduit à effectuer de nombreux déplacements, vous manquez donc de temps pour mener à bien un projet d’investissement locatif. Vous n’avez peut-être pas non plus les compétences juridiques, fiscales et comptables qu’il nécessite.
Il existe alors une solution toute trouvée pour vous : l’investissement locatif clé en main comme le propose Mon Major d’Home. Notre équipe d’experts vous accompagne de A à Z, de la détermination de votre stratégie d’investisseur à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux à forte valeur ajoutée et à l’ameublement.
