Le 6ᵉ arrondissement de Marseille occupe une position stratégique en plein cœur de la cité phocéenne. Il s’étend de la célèbre place Castellane jusqu’aux quartiers hauts de Notre-Dame-du-Mont et du Cours Julien. Historiquement bourgeois, dynamique et multiculturel, ce secteur attire aujourd’hui une population variée : étudiants, jeunes actifs, professions libérales et familles à la recherche d’un cadre de vie urbain mais agréable.
Au fil des dernières années, le marché immobilier du 6ᵉ arrondissement a connu une évolution notable, marquée par une hausse significative des prix et une demande locative soutenue. Cet engouement s’explique notamment par son emplacement central, sa vie de quartier animée, ainsi que son excellente desserte en transports en commun (métro, bus, tramway). Dans un contexte où Marseille gagne en attractivité tant pour les investisseurs nationaux qu’étrangers, miser sur le 6ᵉ peut se révéler judicieux. En 2024, la tendance au rééquilibrage des prix dans l’ensemble de la ville invite également à guetter les bonnes opportunités d’achat.
Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet de l’immobilier dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille : présentation détaillée de ses quartiers, prix moyens au m², rentabilité locative, mais aussi stratégies d’investissement adaptées à ce secteur central.
Présentation des quartiers du 6ᵉ arrondissement de Marseille
Le 6ᵉ arrondissement rassemble plusieurs quartiers aux ambiances variées, offrant chacun des avantages spécifiques pour un investissement locatif ou pour une acquisition destinée à une résidence principale. Focus sur quatre d’entre eux : Cours Julien, Notre-Dame-du-Mont, Lodi et Castellane.
1. Cours Julien : un quartier bohème prisé par les jeunes et les artistes
Situé sur les hauteurs du centre-ville, le Cours Julien est réputé pour sa scène artistique, ses bars-concerts, ses boutiques originales et ses murs recouverts de fresques de street art. L’ambiance y est bohème et branchée, attirant de nombreux étudiants, artistes et entrepreneurs créatifs.
Le secteur demeure relativement accessible en comparaison d’autres parties plus huppées du 6ᵉ. On y trouve beaucoup de petits appartements anciens, souvent rénovés ou réaménagés pour des locations meublées ou des colocations. Grâce à cette forte demande estudiantine et “arty”, la rentabilité locative peut être intéressante, surtout pour les studios et T2.
2. Notre-Dame-du-Mont : entre authenticité et dynamisme culturel
Voisin immédiat du Cours Julien, Notre-Dame-du-Mont séduit par son authenticité. On y retrouve de vieux immeubles marseillais, des petits commerces de quartier, mais aussi une vie nocturne riche, notamment autour de la place Notre-Dame-du-Mont. C’est un secteur assez recherché par les jeunes actifs et les familles qui apprécient l’ambiance conviviale et la proximité du métro.
L’offre immobilière y est variée, allant du studio “atypique” sous les toits aux appartements familiaux de type haussmannien. Pour un investissement locatif, ce quartier propose un bon compromis entre un prix d’acquisition relativement abordable et une demande locative soutenue.
3. Lodi : un secteur résidentiel recherché proche des commodités
Moins connu que le Cours Julien ou Castellane, le quartier Lodi est pourtant plébiscité pour son esprit “village” au cœur de la ville. Situé à proximité de la rue de Lodi et de l’axe du boulevard Baille, il bénéficie de la proximité d’hôpitaux (Conception, Timone) et d’écoles supérieures. Les transports en commun (métro Baille, bus) facilitent les déplacements vers les autres quartiers de Marseille.
Ses rues calmes, ponctuées de commerces de proximité et de petites places, en font un lieu de vie prisé par les familles et les jeunes couples. Les prix immobiliers y sont en général intermédiaires dans le 6ᵉ, légèrement plus abordables qu’à Castellane. Pour un investisseur, Lodi offre une bonne visibilité locative, que ce soit pour des locations meublées ou des baux plus traditionnels.
4. Castellane : un pôle stratégique avec une forte attractivité
Au centre névralgique du 6ᵉ arrondissement, la place Castellane et ses alentours figurent parmi les secteurs les plus animés et réputés du centre de Marseille. Cette zone est desservie par le métro, plusieurs lignes de bus et un accès rapide aux grands axes routiers (tunnel Prado-Carénage, autoroutes A50 et A55). On y trouve aussi une très forte concentration de commerces, de restaurants et d’installations culturelles (cinémas, théâtres).
En toute logique, le marché immobilier y est plus onéreux : le prix au m² dépasse souvent les 4 000 €, voire 4 500 € pour les biens de standing. Castellane reste néanmoins très recherché, tant par les locataires que les acheteurs, ce qui assure en général une bonne stabilité de l’investissement.
Prix de l’immobilier et rentabilité locative dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille
Prix moyen au m² en 2024 selon les quartiers
En 2024, le prix moyen de l’immobilier dans le 6ᵉ arrondissement s’établit autour de 4 000 à 4 200 € le m² pour les appartements anciens, avec d’importantes disparités selon la localisation précise et l’état du bien. Les estimations suivantes donnent une idée des valeurs moyennes pratiquées :
- Cours Julien / Notre-Dame-du-Mont : 3 400 € à 3 600 € le m², avec parfois des opportunités plus abordables dans des immeubles nécessitant des travaux.
- Lodi : environ 3 500 € à 3 800 € le m², notamment pour des appartements récents ou bien rénovés.
- Castellane : 4 000 € à 4 500 € le m², voire plus pour les biens situés dans des résidences de standing ou proches de la place Castellane.
Ces chiffres demeurent inférieurs à ceux de certains quartiers très huppés de Marseille, comme le 7ᵉ ou le 8ᵉ arrondissement, où la moyenne dépasse parfois 5 000 € ou 6 000 € le m². En revanche, le 6ᵉ se situe au-dessus des arrondissements plus populaires du centre-ville (1er, 3ᵉ), ce qui reflète sa position à la fois centrale et qualitative.
Comparaison avec les arrondissements voisins
- Le 1er arrondissement (Saint-Charles, Belsunce, Noailles) affiche des prix médians inférieurs, aux alentours de 3 300 € le m².
- Le 5ᵉ arrondissement (Le Camas, La Conception) se rapproche un peu plus du 6ᵉ, avec un prix moyen oscillant entre 3 200 € et 3 600 € le m².
- À l’inverse, le 7ᵉ arrondissement (Saint-Victor, Endoume) et le 8ᵉ arrondissement (Prado, Périer) dépassent fréquemment les 5 000 € ou même 6 000 € le m² pour des biens haut de gamme situés en bord de mer ou dans des secteurs très prisés.
Perspectives d’évolution et tendances du marché
Depuis quelques années, Marseille connaît une hausse globale de ses prix immobiliers, et le 6ᵉ arrondissement n’échappe pas à cette tendance. On estime que la valorisation y a progressé de 25 à 30 % sur les cinq dernières années. Toutefois, 2024 marque une forme de stabilisation, avec des vendeurs plus enclins à négocier et une offre qui se renouvelle.
Le potentiel de valorisation reste intéressant : de futurs projets d’aménagement urbain (notamment l’extension du tramway) pourraient encore accentuer l’attractivité du secteur. Dans un marché marseillais devenu plus “mature”, le 6ᵉ arrondissement conserve une place de choix pour qui cherche à investir dans l’immobilier à Marseille tout en ciblant un emplacement de qualité.
Pourquoi investir dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille ?
Emplacement central et bien desservi
L’un des atouts majeurs du 6ᵉ réside dans son accessibilité. Il concentre plusieurs stations de métro (Castellane, Notre-Dame-du-Mont, Estrangin-Préfecture, Baille) et de nombreuses lignes de bus. La place Castellane constitue en outre un carrefour reliant le centre-ville au Prado, aux plages, ainsi qu’aux autoroutes vers Aubagne ou Aix-en-Provence.
Cet emplacement central bénéficie également de la proximité immédiate de la Préfecture, du Vieux-Port et du Cours Julien, lieux emblématiques de la vie marseillaise. Pour un investisseur, la garantie d’une excellente desserte est un paramètre clé : un bien proche des transports publics se louera plus facilement et à un prix plus élevé.
Forte demande locative
Le 6ᵉ arrondissement attire un large public :
- Les étudiants, grâce à la proximité d’écoles supérieures et des facultés (secteur Timone, accès aisé par métro).
- Les jeunes actifs, séduits par le dynamisme culturel, les bars, restaurants et la possibilité de se rendre à pied ou en transport au travail.
- Les professions libérales et cadres, qui apprécient le cachet des appartements anciens et la centralité pour leur activité.
Cette mixité se traduit par une forte demande locative. Le taux de vacance demeure faible, avec des loyers relativement stables ou en légère augmentation. Pour un investissement locatif à Marseille, le 6ᵉ permet donc de concilier sérénité (la location se fait rapidement) et potentiel de rentabilité correcte.
Vie de quartier agréable avec commerces, restaurants et espaces verts
Au-delà de son côté urbain, le 6ᵉ arrondissement propose une vie de quartier riche en commerces de proximité, marchés, écoles, parcs et jardins (par exemple le jardin de la Colonne ou le square Yves Montand). Les habitants profitent d’une animation continue, entre salles de concert, théâtres, café-théâtres ou cinémas, particulièrement du côté de Castellane.
Cette ambiance, alliant l’authenticité marseillaise et l’effervescence d’un centre-ville, fait toute la différence pour des locataires souhaitant vivre au cœur de Marseille tout en bénéficiant d’une certaine qualité de vie.
Stratégies d’investissement dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille
Investissement locatif meublé : forte demande pour les petites surfaces
Dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille, miser sur les studios et T2 meublés demeure une valeur sûre. La présence d’étudiants et de jeunes actifs soutient la demande pour ces petites surfaces équipées, simples à louer et qui bénéficient souvent d’une rentabilité brute comprise entre 5 et 6 %. Le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de surcroît des avantages (amortissements, abattements forfaitaires), ce qui renforce l’intérêt de cette formule pour des investisseurs recherchant un placement relativement sécurisé.
Colocation : une rentabilité optimisée dans un quartier étudiant
Autre option, la colocation se révèle particulièrement rentable pour les T3 ou T4 situés à proximité des transports (métro, bus) et des pôles d’enseignement supérieur. Le cumul des loyers par chambre permet souvent de dépasser la rentabilité que l’on aurait obtenue en louant l’appartement à une seule famille. Cette formule nécessite cependant un suivi attentif (gestion de plusieurs baux, répartition des charges et entretien), mais elle peut générer un rendement locatif intéressant sur le moyen terme.
Achat-revente : potentiel de valorisation avec les rénovations urbaines
Les biens nécessitant quelques travaux, surtout dans des quartiers en reconversion ou bénéficiant de rénovations urbaines, peuvent offrir une belle plus-value à la revente. Il s’agit souvent d’appartements anciens avec du cachet, où la localisation (par exemple Lodi ou Castellane) garantit un fort attrait. La stratégie consiste soit à rénover rapidement pour revendre et dégager un bénéfice (court terme), soit à louer pendant plusieurs années et profiter de la hausse progressive des prix (moyen terme).
Stratégie d’investissement locative hybride : un compromis rentabilité/valeur patrimoniale
L’investissement locatif hybride combine deux objectifs : obtenir une bonne rentabilité à court terme tout en misant sur une plus-value solide à moyen/long terme. L’idée est de sélectionner des biens dans des zones dynamiques, en pleine évolution (projets urbains, développement du réseau de transports), et d’y investir avec un effort d’épargne modéré et un risque limité pour le capital engagé.
Ce type de stratégie cible généralement des appartements (du studio au T4) ou même des immeubles de rapport situés dans des quartiers appelés à monter en gamme. La valeur du foncier est susceptible de s’apprécier grâce aux transformations urbaines, tandis que la rentabilité nette se situe autour de 4 à 6 %.
Dans le 6ᵉ arrondissement, la plupart des secteurs s’y prêtent, notamment Cours Julien, Notre-Dame-du-Mont ou Lodi, qui profitent de la dynamique culturelle et commerciale. Cependant, le quartier Vauban fait figure d’exception : perché sur les hauteurs et plus résidentiel, il suit une logique moins marquée par la mutation urbaine que d’autres parties du 6ᵉ. Vauban demeure un endroit privilégié, mais moins adapté à l’approche hybride cherchant un compromis immédiat entre rentabilité et hausse de valeur.
En résumé, cette stratégie locative hybride correspond à une recherche d’équilibre : on obtient un rendement intéressant tout en tablant sur la valorisation future du bien, dans un secteur où les évolutions urbaines seront un levier pour augmenter la plus-value.
Conclusion
Le 6ᵉ arrondissement de Marseille cumule de nombreux atouts qui en font un secteur intéressant pour un investissement immobilier. Son emplacement hypercentral, sa forte demande locative et la diversité de ses quartiers (bohème, résidentiel, commerçant) en font un choix de premier plan pour quiconque souhaite profiter de l’essor marseillais.
Les prix immobiliers y sont plus élevés que dans d’autres arrondissements plus populaires, mais restent abordables comparés aux quartiers les plus chers de la ville. De plus, la demande soutenue garantit une bonne stabilité, voire une progression de la valeur des biens.
Avant de vous lancer, il convient d’analyser votre profil d’investisseur :
- Pour un projet d’investissement locatif priorisant la rentabilité, les petites surfaces meublées ou la colocation peuvent être particulièrement attrayantes.
- Pour un projet d’achat-revente, l’idéal est de miser sur un bien nécessitant une rénovation et situé dans un quartier porteur (Lodi ou Notre-Dame-du-Mont), en bénéficiant au passage de la dynamique du marché.
- Pour un projet patrimonial, Castellane ou les abords de la Préfecture assurent une forte valeur de revente et une stabilité sur le long terme.
En résumé, investir dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille en 2024 offre un excellent compromis entre valorisation immobilière et rentabilité locative. Cette zone dynamique, où se mêlent vie étudiante, culturelle et commerciale, constitue donc un choix très solide pour diversifier son patrimoine ou préparer un projet de résidence principale.
FAQ
1. Quel est le prix moyen de l’immobilier dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille ?
En 2024, le prix moyen oscille entre 3 400 € et 4 500 € le m² selon les quartiers. Castellane est souvent plus cher (4 000 € à 4 500 €) tandis que Cours Julien et Notre-Dame-du-Mont proposent des tarifs plus abordables (3 400 € à 3 600 €).
2. Quel quartier du 6ᵉ arrondissement est le plus rentable pour un investissement locatif ?
Les petites surfaces dans les quartiers Cours Julien et Notre-Dame-du-Mont offrent souvent de bonnes rentabilités grâce à une demande étudiante et artistique soutenue. La colocation peut également être très rentable dans ces secteurs proches du métro.
3. La demande locative est-elle forte dans le 6ᵉ arrondissement de Marseille ?
Oui, la demande locative y est soutenue en raison de la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de professions libérales. Les biens se louent généralement rapidement, surtout lorsqu’ils sont bien situés et proches du métro ou des commodités.
4. Quels sont les avantages d’investir dans le 6ᵉ arrondissement ?
Le 6ᵉ bénéficie d’un emplacement central, d’un excellent réseau de transports, d’une vie de quartier animée et d’un important potentiel de revalorisation. Il offre donc un équilibre entre rentabilité et sécurité d’investissement.
5. Quels types de biens sont les plus recherchés dans le 6ᵉ arrondissement ?
Les studios et T2 meublés sont très plébiscités par les étudiants et jeunes actifs. Les appartements plus grands (T3/T4) peuvent se prêter à la colocation ou accueillir des familles. Les biens avec balcon ou terrasse sont particulièrement attractifs dans ce secteur urbain.
