Marseille, la deuxième ville de France en termes de population avec 870 000 habitants, est divisée en 16 arrondissements comprenant 111 quartiers. Dynamique et attractive, la ville affiche des prix au mètre carré compétitifs par rapport à d’autres grandes villes comme Paris, Bordeaux et Nantes. Son marché locatif est tendu, avec un délai inférieur à un mois pour trouver un locataire, qu’il s’agisse d’un jeune actif ou d’un des 80 000 étudiants de l’université Aix/Marseille.
Actuellement, Marseille offre des opportunités de rentabilité particulièrement intéressantes, attirant les investisseurs. La ville est en plein développement, bénéficiant d’importants investissements, et dispose d’un réseau de transports en commun bien développé (bus, tram, métro), ce qui a contribué à une hausse des prix au cours de la dernière décennie.
La prise de valeur foncière historique sur Marseille est de +30% sur 5 ans.
1. Le mètre carré y est parmi le moins cher des grandes villes
Pour la deuxième ville de France, Marseille reste très attrayante avec un prix moyen de 3 589 €/m². Dans le centre-ville, où l’investissement est le plus sûr, les prix varient de 2 200 €/m² dans le 3e arrondissement à 5 300 €/m² dans le 7e.
À mettre en perspective avec :
Paris à 10 397 €/m²
Lyon à 4976 €/m²
Lille à 3 649 €/m²
Nantes à 4105 €/m²
Grâce à cette diversité de quartiers, nous sommes en mesure de proposer trois stratégies d’investissement adaptées à tout profil d’investisseur : agressive, patrimoniale et hybride.
Pour aller plus loin : Découvrez notre analyse de la ville
2. Un prix en baisse sur le court terme
Comme la plupart des autres grandes villes, les prix du m² marseillais commencent à baisser du fait de la crise des taux avec une baisse sur un an de 2,5% mais une tendance long terme à la hausse avec + 30% sur 5 ans. Pour comparer : Paris est en baisse de 5,5% sur un an et de 8,2% sur 5 ans.
Avec la baisse des taux attendue en 2024, les prix à Marseille pourraient repartir à la hausse. Il est donc temps de profiter de ce creux de marché.
3. Des quartiers pour tous les profils d’investisseurs
Selon la stratégie d’investissement choisie, nous serons en mesure de vous guider vers les quartiers les plus adaptés. Pour une approche agressive, nous vous proposerons des biens dans le 3e arrondissement, un quartier plus populaire, offrant des rendements nets entre 6 et 7 % selon le projet. Pour une stratégie hybride, nous explorerons le 4e arrondissement à la recherche d’un T2 dans un budget total de 150 000 €, offrant une rentabilité nette d’environ 5,5 %. En revanche, pour une stratégie patrimoniale, nous vous recommandons le 7e arrondissement, un quartier côtier offrant de belles perspectives d’évolution foncière.
4. Une ville culturelle et agréable
Marseille brille par sa dynamique culturelle, incarnée par une variété de points d’intérêt. Le Vieux-Port, ancré dans l’histoire, anime la ville avec ses marchés, cafés et restaurants. Le Mucem, musée emblématique dédié aux civilisations de la Méditerranée, attire les passionnés de culture. Le quartier du Panier séduit par son charme pittoresque. Également réputée pour ses festivals, sa scène artistique dynamique et ses événements sportifs.
Les plages ensoleillées bordant la mer Méditerranée confèrent à Marseille un cadre idyllique, accentué par son climat méditerranéen aux hivers doux et des étés ensoleillés. Idéal pour explorer ses rues animées et marchés colorés, Marseille se distingue également par les calanques ajoutant une touche de nature sauvage à la ville.
Pour aller plus loin : Découvrez notre analyse de la ville
5. Accessible à tous les budgets de 100 à 500k €
En restant toujours dans le centre-ville de Marseille, qui englobe les arrondissements du 1er au 7e, vous devrez prévoir, selon les quartiers souhaités, entre 100 000 et 130 000 € pour un studio. Pour un T2, envisagez un budget compris entre 130 000 et 180 000 €, tandis que pour une colocation (type 3, type 4), un budget compris entre 180 000 et 220 000 € sera nécessaire.
