Vous êtes sur le point de vous lancer dans un investissement locatif et vous hésitez entre deux statuts : SCI ou LMNP. Les deux étant incompatibles, vous ferez votre choix en fonction de critères comme la fiscalité, le nombre d’investisseurs ou encore le montant du chiffre d’affaires. L’accompagnement d’un expert comme Mon Major d’Home peut vous aider à opter pour la bonne stratégie.
Pourquoi choisir entre SCI ou LMNP ?
Vous ne pouvez pas bénéficier du statut de LMNP en SCI, car ces deux formes juridiques n’ont ni la même nature ni la même fiscalité.
La SCI, une structure juridique à objet civil
La société civile immobilière est une structure juridique de nature civile. De plein droit, elle est soumise à la transparence fiscale. Les revenus locatifs que vous percevez sont taxés au niveau des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les plus-values quant à elles sont taxées au régime des particuliers.
Du fait de sa nature et de la transparence fiscale, la SCI doit avoir un objet civil : la location nue. La location meublée étant une activité commerciale, elle est en principe interdite à la SCI, sauf si :
- L’activité de location meublée génère des recettes locatives ne représentant pas plus de 10 % du total des bénéfices ;
- Vous l’assujettissez à l’impôt sur les sociétés (IS). 2 conséquences : vous changez l’équilibre fiscal de l’investissement et vous donnez un caractère professionnel à l’activité.
La LMNP, une activité de nature commerciale
Le loueur en meublé non professionnel est un statut fiscal octroyé par l’administration fiscale sur la base de 2 critères. Il vous permet d’investir seul ou en couple : il est donc réservé aux personnes physiques qui exercent leur activité en nom propre.
L’activité du LMNP est commerciale. Pour qu’elle soit compatible avec la SCI, il faut que celle-ci soit soumise à l’IS. Mais, vous ne pourrez pas profiter du régime fiscal du LMNP, réservé aux particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu.
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SCI ou LMNP : comment choisir une forme juridique pour louer ?
Vous devez opter pour le statut qui s’adapte à vos objectifs : rendement, défiscalisation, transmission d’un patrimoine…
SCI ou LMNP : location meublée ou location nue ?
La location vide est une activité civile, et les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez l’exercer en SCI.
La location meublée est une activité commerciale qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez l’exercer en SCI à l’IS ou en LMNP. Outre cette subtilité fiscale, ces 2 modes de location diffèrent :
- En matière de rendement. En LMNP, un décret de 2015 impose d’installer une liste minimale de meubles et de mobilier. En contrepartie, vous pouvez pratiquer un loyer supérieur de 10 à 30 % à celui de la location nue. De quoi doper votre rentabilité ;
- Sur le bail. Il se révèle plus souple en location meublée. Par exemple, la durée minimale de location peut aller d’une nuitée en location saisonnière, à 1 an en location longue durée, en passant par un mois en bail mobilité. En location nue, vous vous engagez pour 3 ans minimum avec le même locataire ;
- Sur la cible de locataires. La location meublée s’adresse généralement à des personnes en mobilité ou qui ne sont pas encore installées dans la vie active : étudiants, jeunes actifs. La location nue séduira plutôt les familles et les couples à la situation professionnelle stable. De facto, en location meublée, vous connaîtrez plus de turn-over des locataires. Avec à la clé, un risque de vacances locatives plus élevé qu’en location nue ;
- Sur la gestion locative. Elle se révèle bien plus chronophage en location meublée, puisque vous changerez de preneurs plus souvent et que l’état des lieux d’entrée et de sortie est plus complexe à réaliser.
LMNP ou SCI : le montant du chiffre d’affaires
Vous êtes considéré par le fisc comme un LMNP si vous respectez l’une des 2 conditions suivantes :
- Vous percevez moins de 23 000 euros de recettes locatives chaque année ;
- OU les bénéfices de la location restent inférieurs à vos autres revenus d’activité.
Si vous cochez les 2 cases, vous basculez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec un autre traitement fiscal et social. En conséquence, votre chiffre d’affaires sera soit limité à 23 000 euros, soit au montant de votre revenu global.
À l’inverse, la SCI n’a pas de plafond de chiffre d’affaires. Vous pouvez donc concrétiser des projets immobiliers d’envergure sans risquer de perdre votre statut.
LMNP ou SCI à l’IS ou à l’IR : la fiscalité
Vous vous en souvenez, le LMNP comme les associés en SCI à l’IR sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux, sur le montant net des loyers. Il existe 2 régimes fiscaux pour la taxation des bénéfices : le régime micro et le régime réel.
Les régimes micro en LMNP et SCI
En SCI, il faut noter que l’application du régime micro-foncier, qui propose un abattement de 30 % sur les recettes, est possible seulement si l’associé loue directement, en nom propre un logement nu, jusqu’à 15 000 euros de loyers.
En LMNP, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC jusqu’à :
- 77 700 euros pour la location meublée classique, avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes, avec un abattement forfaitaire de 71 %.
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Les régimes réels en LMNP et SCI
Le LMNP peut déduire l’intégralité des charges et pratiquer des amortissements. En SCI, la loi limite la liste de charges déductibles et il n’est pas possible d’amortir.
Le déficit réalisé par le LMNP se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans, ce qui permet de réduire, voire de supprimer la taxation des loyers.
Le déficit foncier créé en SCI s’impute sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt, jusqu’à 10 700 euros par an. Il permet donc de réduire, voire de supprimer l’imposition globale du foyer.
La SCI à l’IS
Les bénéfices sont taxés au niveau de la société, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, au taux normal de 25 % au-delà. Si vous souhaitez vous verser les loyers sous forme de dividendes, vous supporterez la taxation à la flat tax de 30 %.
LMNP en SCI ou nom propre : le nombre d’investisseurs
Le LMNP peut être exercé seulement en nom propre, ou en couple si vous achetez le bien immobilier locatif à deux. À l’inverse, toutes les sociétés de nature civile (SCI, SCP, etc) doivent obligatoirement être constituées par au moins 2 associés, conformément à l’article 1832 du Code civil, qui stipule qu’une société est un contrat entre deux ou plusieurs personnes.
Ainsi, si vous envisagez de réaliser un projet immobilier de grande ampleur, comme l’acquisition d’un immeuble de rapport ou la création d’un coliving, vous privilégierez la SCI. Elle vous permet en effet de mutualiser les capacités d’emprunt de tous les associés pour augmenter la superficie du financement.
Autre atout de la SCI : vous pouvez répartir librement les parts sociales entre les associés. L’attribution s’effectuera en fonction du montant des apports dans le capital social, que vous pouvez moduler pour garder la main sur l’investissement ou au contraire pour équilibrer les charges et les bénéfices entre chaque associé.
SCI ou LMNP : la transmission du patrimoine
Constituer un patrimoine, c’est bien. Le transmettre dans des conditions financières et fiscales avantageuses, c’est mieux. Voici des clés pour choisir entre la SCI familiale et le LMNP.
La SCI pour transmettre le patrimoine sans friction fiscale
La SCI revêt souvent une dimension familiale. Elle est constituée entre membres d’une même famille pour faciliter la gestion d’un patrimoine en commun et éviter les écueils liés à l’indivision, notamment en matière de prise de décision sur les biens.
Mais surtout, la SCI de famille constitue une arme redoutable pour anticiper la transmission et limiter, voire supprimer les droits de succession.
Déjà, le patrimoine appartient à la SCI et non aux associés en direct. Il est donc moins liquide, ce qui vous fait profiter d’un abattement sur la valeur des parts (autour de 15 %). Les dettes de la société, comme l’emprunt, viennent aussi en déduction.
En outre, vous pouvez mettre en place un montage juridique qui permet d’optimiser la fiscalité de la transmission : le démembrement de propriété des parts. Vous allez séparer le droit de propriété entre :
- Les parents, usufruitiers des parts. Ils continuent de percevoir les loyers provenant de l’investissement ;
- Les enfants nus-propriétaires des parts. Au décès des parents, la pleine propriété des parts se reconstitue entre leurs mains, sans frais ni formalités supplémentaires.
Les droits de donation se calculent non pas sur la valeur en pleine propriété des parts (déduction faite du passif), mais sur la valeur de l’usufruit, laquelle est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
En outre, vous pouvez profiter de l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant (soit 400 000 euros pour un couple avec 2 enfants) sur les droits de donation, rechargeable tous les 15 ans.
À savoir : pour protéger le conjoint survivant, il est possible de mettre en place un démembrement croisé des parts. Chaque conjoint détient la moitié des parts en usufruit et l’autre en nue-propriété. Au décès, il devient pleinement propriétaire.
Le LMNP : indivision et droits de succession
En LMNP, le patrimoine est en indivision lors de la succession. Les bénéfices et les plus-values sont immédiatement imposés au décès. Il faudra ensuite revendre le patrimoine, et seuls les abattements de 100 000 euros s’appliqueront. L’imposition risque donc d’être plus élevée.
SCI ou LMNP : les démarches à réaliser
En LMNP, vous devez seulement déclarer le commencement d’activité dans les 15 jours suivant la première mise en location, sur le formulaire p0i.
Pour créer une SCI, les formalités sont plus lourdes : rédaction des statuts, remplissage du formulaire M0, publication d’une annonce légale, immatriculation auprès du greffe..
Mon Major d’Home vous accompagne dans le choix du statut adapté à votre investissement immobilier. Analyse patrimoniale, fiscale et aide à la décision : vous bénéficiez d’un service sur mesure pour sécuriser votre projet.
