Investir dans la pierre reste une valeur refuge en France, mais la question se pose : SCPI ou investissement locatif, quelle solution privilégier en 2025 ? Les SCPI séduisent par leur simplicité et leur gestion déléguée, tandis que l’investissement locatif attire ceux qui souhaitent bâtir un patrimoine tangible et bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Dans cet article, nous allons comparer en détail ces deux approches afin de vous aider à déterminer laquelle correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et financiers.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Définition et fonctionnement d’une SCPI
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acheter des parts dans un portefeuille immobilier. L’investisseur reçoit ensuite des revenus locatifs proportionnels à son investissement, généralement distribués trimestriellement.
Les différents types de SCPI
- SCPI de rendement : axées sur l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces), elles offrent un rendement régulier.
- SCPI fiscales : orientées vers l’immobilier résidentiel avec avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier).
- SCPI de plus-value : stratégie patrimoniale visant à profiter de la revalorisation des biens à long terme.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
Définition et mécanismes
L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier pour le louer, qu’il soit vide ou meublé. Les loyers perçus servent à rembourser le crédit immobilier, générer un revenu complémentaire ou constituer un capital.
Les différents formats
- Location nue : fiscalité au régime foncier classique.
- Location meublée (LMNP) : plus avantageuse fiscalement, permet l’amortissement.
- Colocation et courte durée : rentabilité plus élevée mais gestion plus complexe.
Les avantages d’une SCPI
Accessibilité et mutualisation des risques
Avec un ticket d’entrée souvent inférieur à 5 000 €, la SCPI est accessible à tous. Elle permet de diversifier immédiatement son portefeuille en investissant dans plusieurs biens et zones géographiques.
Gestion déléguée et simplicité
Contrairement à l’investissement locatif, la gestion est entièrement assurée par une société spécialisée. Pas de souci de locataire, de travaux ou d’impayés.
Rentabilité potentielle et fiscalité
Le rendement moyen en 2024 tournait autour de 4 à 5 %, ce qui reste attractif par rapport aux placements sécurisés. Toutefois, la fiscalité peut être lourde, surtout en cas d’imposition élevée.
Les avantages de l’investissement locatif
Maîtrise directe du bien et valorisation à long terme
L’investisseur garde la main sur son patrimoine. Le bien peut prendre de la valeur au fil des années, générant une plus-value intéressante à la revente.
Effet de levier du crédit immobilier
Contrairement aux SCPI, il est plus facile d’acheter un bien locatif à crédit. Les loyers couvrent une partie des mensualités, ce qui permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité.
Optimisations fiscales possibles
- Loi Pinel pour le neuf.
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour amortir le bien.
- Déficit foncier pour réduire son imposition.
Les inconvénients d’une SCPI
Frais de gestion et fiscalité parfois lourde
Les SCPI appliquent généralement des frais d’entrée (jusqu’à 10 %) et des frais de gestion (entre 8 et 12 % des loyers encaissés). Cela impacte la rentabilité réelle. De plus, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, souvent moins avantageux pour les contribuables fortement taxés.
Liquidité limitée en cas de besoin rapide
Même si certaines SCPI se négocient plus facilement qu’avant, la revente des parts peut prendre du temps. Contrairement à une action en bourse, la liquidité reste limitée et dépend de l’offre et de la demande.
Les inconvénients de l’investissement locatif
Gestion chronophage
Être propriétaire implique de gérer locataires, travaux, charges et impayés. Même en déléguant à une agence immobilière, cela engendre des frais et des contraintes.
Risques de vacance locative et fluctuations du marché
Un logement inoccupé peut vite grever la rentabilité. De plus, l’évolution du marché immobilier, des taux d’intérêt et de la fiscalité peut rendre l’investissement moins attractif.
Comparatif SCPI vs investissement locatif
Voici un tableau récapitulatif pour mieux comparer :
| Critères | SCPI | Investissement locatif |
|---|---|---|
| Accessibilité | À partir de 1 000 – 5 000 € | Nécessite un crédit et un apport personnel |
| Gestion | 100 % déléguée | Gestion directe ou par agence |
| Rentabilité moyenne | 4 à 5 % net avant impôt | 3 à 7 % selon le type de location |
| Fiscalité | Revenus fonciers (souvent lourds) | Optimisations possibles (LMNP, Pinel, déficit foncier) |
| Liquidité | Revente parfois lente | Vente d’un bien peut être longue mais plus flexible |
| Diversification | Immédiate (portefeuille d’actifs variés) | Dépend du nombre de biens possédés |
Quel profil d’investisseur pour une SCPI ?
La SCPI s’adresse particulièrement :
- Aux investisseurs prudents qui veulent diversifier sans souci de gestion.
- À ceux qui disposent d’une capacité d’épargne modeste.
- Aux seniors recherchant un complément de revenus immédiat.
Quel profil d’investisseur pour l’investissement locatif ?
L’investissement locatif est mieux adapté :
- Aux jeunes actifs pouvant emprunter facilement.
- À ceux qui veulent constituer un patrimoine tangible.
- Aux investisseurs prêts à gérer un bien ou à déléguer avec une agence.
Tendances 2025 : Quel avenir pour SCPI et immobilier locatif ?
Impact des taux d’intérêt et du marché immobilier
La remontée des taux a compliqué l’accès au crédit en 2023-2024. Mais en 2025, une stabilisation progressive laisse entrevoir de nouvelles opportunités pour l’investissement locatif.
Du côté des SCPI, la pierre-papier reste attractive grâce à sa diversification et à la reprise de certains segments comme la santé et la logistique.
Digitalisation et nouvelles formes d’investissement
L’émergence des plateformes digitales facilite l’accès à la pierre-papier et au locatif fractionné. Ces solutions permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros, démocratisant davantage l’investissement immobilier.
SCPI ou investissement locatif : Comment faire son choix ?
Facteurs à analyser
- Budget disponible : une SCPI est accessible sans crédit, alors qu’un bien locatif nécessite souvent un apport.
- Objectif patrimonial : revenus complémentaires immédiats (SCPI) ou constitution de patrimoine à long terme (locatif).
- Fiscalité personnelle : selon votre tranche d’imposition, une SCPI peut être moins avantageuse qu’un LMNP.
- Tolérance au risque et au temps de gestion : préférez une SCPI si vous cherchez la simplicité.
Exemple concret de stratégie mixte
Un investisseur peut :
- Placer 20 000 € en SCPI pour diversifier et générer des revenus passifs.
- Acheter un studio en LMNP financé à crédit pour profiter de l’effet de levier et de la valorisation.
Cette stratégie hybride combine sécurité, diversification et croissance patrimoniale.
Le meilleur investissement selon vos objectifs
Alors, SCPI ou investissement locatif ?
➡️ Si vous recherchez simplicité, diversification et revenus immédiats, la SCPI est une excellente option.
➡️ Si votre objectif est de construire un patrimoine solide sur le long terme et de bénéficier de l’effet de levier du crédit, l’investissement locatif reste imbattable.
En 2025, le choix dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de votre budget et de vos objectifs patrimoniaux. Beaucoup d’épargnants optent d’ailleurs pour une combinaison des deux afin de profiter du meilleur des deux mondes.
FAQ : Réponses aux questions fréquentes
1. Quel rendement espérer avec une SCPI en 2025 ?
Le rendement moyen attendu se situe entre 4 et 5 % brut, selon le type de SCPI et la conjoncture immobilière.
2. L’investissement locatif est-il toujours rentable en France ?
Oui, surtout dans les villes dynamiques et les zones étudiantes. La rentabilité nette oscille entre 3 et 7 %, selon le type de location et la gestion fiscale.
3. Peut-on cumuler SCPI et investissement locatif ?
Absolument. C’est même une stratégie intéressante pour diversifier son patrimoine et équilibrer ses risques.
4. Quelles sont les fiscalités appliquées sur les revenus de SCPI ?
Les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Des SCPI fiscales permettent toutefois de réduire l’impôt.
5. Est-il possible d’investir en SCPI à crédit comme pour un bien locatif ?
Oui, certaines banques financent l’achat de parts de SCPI à crédit, permettant ainsi de bénéficier de l’effet de levier.
6. Quelle solution est la plus adaptée pour préparer sa retraite ?
La SCPI est idéale pour générer des revenus passifs immédiats, tandis que l’investissement locatif permet de constituer un patrimoine transmissible. Les deux solutions sont donc complémentaires.
