1. HAI : définition simple et différence avec FAI
L’abréviation HAI (ou FAI) que l’on retrouve dans les annonces signifie Honoraires d’Agence Inclus : le prix affiché comprend à la fois le prix net vendeur et la commission de l’agent immobilier ; seule la taxe de publicité foncière (frais de notaire) reste à ajouter. La Loi Alur impose d’afficher les deux montants (net vendeur et HAI) dans tout mandat ou annonce afin d’éviter les ambiguïtés.
| Terme | Contenu du prix | Obligation d’affichage |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | Montant perçu par le vendeur | Toujours |
| Prix HAI / FAI | Prix net vendeur + commission d’agence | Toujours |
| Frais de notaire | Droits + taxes + émoluments | Toujours, mais valeur estimée |
2. Comment se décompose un prix HAI ?
Le prix total acquitté par l’acheteur se répartit ainsi :
- Prix net vendeur
- Honoraire d’agence (variable, librement fixé depuis 1987 mais plafonné par le barème que l’agent doit rendre public)
- Frais d’acquisition (7 - 8 % dans l’ancien ; 2 - 3 % dans le neuf), calculés - sauf exception - sur le prix hors honoraires lorsque ceux‑ci sont à la charge de l’acheteur.
Exemple chiffré (ancien)
Annonce : 400 000 € HAI – honoraires 25 000 € à la charge de l’acquéreur.
| Étape | Montant (€) |
|---|---|
| Vendeur perçoit (prix net) | 375 000 |
| Acheteur verse à l’agence | 25 000 |
| Base de calcul frais notaire (7,5 %) | 375 000 |
| Frais notaire estimés | 28 125 |
| Coût total pour l’acheteur | 428 125 |
3. Qui paie les honoraires : vendeur ou acquéreur ?
La loi n’impose aucun schéma ; la charge est fixée au mandat et doit être clairement indiquée dans l’annonce .
- Charge vendeur : le prix affiché est généralement net vendeur ; l’acquéreur ne négocie que le bien, pas la commission.
- Charge acquéreur : prix affiché “ … € HAI ” et détail des honoraires en pourcentage. Ce scénario réduit la base taxable des frais de notaire pour l’acheteur, d’où un réel intérêt financier.
Un affichage trompeur (“ FAI ” alors que les honoraires sont finalement payés par le vendeur) est sanctionné par la DGCCRF comme pratique commerciale trompeuse.
4. Conséquences pour votre financement et votre offre
- Simulation bancaire : la banque tient compte du prix HAI (donc honoraires inclus) pour calculer le ratio de financement, même si les honoraires sont à la charge du vendeur.
- Négociation : distinguer net vendeur et honoraires vous donne des marges ; vous pouvez négocier la commission séparément sans rogner sur le prix versé au vendeur.
- Fiscalité : pour un investissement locatif, les honoraires payés sont intégrés au coût d’acquisition et peuvent être amortis dans certaines structures (SCI à l’IS, LMNP amortissable).
5. Pourquoi la signification de HAI est stratégique pour l’investisseur locatif
Comprendre la mécanique HAI vous aide à :
- Comparer réellement les biens : deux annonces à 200 000 € HAI peuvent cacher des honoraires très différents (3 % vs 8 %), faussant la rentabilité brute.
- Optimiser les frais de notaire : préférer une charge acquéreur lorsque le budget global est contraint.
- Structurer le plan de financement : inclure ou non la commission dans l’emprunt selon votre apport.
- Garder un levier de négociation : discuter la commission plutôt que baisser le prix net vendeur peut préserver la relation avec le propriétaire.
6. Mon Majord’home : votre allié clé en main
Chez Mon Majord’home, nous intégrons la négociation HAI dans notre service d’investissement locatif clé en main :
- Recherche & négociation – analyse fine des annonces (net vendeur/HAI) pour maximiser la rentabilité.
- Montage financier – optimisation des frais de notaire et choix du bon schéma (LMNP, SCI, etc.).
- Gestion 360° – travaux, ameublement, mise en location et suivi locatif.
Résultat : vous achetez au bon prix et sécurisez une rentabilité nette dès le jour 1, sans stress administratif.
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FAQ express
HAI vs FAI, c’est pareil ?
Oui : FAI = Frais d’Agence Inclus ; HAI = Honoraires d’Agence Inclus. L’usage de FAI est plus répandu hors de France métropolitaine, mais les deux sigles désignent le même concept.
Les honoraires peuvent‑ils être négociés ?
Oui. Ils sont libres depuis 1987, à condition de respecter le barème maximum publié par l’agence.
Le notaire calcule ses émoluments sur le prix HAI ?
Uniquement lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur. Si la charge incombe à l’acheteur, la base est le prix net vendeur.
Comment vérifier la répartition des honoraires ?
Elle doit figurer :
- dans le mandat de vente,
- dans l’annonce,
- sur la facture finale de l’agence.
À retenir
- HAI = prix net vendeur + commission.
- L’affichage est encadré (Loi Alur, arrêté 10 janv. 2017).
- Charge acquéreur = base de frais de notaire plus basse.
- Maîtriser HAI, c’est protéger votre rentabilité locative.
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