Pour doper le rendement de votre investissement locatif, vous pouvez opter pour le régime fiscal du réel. Celui-ci vous autorise à déduire des charges et à pratiquer des amortissements sur l’immeuble, le mobilier et les travaux. À la clé, la possibilité de réduire, voire de supprimer durablement votre imposition sur les loyers. On fait le point sur les avantages de l’amortissement en LMNP, son fonctionnement et les conséquences à la revente du bien.
Qu’est-ce qu’un amortissement en location meublée ?
Petit rappel avant de nous pencher dans le détail sur l’amortissement en LMNP. Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, vous devez remplir l’un ou l’autre des critères suivants :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Les revenus locatifs sont inférieurs aux autres revenus d’activité.
À savoir : vous devez déclarer le commencement de votre activité de loueur dans les 15 jours suivant la première mise en location. Vous utiliserez le formulaire Cerfa P0i.
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Définition de l’amortissement en location meublée
À condition de choisir le bon régime fiscal, le LMNP peut amortir le bâti, les meubles et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros.
L’amortissement est un mécanisme comptable, qui permet d’imputer sur les loyers la perte de valeur des composants de l’investissement locatif, qui provient de l’usure normale du bien et de ses équipements. Le terrain, lui, n’est pas amortissable, car il ne se déprécie ni ne s’use au fil du temps.
Les régimes fiscaux pour amortir
Les loyers que vous percevez de votre investissement, qui constituent des bénéfices industriels et commerciaux, sont taxés sur leur montant net :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Aux prélèvements sociaux, de 17.2 %.
Pour déterminer le montant net des BIC et les modalités de taxation, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro du LMNP vous est appliqué par défaut au lancement de l’activité, jusqu’à un montant variable de chiffre d’affaires, de 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé à 188 700 euros pour un meublé classé, en passant par 77 700 euros pour la location de longue durée.
Le Code général des impôts prévoit un abattement pour le calcul du montant net des loyers, de 30 ou de 50 %. Il ne vous permet pas de déduire vos charges ni de pratiquer des amortissements.
Le régime réel
Applicable dès franchissement des seuils du micro-BIC ou sur option, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation que vous supportez ainsi que les amortissements. Par exemple, les charges de copropriété, les travaux de rénovation et d’entretien, les intérêts d’emprunt du prêt contracté pour l’achat immobilier…
Si vos charges se révèlent supérieures à vos recettes locatives, alors vous créez un déficit.
Ce déficit se reporte pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée. C’est ainsi que vous pouvez limiter, voire supprimer les frottements fiscaux sur votre investissement immobilier locatif.
Comment fonctionne l’amortissement en location meublée ?
Fictivement considéré comme une charge, l’amortissement vient en imputation sur les revenus locatifs. L’objectif est de les ramener le plus près possible de zéro, pour effacer la taxation sur les loyers.
L’amortissement se calcule de manière linéaire, par composants et par an. Concrètement, vous allez décomposer la valeur du logement et la répartir par postes (installation électrique, toiture, gros œuvre…), selon un pourcentage.
Le pourcentage de la valeur du bien et la durée d’amortissement en LMNP doivent répondre aux usages de l’activité et à la durée normale d’utilisation du composant.
Les dépenses amortissables
On l’a dit, vous pouvez amortir le bâti, hors terrain, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Pour pouvoir être imputés, les amortissements doivent respecter les critères classiques de déduction des charges. Ils doivent ainsi :
- Être exposés dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Dans l’année où vous les déclarez ;
- Être justifiés par des documents comme les factures.
L’amortissement du logement
Vous devez ventiler les amortissements en fonction du composant, sur une durée allant de 15 ans pour les ascenseurs et l’agencement intérieur, à 80 ans pour le gros œuvre.
Tableau d’amortissement en LMNP
| Composants | Valorisation | Durée d’utilisation |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 5 % | 25 ans |
| Étanchéité | 5 % | 15 ans |
| Ascenseurs | 2 % | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 8 % | 15 ans |
| Structure (gros œuvre) | 70 % | 80 ans |
| Total immeuble | 100 % | Durée d’usage : 40 ans |
L’amortissement du mobilier
Pour la location meublée de longue durée, vous devez obligatoirement installer une liste de meubles, mobiliers et équipements définie par un décret de 2015. Elle comprend notamment une literie complète, des ustensiles de cuisine en nombre suffisant, des étagères ou encore des accessoires pour le ménage. Le mobilier s’amortit à 100 %, sur 10 ans.
L’amortissement des travaux
Les travaux d’un montant inférieur à 600 euros passent en charges déductibles, les autres, en amortissements. Normalement, vous ne pouvez amortir que les travaux réalisés une fois la location lancée. Toutefois, ceux qui ont été effectués pour rendre la location possible, par exemple les travaux de rénovation, peuvent être déduits.
La durée d’amortissement des travaux varie en fonction de leur nature :
| Type de travaux | Durée d’amortissement |
| Maçonnerie | 15 ans |
| Électricité (rénovation) | 20 ans |
| Peintures, Papiers-peints | 10 ans |
| Parquets | 15 ans |
| Revêtements de sols | 5 ans |
| Plomberie | 10 ans |
| Cuisine | 10 ans |
Quels sont les avantages d’amortir en LMNP ?
L’amortissement en LMNP peut s’apparenter à un dispositif de défiscalisation. Grâce à la déduction, il vous permet en effet de réduire, voire de supprimer votre taxation sur les loyers. Vous devez mettre en place une stratégie dans la réalisation des travaux et le changement des équipements, qui vous permettent de profiter le plus longtemps possible de cet avantage fiscal.
Par ailleurs, à la revente, en LMNP, il n’y aucun impact de l’amortissement sur la plus-value. Tant que l’activité n’a pas un caractère professionnel, l’amortissement n’est pas réintégré dans le calcul du montant de la plus-value.
Celle-ci est ensuite imposée au régime des particuliers, avec taxation de 19 % à l’IR et de 17.2 % pour les prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
Lire aussi : Plus-value du LMNP : comment en être exonéré ?
Quelles sont les limites d’un amortissement en LMNP ?
Vous ne pouvez utiliser les amortissements pour créer un déficit et vous devez tenir une comptabilité rigoureuse.
La limite de la déduction des amortissements
La déduction des amortissements est fiscalement limitée. La quote-part que vous imputez ne peut pas être supérieure à la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles. En d’autres termes, la déduction des amortissements ne peut pas générer ou aggraver un déficit.
Une nuance : si le résultat de la location laisse apparaître un déficit, qui interdit l’imputation d’un amortissement, sachez que celui-ci se reporte sur les années suivantes, sans limitation de durée. On parle de différé d’amortissements. Il cesse de s’appliquer à la revente du bien. Si vous n’avez pas consommé tous vos amortissements à la cession, ils seront perdus.
Exemple du différé d’amortissement
Vous avez acheté un logement pour un montant de 250 000 € et appliquez un amortissement de 2 % par an. Le montant annuel d’amortissement est donc de 5 000 €. Vous percevez par ailleurs 10 000 € de loyers chaque année et déclarez des charges déductibles s’élevant à 8 000 €.
Le montant maximum d’amortissement que vous pouvez déduire fiscalement est égal à la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles. Ainsi, dans cet exemple, vous pouvez déduire 10 000€−8 000€=2 000€.
La part d’amortissement non utilisée, soit 5 000€−2 000€= 3000€ = 3 000 € constitue un différé d’amortissement que vous pourrez reporter sur les années suivantes.
Lire aussi : LMNP : quels sont les pièges à éviter ?
Une comptabilité rigoureuse
Le bien et le mobilier doivent être inscrits au bilan comme actifs immobilisés. Par ailleurs, vous n’êtes admis à déduire les amortissements que s’ils sont constatés en comptabilité.
En conséquence, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse, avec bilan et compte de résultat. Si vous n’avez pas les compétences nécessaires, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. En adhérant en parallèle à un centre de gestion agréé (CGA), vous obtiendrez une réduction d’impôt des ⅔ de vos dépenses de comptabilité.
Lire aussi : Pourquoi et par qui se faire accompagner en LMNP ?
Comment calculer l’amortissement en LMNP ?
Rappelez-vous, vous devez calculer l’amortissement du bien, de ses composants et de ses équipements en fonction d’une durée normale d’utilisation, appréciée conformément aux usages de la profession.
Exemple de calcul de l’amortissement LMNP sur le prix du bien
Vous achetez un bien de 300 000 euros, dont le terrain est évalué à 50 000 euros.
| Composants | Part des composants dans le prix (%) | Durée de l’amortissement (années) | Taux d’amortissement (%) | Amortissement total (€) | Amortissement annuel (€) |
| Gros œuvre | 70 % | 80 | 2,50 % | 175 000 € | 4 375 € |
| Toiture | 10 % | 25 | 4,00 % | 25 000 € | 1 000 € |
| Étanchéité | 5 % | 15 | 6,67 % | 12 500 € | 834 € |
| Installation électrique | 5 % | 25 | 4,00 % | 12 500 € | 500 € |
| Agencements intérieurs | 8 % | 15 | 6,67 % | 20 000 € | 1 334 € |
| Ascenseurs | 2 % | 15 | 6,67 % | 5 000 € | 334 € |
| Total immeuble | 100 % | – | – | 250 000 € | 8 377 € |
Exemple de calcul de l’amortissement LMNP sur les travaux
Vous souhaitez amortir des travaux d’un montant de 8 000 € sur 5 ans. L’amortissement débute en août, il sera calculé au prorata temporis sur la première année, soit sur 153 jours (du 1er août au 31 décembre). En année N+5, l’amortissement se terminera en juillet, soit 212 jours (du 1er janvier au 31 juillet).
| Date de départ de l’amortissement | Date de fin de l’amortissement | Calcul de l’amortissement | Montant restant à amortir |
| 01/08/N | 31/12/N | 8 000 × (153/365) × 20 % = 670 € | 7 330 € |
| 01/01/N+1 | 31/12/N+1 | 8 000 × 20 % = 1 600 € | 5 730 € |
| 01/01/N+2 | 31/12/N+2 | 8 000 × 20 % = 1 600 € | 4 130 € |
| 01/01/N+3 | 31/12/N+3 | 8 000 × 20 % = 1 600 € | 2 530 € |
| 01/01/N+4 | 31/12/N+4 | 8 000 × 20 % = 1 600 € | 930 € |
| 01/01/N+5 | 31/07/N+5 | 8 000 × (212/365) × 20 % = 930 € | 0 € |
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