Aurélien Garbarz
Aurélien Garbarz

Co-fondateur

Calculer la tension locative de votre investissement ?

L’investissement locatif relève de tout sauf de l’approximation surtout dans les calculs et les simulations des charges et des revenus locatifs ! Notre simulateur d’investissement sera votre allié privilégié pour projeter vos simulations lors de vos visites de biens.

Cependant, ne grillions pas les étapes, avant de commencer les recherches de biens, il est important de partir avec des objectifs et des besoins bien définis pour votre investissement, de manière à axer sa recherche sur un type de bien précis selon votre stratégie d’investissement.

Afin de vous donner des éléments de marchés sur lesquels baser ses prévisions, des tensiomètres et benchmarks locatifs ont été créés et popularisés sur le web. Outils gratuits et à la portée de tous, ils faciliteront votre prise de décision à l’investissement locatif. 

🧭 Tensiomètre locatif : qu’est-ce que c’est ?

C’est un outil de calcul relativement simple, qui permet via 2 variables de mesurer la tension locative du parc immobilier privé dans une ville donnée. Il se base sur deux rapports :

  • celui de la demande locative : soit le ratio entre l’offre et la demande de logements. Il établit si la tendance est plus à la pénurie de logement sur la zone ou au contraire si l’offre est abondante.
  • celui de la tension locative, soit l’adéquation qui existe entre le niveau du prix des loyers et le budget des locataires

Les données qui alimentent le tensiomètre locatif sont issues de la plateforme à l’origine de l’outil, qui sert à la mise en relation de propriétaires bailleurs et de candidats locataires. Elles font l’objet d’une analyse dynamique sur 12 mois, de manière à tenir compte en permanence des évolutions du marché locatif.

Le tensiomètre locatif intéresse tout de suite les propriétaires désireux de mettre en location un bien immobilier dans une ville donnée, ou le locataire qui cherche à se loger. 

Mais l’outil peut aussi servir de repère aux investisseurs, car il indique immédiatement si la tension locative dans une ville affiche des rapports en sa faveur. Ainsi, le tensiomètre locatifs nous aide à répondre à 2 questions primordiales : où investir et quel niveau de loyer appliquer. Le tensiomètre locatif est un outil qui donne, de fait, une estimation immédiate d’un marché locatif local. En deux clics, il permet de se faire une idée du prix auquel il va être possible de louer son bien sur la ville choisie. Dans une zone très tendue, il va être logiquement possible de louer plus cher, sans oublier de prêter attention à la capacité financière des locataires que l’outil indique. Le tensiomètre permet de connaître et d’ajuster ces variables de façon intelligente pour définir le juste prix du loyer qui influe directement sur la rentabilité d’un investissement locatif.

Il a aussi la grande qualité de permettre de comparer la demande locative entre deux villes. Il sert donc, au départ, à s’orienter et se faire une idée pour savoir si oui ou non, il est favorable d’investir dans une ville plutôt qu’une autre. L’emplacement demeure l’un des premiers critères de choix d’un bien.

Source : Stat’ici – Que retenir de 2022 ? / Tension Locatives 2022 vs 2021

Découvrez notre méthodologie pour évaluer et confirmer une opportunité d’investissement dans une ville donnée.

Si vous aimez notre approche ? Prenons RDV ensemble pour discuter de vos projets d’investissement locatif.

1- Evaluer la vacance locative dans une ville 🏜

Le tensiomètre locatif est intéressant pour cerner le problème de la vacance locative que tout investisseur cherche à éviter. Cette période de battement entre 2 locataires est particulièrement préjudiciable donc, puisque pendant ce temps-là, l’emprunt bancaire et ses intérêts continuent de courir alors qu’aucun loyer n’est collecté.

Le tensiomètre locatif indique donc lorsqu’une zone est sous tension, ou au contraire, lorsque la tension trop basse fait courir le risque de vacance.

Il rassure de même, sur le risque d’impayés, car il est préférable d’investir également dans un secteur où la tension locative élevée (avec peu de biens sur le marché) va de pair avec un budget des locataires confortable.

On observe, en général, les plus fortes tensions locatives sur les grandes agglomérations et les zones périurbaines. Lorsque les biens à louer sont nombreux sur ces villes, on parle de tension locative couplée à une forte concurrence. 

Dans les petites villes au contraire, la présence en nombre de logements va souvent de pair avec une tension locative faible, la demande étant peu présente. Certains y voient un risque de vacances, mais cela n’est pas systématique. La capacité financière des locataires peut être tout à fait bonne, par exemple, s’il y a des administrations à proximité. Les locataires, souvent fonctionnaires, présentent alors des profils stables, et resteront longtemps dans les logements. La difficulté à trouver un locataire est alors largement compensée par sa stabilité, ce qui réduit aussi les vacances.

C’est ici qu’on voit que le tensiomètre locatif se limite à une première approche qui doit être creusé avec des données plus précises pour réellement prendre un décision. Dans certaines situations, comme dans les petites agglomérations, il faudra procéder à un affinage des critères, pour cerner si l’investissement est à faire ou non.

2- Confirmer la tension locative

On voit donc que le tensiomètre locatif représente un outil intéressant, mais qu’il ne saurait remplacer à lui seul, tous les critères que les investisseurs ont besoin d’examiner. Le tensiomètre locatif ne permet pas d’anticiper notamment certaines mesures des pouvoirs publics, qui limitent la rentabilité d’un investissement situé dans une zone où la tension locative existe pourtant.

Les taxes 🧾

La TLV ou THLV, est une taxe sur les logements vacants, qui porte sur les logements vacants dans les zones où la tension locative est forte. Elle sanctionne les propriétaires n’ayant pas loué depuis plus d’un an. Une mesure qui a pour effet d’alourdir la fiscalité des investissements locatifs en zone tendue.

Les zones réglementées 👮‍♂️

Dans les zones où la tension locative est très forte, dites « zones tendues » comme les grandes agglomérations, des mesures gouvernementales ont été prises pour augmenter l’offre de logements et plafonner le montant des loyers. Ces mesures, même si elles s’assortissent d’avantages fiscaux comme dans un investissement en Pinel, limitent nécessairement la performance d’un investissement. La loi Macron a renforcé la loi Alur, et ce sont aujourd’hui pas moins de 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dont la tension locative justifie ces mesures.

Rapidement, voici la liste 28 agglomérations concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les villes appartenant à ces agglomérations sont également concernées, il s’agit au total de plus de 1000 villes.

Pour savoir si un logement est situé en zone tendue, un simulateur est proposé directement par le gouvernement sur son site service-public.fr, il est d’une grande facilité d’utilisation et d’une exhaustivité parfaite et vous permet de déterminer si le bien en question se trouve dans une zone tendue. Cela reste plus simple et rapide que de rechercher dans la liste du millier de communes également mise à disposition !

3- Effectuer des recherches en entonnoir

Il s’agit, en d’autres termes, de partir d’une ville donnée, pour se diriger vers un quartier, une rue, puis vers un bien. Un bon emplacement se caractérise par la proximité de commerces, transports, espaces verts, écoles, etc. Cela influe beaucoup sur la qualité du bien, à plus forte raison lorsqu’on le loue à de jeunes actifs ou à des étudiants. 

C’est là que commence la vieille enquête de terrain. Sonder un quartier n’est jamais du temps perdu, en discutant les riverains, en visitant le quartier ou en se faisant passer pour un locataire dans une agence immobilière. Si vous voyez la file d’attente s’allonger pour le type d’investissement que vous ciblez dans le quartier, alors pouvez savoir si enfin, vous misez bien sur le bon cheval ! 🏇

4- Collecter des données précises via benchmark locatif 🚥

Pour s’en faire une idée plus poussée, la mesure de la tension locative n’est pas suffisante, mais doit s’accompagner de données plus précises. Ces données vont permettre de comprendre en profondeur le contexte local et d’anticiper les évolutions à venir avant d’investir quelque part. Il est un peu fastidieux de recueillir et de déchiffrer ces données, mais cela est néanmoins incontournable. 

Analyser les données de l’INSEE

Ces données sont certes plus complexes à comprendre que les indicateurs du tensiomètre locatif, mais elles constituent néanmoins une étape déterminante pour envisager l’attractivité d’une ville à long terme. Autrement dit, elles vont déterminer si la tension locative y est pérenne. Ces critères, comme la démographie, peuvent influer sur le dynamisme général de l’endroit, sa capacité à drainer de nouvelles populations, ainsi que des entreprises et de l’emploi. Il est évidemment fortement déconseillé d’investir dans une zone qui se désertifie ! Les données de l’INSEE sont aujourd’hui accessibles sur internet et permettent d’avoir accès à une foule d’autres informations, comme la typologie de la population (par sexe, âge et CSP), le taux de chômage, les entreprises et administrations présentes, ainsi que des typologies sur le logement, parc privé/parc public et ses tailles (T1, T2, T3…)

Se référer aux classements 🪜

Tous les ans, les grands titres de la presse écrite et digitale sortent des classements des meilleures villes en France pour investir. Par exemple : “Investissement locatif : voici les 12 villes les plus rentables” pour Capital, “Immobilier Grand Paris : le palmarès inattendu des 20 villes où il fait bon vivre… et investir” pour Les Echos ou encore “Les 10 villes où investir dans l’immobilier” pour Le Parisien.

Ces classements réunissent des critères très pertinents notés par les professionnels. Ils attestent de la tension locative présente dans les grandes villes, et peuvent aussi servir à comparer la tension locative entre deux villes. Ces classements sont intéressants, car ils expriment aussi les dernières tendances du marché locatif, notamment l’engouement pour certaines villes où les Français trouvent qu’il fait bon vivre.

Visiter les mairies 🏫

ou les collectivités territoriales. Faire un petit tour par le service d’urbanisme est très conseillé, pour connaître l’avenir d’une zone et les événements prévus qui pourraient influer sur sa tension locative. Exemple : la revalorisation d’un centre-ville est favorable à la tension locative d’une ville, mais la construction de logements sociaux peut, au contraire, rendre l’environnement plus incertain. Certaines collectivités rendent publiques des informations très précises sur l’implantation des différents commerces, l’emplacement des écoles, des crèches, des transports et des infrastructures de santé. Tous ces éléments sont très intéressants lorsque l’on souhaite attirer des locataires, et sont infiniment plus détaillés que les tendances du tensiomètre locatif.

A Marseille, par exemple, l’étude des projets Euroméditerranée nous ont permis de déterminer des quartiers d’avenir pour des projets d’investissement locatif. Découvrez-les dans notre article sur les meilleurs quartiers où investir à Marseille

Sonder localement la demande locative 🛎

Enfin, déterminer la tension locative passe obligatoirement par un examen des annonces immobilières locales. Il faut être rigoureux lors de cet examen et se pencher sur des annonces concernant des biens de même type que celui dans lequel on souhaite investir. Pour bien faire, il faudra lister et comparer les caractéristiques de chaque bien au niveau du quartier, de l’âge de la construction, de l’équipement (présence de digicode ou non, d’un parking, d’un gardien, etc), et enfin, de l’étage et l’exposition.

Cette étape sert à se faire une idée précise de la demande locative locale et du niveau de loyer qui va pouvoir être appliqué selon les caractéristiques précises du type de bien. Elle permet aussi de comparer cette demande locative entre deux biens dans le même secteur. À ce niveau, on se fera aussi une idée plus précise du budget des locataires, du type de logements le plus recherché sur ce marché locatif et du niveau d’équipements à prévoir. S’il y a pléthore d’un type de logement, comme le studio, il sera préférable aussi de s’en apercevoir avant. Il n’est jamais facile de déterminer l’emplacement idéal d’un investissement immobilier, et il est peut être encore plus difficile de réussir à atteindre le niveau de loyer désiré sans le recours à des conseils éclairés.

Fiez-vous de préférence à un accompagnement sur-mesure et en toute transparence comme celui de Mon Majord’Home. Nous testons pour vous le marché qui vous intéresse grâce à des projections locatives menées sur nos plateformes d’annonces immobilières. Plusieurs périodes et types d’annonces seront étudiés pour valider la pertinence de votre investissement à venir. Prenez RDV dès à présent 👇