Vous souhaitez vous constituer un patrimoine sans trop alourdir votre facture fiscale ? Vous avez tout intérêt à défiscaliser dans l’immobilier ! Différents dispositifs vous permettent en effet de réduire votre taxation sur les loyers, voire sur votre revenu global, en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier.
Pourquoi défiscaliser dans l’immobilier ?
L’investissement immobilier reste un levier stratégique pour optimiser sa fiscalité tout en construisant un patrimoine tangible. En plus des avantages fiscaux, vous profiterez d’un bon rendement et potentiel de plus-value, car les zones éligibles aux dispositifs sont souvent des secteurs à forte demande locative.
En outre, les dispositifs s’adressent à des profils variés d’investisseurs, qui dégagent des revenus intermédiaires ou qui sont fortement fiscalisés, grâce aux mécanismes des déficits ou des réductions d’impôt.
Enfin, l’investissement locatif s’adapte à votre situation financière et patrimoniale. Que vous choisissiez d’investir dans un bien neuf ou ancien, en location vide ou meublée, vous pouvez définir une stratégie alignée avec vos objectifs.
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Avec quels dispositifs défiscaliser en 2025 ?
Dispositif phare de la défiscalisation immobilière et plusieurs fois reconduit, la loi Pinel, qui succédait à la loi Duflot, ne sera pas reconduite en 2025. Elle prévoyait une réduction d’impôt applicable pour un investissement locatif dans le neuf, dont le montant variait selon la durée d’engagement de location.
Après le 31 décembre 2024, vous ne pourrez prétendre au dispositif Pinel. L’État a décidé d’y mettre fin, en raison notamment de son coût élevé pour les finances publiques et de son impact relativement limité sur le marché de l’immobilier en zone très tendue.
Anciennement prévu au Code général des impôts (CGI), le dispositif Censi-Bouvard s’est achevé en 2022. En contrepartie d’un investissement dans le neuf en résidences de services, l’investisseur avait droit à une réduction d’impôt de 11 % et à la récupération de la TVA.
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Défiscaliser dans l’immobilier avec la loi Denormandie
Première option pour défiscaliser dans l’immobilier : le dispositif Denormandie. Assez similaire à la loi Pinel, il vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez et louez un bien immobilier dans un quartier ancien dégradé. Il est prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2027. C’est un investissement de moyen terme : vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans le logement.
Les conditions pour investir en Denormandie
Vous devez respecter de nombreuses conditions, qui tiennent à l’investissement, au locataire et à la location.
Les caractéristiques de l’investissement
Vous devez acquérir un logement ancien, qui nécessite des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération ou un local que vous transformerez en usage d’habitation.
Par ailleurs, vous devez investir dans l’une des villes éligibles au dispositif. Cette condition ne vous concerne toutefois pas si le logement que vous achetez se situe dans une copropriété en grave difficulté. Le logement doit ainsi se situer en communes labellisées cœur de ville ou sous convention ORT.
Enfin, de simples travaux de rafraîchissement ne suffisent pas pour obtenir la réduction d’impôt. Vous devez ainsi entreprendre :
- Des travaux qui améliorent la performance énergétique du bien d’au moins 20 %, voire 30 % si vous achetez une maison individuelle ;
- OU 2 types de travaux à sélectionner dans un bouquet ;
- OU des travaux qui agrandissent le logement.
Le chantier doit être achevé le 31 décembre N+2 de l’année d’acquisition.
Les conditions relatives aux locataires
La loi Denormandie est conçue pour favoriser l’accès au logement des ménages modestes. Ainsi n’êtes-vous pas libre de choisir le preneur. Vous devez sélectionner un locataire dont le revenu fiscal de référence N-2 n’excède pas un plafond fixé en fonction de la zone géographique du logement et du nombre d’occupants.
À savoir : les plafonds de ressources et de loyers ne sont pas les mêmes dans les outre-mer.
Les conditions relatives au logement
Le dispositif a aussi pour vocation de pérenniser le parc locatif. C’est ainsi que le bien doit être :
- Proposé en location nue (bail plus long qu’en location meublée) dans l’année suivant l’achèvement des travaux ;
- Constituer la résidence principale du locataire ;
- Louer moyennant un plafond de loyer calculé en fonction de la zone.
L’avantage fiscal du Denormandie
On l’a dit, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le montant de celle-ci est doublement plafonné à 300 000 euros (coût d’acquisition du bien) et à 5 000 euros du mètre carré. Il est aussi déterminé en fonction de la durée d’engagement. Le taux de réduction est ainsi de :
- 12 % pour une durée de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Au maximum, elle sera de 64 000 euros.
À savoir : la réduction d’impôt accordée au titre de la loi Denormandie entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Réduire ses impôts avec le LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler. Néanmoins, son fonctionnement vous permet de réduire, voire d’effacer votre imposition sur les loyers si vous optez pour le régime du réel.
Les critères pour être LMNP
L’administration fiscale distingue le LMNP du loueur en meublé professionnel (LMP) et lui applique des règles différentes dans le traitement du déficit. Elle prend en compte 2 critères et vous devez en remplir seulement un pour être considéré comme une LMNP :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives ;
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les régimes fiscaux du LMNP
Considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, les loyers que vous percevez sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2. L’imposition s’effectue sur le montant net des recettes. Il existe 2 régimes de taxation :
- Le régime micro-BIC. Il s’applique jusqu’à un montant de recettes variables en fonction de la nature de la location (longue durée, saisonnier classé ou non classé). Vous ne déduisez pas de charges mais profitez d’un abattement de 30 ou 50 % ;
- Le régime réel. Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements sur le bâti hors terrain, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous réalisez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée. Grâce à une stratégie de travaux et de remplacement des équipements, vous pouvez durablement baisser ou supprimer votre imposition sur les loyers.
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Limiter son imposition avec le déficit foncier
Autre possibilité pour défiscaliser dans l’immobilier : le déficit foncier en location vide. Contrairement au LMNP, le bailleur n’a pas à déclarer le commencement de son activité : il n’a aucune démarche à entreprendre.
Les loyers que vous percevez en location nue constituent des revenus fonciers. Ils sont taxables à l’IR et aux prélèvements sociaux, sur le montant net. À nouveau, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux pour leur imposition :
- Le régime micro-foncier. Applicable jusqu’à 15 000 euros, il vous fait bénéficier d’un abattement de 30 % sur le montant brut des loyers ;
- Le régime réel. Vous pouvez déduire une liste limitative de charges, qui comprend notamment les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les dépenses de certains travaux ou encore les charges de copropriété non répercutées sur le locataire. C’est ce régime qui vous permet de défiscaliser.
En effet, au régime réel, si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent de déficit foncier non consommé est reportable sur votre revenu global pendant 6 ans.
L’excédent de déficit foncier supérieur à 10 700 euros ou provenant des intérêts d’emprunt se reporte sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
Réduire son impôt avec la loi Malraux
Ultime option de défiscalisation dans l’immobilier : la loi Malraux. Très généreuse, elle se révèle idéale pour réduire la taxation des contribuables les plus fiscalisés.
Vous allez investir dans un immeuble remarquable dégradé, que vous restaurererez dans son intégralité avant de le proposer en location. En contrepartie, vous pouvez déduire un pourcentage des dépenses de travaux de votre revenu imposable.
Les conditions à remplir pour la loi Malraux
Vous devez acquérir un bien immobilier dans une zone spécifique, comme un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.
En outre, vous devez réaliser des travaux éligibles : travaux de restauration, de changement d’usage, reconstitution de l’extérieur. Ils doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Par ailleurs, vous devez débuter la location dans l’année suivant l’achèvement du chantier. Vous devez également louer le bien en nu, pendant 9 ans, à un locataire qui l’utilise comme résidence principale.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
Vous pouvez déduire 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, en fonction de la zone d’implantation du bien. Au maximum, la déduction est de 400 000 euros sur 4 ans.
Ultime avantage de ce dispositif de défiscalisation : il n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales !
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