Au moment de vous lancer dans l’investissement locatif, vous hésitez naturellement entre la location nue et la location meublée. Investir en LMNP présente de nombreux avantages, comme un loyer plus élevé et une fiscalité douce, avec la déduction des charges et amortissements. Toutefois, vous devez composer avec une gestion locative lourde et des obligations comptables et fiscales complexes au régime réel. La solution ? L’investissement locatif clé en main, grâce auquel vous êtes accompagné de l’élaboration de votre stratégie d’investisseur à la gestion locative.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif en LMNP ?
LMNP est un acronyme qui signifie loueur en meublé non professionnel. Si vous louez un ou plusieurs biens en meublés, l’administration fiscale vous octroie ce statut si vous ne remplissez pas les 2 conditions suivantes :
- Percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives, charges comprises, par an ;
- Les revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC…).
Si vous remplissez les 2 critères, vous basculez sous le statut du loueur en meublé professionnel (LMP). Soumis à cotisations sociales, il se voit appliquer d’autres règles fiscales que le LMNP.
Enfin, investir en LMNP suppose de déclarer le commencement d’activité sur l’INPI, pour recevoir un numéro SIRET à renseigner sur vos déclarations fiscales.
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Quels sont les avantages d’investir en LMNP ?
Le statut LMNP se révèle être une véritable niche fiscale, qui vous permet de constituer un patrimoine immobilier sans alourdir votre imposition. Par ailleurs, ce type de location est potentiellement plus rentable que la location nue.
Plusieurs modes de location meublée possibles
Chez Mon Major d’Home, on vous recommande plutôt de faire de la location meublée en longue durée, pour profiter d’une certaine stabilité dans la perception des revenus. Vous partirez alors sur une période de location d’un an minimum, 9 mois si vous louez votre appartement ou maison à un étudiant.
Toutefois, rien ne vous empêche de partir sur de la location courte durée, avec :
- Un bail mobilité, sur une période de 1 à 10 mois ;
- Un contrat de location saisonnière, qui peut aller jusqu’à 90 jours maximum avec le même preneur, qui n’élit pas votre logement comme sa résidence principale.
Un loyer plus élevé, qui augmente la rentabilité du loueur en meublé
Autre atout d’un investissement en LMNP : le rendement de la location. Si vous apportez un soin tout particulier à la sélection de l’investissement et à l’aménagement, vous pouvez proposer votre logement à un loyer supérieur de 10 à 30 % par rapport à celui de la location nue. Par ailleurs, vous pouvez vous lancer dans une colocation, pour doper encore la rentabilité de votre investissement.
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Un bail plus souple pour le propriétaire bailleur
On vient de le dire, mais en location meublée, vous pouvez vous engager pour une nuitée ou pour une 1 année minimum, selon si vous faites de la location saisonnière ou classique. En location vide, vous vous engagez pour 3 ans minimum, une période longue si vous ne vous entendez pas avec le locataire !
En outre, si vous souhaitez récupérer votre logement pour y habiter, héberger un membre de votre famille ou le vendre, vous profitez d’un délai de préavis de 3 mois, contre 6 mois en location nue.
À savoir : Vous pouvez demander 2 mois de loyer hors charges en tant que dépôt de garantie, contre seulement 1 mois en location nue.
Le choix des modalités de règlement des charges
En location nue, vous devez forcément proposer les provisions sur charges avec régularisation annuelle. En investissant en LMNP, vous pouvez préférer le forfait de charges. Attention toutefois, si vous l’avez mal calculé, vous ne pourrez pas réclamer un complément au locataire ! Vous n’aurez pas non plus à lui restituer un éventuel trop perçu.
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Une fiscalité plus avantageuse au régime micro comme au régime réel
Les loyers que vous percevez sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au titre des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers, lesquels proviennent de la location nue. Vous avez le choix entre 2 modes d’imposition des BIC : le régime micro-BIC et le régime réel. Dans les 2 cas, ils se révèlent plus avantageux que ceux prévus pour la location vide.
Le régime micro-BIC
Lorsque vous débutez votre activité de loueur, vous serez automatiquement placé sous le régime du micro-BIC. Celui-ci s’applique jusqu’à un certain montant de chiffre d’affaires, variable selon la nature de la location. Il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire, pour prendre en compte vos charges :
- 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 % (comme en location nue) ;
- 77 700 euros pour la location meublée classique, avec un abattement de 50 % ;
- 188 700 euros pour le meublé de tourisme classé ou la chambre d’hôtes, avec un abattement de 71 %.
Le régime réel
C’est au régime réel qu’investir en LMNP est le plus intéressant. En effet, au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité des charges que vous supportez au titre de la location, dès lors qu’elles sont exposées dans l’intérêt de l’exploitation et justifiées par des factures. En location nue, vous pouvez déduire seulement une liste limitative de charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, dépenses de certains travaux, taxe foncière…).
En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements, ce que n’autorise pas la location nue. À la clé, la possibilité de réaliser un déficit, qui s’impute sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Autrement dit, vous ne serez pas fiscalisé sur les loyers !
Investissement en LMNP : quelles sont les contraintes ?
Investir en LMNP présente aussi quelques inconvénients, qu’il faut avoir en tête avant de se lancer.
Les travaux et l’ameublement pour investir en LMNP
Si vous investissez en LMNP dans l’ancien, vous devrez probablement réaliser des travaux. Vous aurez peut-être besoin de faire appel à un architecte et à des professionnels du bâtiment, pour optimiser au mieux l’agencement.
Par ailleurs, un décret de 2015 impose d’équiper le logement avec une liste de meubles et de mobilier obligatoires. Les locataires doivent en effet tout avoir à disposition pour dormir, cuisiner, se détendre et entretenir le logement.
Ces équipements représentent un coût certain, comme les travaux, mais ils peuvent être déduits ou amortis et viennent ainsi réduire votre base imposable.
Les obligations comptables du LMNP au régime réel
Au régime micro-BIC, vous n’avez pas de comptabilité à tenir, puisque vous profitez d’un abattement forfaitaire. À l’inverse, au régime réel, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse pour justifier les charges déductibles et le calcul des amortissements. Si vous n’êtes pas familier avec la matière, le recours à un expert-comptable peut s’imposer.
À savoir : vous pouvez déduire ⅔ des honoraires du comptable des revenus imposables si vous adhérez à un OGA.
Les obligations fiscales du LMNP
Chaque année, vous devez déclarer les loyers perçus, sur la 2042 C Pro. En outre, si vous avez opté pour le régime réel, vous devez envoyer au fisc une liasse fiscale complète, qui comprend les Cerfa 2031, 2033 et les annexes. Là aussi, le recours à un comptable ou à un fiscaliste peut s’avérer nécessaire, pour être sûr de bien remplir cette obligation.
Une gestion locative lourde
Ultime écueil d’un investissement en LMNP : vous vous exposez à un plus grand turn-over des locataires qu’en location nue. En effet, ils sont généralement là pour peu de temps, par contrainte de mobilité professionnelle, familiale ou estudiantine.
Il en résulte que vous devez renouveler souvent l’ensemble des tâches de gestion locative : publication de l’annonce de location, sélection du locataire, rédaction de l’état des lieux d’entrée et de sortie… Sauf bien entendu à faire à un mandataire, contre une commission qui représente 7 % en moyenne des loyers annuels.
Comparaison entre un investissement en LMNP et un investissement en location nue
| LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) | Location Nue | |
| Type de location | Location longue durée ou de courte durée (bail mobilité, location saisonnière) | Location longue durée uniquement |
| Durée d’engagement de location | 1 mois minimum par an (bail mobilité) | 3 ans |
| Préavis pour récupérer le bien | 3 mois (pour y habiter, héberger un membre de la famille ou vendre) | 6 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Modalités de règlement des charges | Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou forfait | Provisions sur charges avec régularisation annuelle |
| Rendement locatif | Potentiellement plus élevé (loyers supérieurs de 10 à 30 % supérieur à la location nue) | Généralement plus bas |
| Nature des revenus locatifs | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | Revenus fonciers |
| Fiscalité au régime micro | Abattement forfaitaire (30 %, 50 % pour location meublée classique, 71 % pour tourisme classé) | Abattement de 30 % |
| Fiscalité au régime réel | Déduction intégrale des charges et amortissements. Possibilité de déficit. | Déduction limitée des charges. Possibilité de déficit foncier. |
| Gestion locative | Plus lourde (fort turn-over des locataires) | Moins lourde (locataires restent plus longtemps) |
Investir en LMNP : notre avis
L’investissement en LMNP constitue un choix des plus judicieux, car il est plus avantageux que la location nue sur bien des aspects. Toutefois, il peut se révéler complexe et chronophage et nécessiter l’intervention de plusieurs professionnels pour déterminer votre stratégie d’investissement, minimiser vos revenus locatifs et gérer le logement.
C’est ainsi que si vous voulez gagner en sérénité, vous pouvez envisager l’investissement en LMNP clé en main avec Mon Major d’Home. Une seule équipe expérimentée vous propose un projet sur-mesure et s’occupe de chaque facette de votre investissement, de la mise en place de votre stratégie jusqu’à la gestion locative.
FAQ
Est-ce rentable d’investir en LMNP ?
Oui ! Votre logement meublé peut être loué 10 à 30 % plus cher qu’un logement nu, ce qui a une influence sur la rentabilité. En outre, vous pouvez déduire les charges et pratiquer des amortissements, ce que ne permet pas la location nue, pour réduire, voire supprimer la taxation sur les loyers.
Quels sont les risques du LMNP ?
Comme en location nue, vous vous exposez à des risques locatifs : carence ou vacance locative, impayés de loyers, dégradations… En outre, si vous optez pour le régime réel, les démarches comptables et fiscales peuvent se révéler complexes. D’où l’intérêt d’investir avec une solution d’investissement locatif en LMNP clé en main !
Puis-je vivre dans mon LMNP ?
Si vous faites de la location longue durée, vous ne pouvez pas vivre dans votre LMNP, sauf à le récupérer pour juste motif. En revanche, vous pouvez y résider si vous optez pour les chambres d’hôtes ou la location saisonnière ponctuelle.
