LMNP : voilà un acronyme dont vous avez probablement entendu parler à de nombreuses reprises. Derrière ces quatre lettres se cache un univers passionnant d’investissement immobilier, avec des avantages fiscaux à la clé. Mais pour vous, les conditions à remplir et l’intérêt de ce statut restent flous. Pas d’inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir, simplement, façon LMNP pour les nuls.
Qu’est-ce qu’un LMNP ?
LMNP signifie “ loueur en meublé non professionnel”. Ce statut fiscal vous permet de faire de la location meublée non professionnelle :
- En tant que propriétaire bailleur en nom propre, si vous louez directement un bien immobilier à un particulier ;
- Par le biais d’une société dotée de la transparence fiscale (c’est à dire soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés), comme c’est le cas par exemple de la SARL de famille.
Vous pouvez proposer des locations et biens meublés de toutes natures :
- Un appartement, une maison, une villa, un studio, un mobile-home… ;
- À usage d’habitation ou à usage commercial, dès lors que le local commercial est loué tout équipé ;
- En location de courte durée (location saisonnière et touristique) ou longue durée.
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Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP ?
Vous le savez peut-être déjà, mais sur le secteur de la location meublée, il existe 2 statuts. Le LMNP, donc, et également le LMP (loueur en meublé professionnel). L’administration fiscale vous place dans l’une ou l’autre de ces cases en fonction du montant des recettes locatives que vous percevez et du montant des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Le critère des revenus locatifs
Ainsi, vous pouvez devenir LMNP, à condition :
- Soit de percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs bruts par an. Les revenus locatifs comprennent les loyers, charges et indemnités de garantie des loyers impayés ;
- Soit que ces revenus locatifs restent inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Les revenus d’activité comprennent notamment les salaires et traitements et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous remplissez les 2 conditions, alors vous ne serez pas considéré comme un LMNP, mais comme un LMP.
La liste des meubles et mobilier pour une location meublée
Un décret de 2015 prévoit la liste obligatoire des équipements que vous devez fournir dans un logement meublé :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un logement meublé décent
Dans ce guide du LMNP pour les nuls, abordons maintenant un autre critère essentiel pour mettre en location un logement meublé : le critère de décence. Introduit par la loi de 1989, il vous oblige à assurer la santé et la sécurité du locataire, en imposant notamment :
- Une surface habitable minimum de 9m2 et de 20m3 ;
- L’absence d’animaux nuisibles.
- Des installations électrique et de gaz au norme.
La déclaration de commencement d’activité du LMNP / les obligations du LMNP
Depuis 2018, vous n’êtes plus obligé de vous immatriculer au RCS en tant que LMNP. Toutefois, le fisc entend prélever son obole sur les loyers que vous percevez, et donc, pour vous faire connaître de son service, vous devez déclarer le commencement de votre activité de loueur. Cette formalité s’effectue sur le formulaire P0I, que vous transmettrez à l’INPI.
Vous recevrez alors un numéro SIRET, que vous devrez indiquer sur vos futures déclarations fiscales LMNP.
À savoir : vous disposez d’un délai de 15 jours suivant la première mise en location pour effectuer cette démarche administrative.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Pas besoin d’un guide du LMNP pour les nuls pour avoir quelques notions sur les avantages de ce statut, mais on vous liste tout de même, au cas où. La fiscalité en fait partie, et à tel point qu’on lui réserve un paragraphe entier.
Un bail de location souple
Si vous optez pour la location longue durée, vous devez signer un bail en bonne et due forme, mais qui se révèle bien moins contraignant que celui applicable aux locations vides.
Trois possibilités s’offrent alors à vous :
- Un bail de location meublée classique d’un an, renouvelable tacitement (contre 3 ans en location nue) ;
- Un bail de location meublée étudiante de 9 mois, non renouvelable;
- Un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, sans renouvellement.
Outre sa durée plus courte qu’en location nue, le bail classique vous permet de récupérer plus rapidement votre logement si vous souhaitez par exemple le vendre ou y habiter. Le délai de préavis est en effet de 3 mois, contre 6 mois en location vide.
Autres avantages du bail LMNP :
- Vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyers hors charges ;
- Vous pouvez facturer les charges locatives au forfait ou sur la base de provisions avec régularisation annuelle.
Si vous optez pour la location de courte durée, la durée de location se limite à 90 jours avec le même preneur. Dépôt de garantie, prix de la location, modalités d’annulation : vous restez entièrement libre de fixer vos propres règles.
Des loyers plus élevés pour une meilleure rentabilité
Autre avantage de l’investissement immobilier locatif en LMNP, vous pouvez proposer des loyers 10 à 20 % supérieurs à ceux de la location nue. En location saisonnière, vous fixez vos prix comme vous l’entendez. À la clé, un rendement locatif dopé !
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LMNP : quelle fiscalité ?
Voici probablement le développement le plus important de ce guide du LMNP pour les nuls : l’avantageuse fiscalité de ce statut. Les loyers que vous percevrez entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car l’activité de location meublée est de nature commerciale.
Les BIC seront taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon les règles du régime fiscal que vous choisirez : micro-BIC ou réel.
Le régime micro-BIC, pour le LMNP qui débute
De plein droit, lorsque vous démarrez votre activité de loueur, vous êtes placé sous le régime du micro-BIC. Vous pouvez y rester tant que les recettes locatives que vous percevez n’excèdent pas :
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classé ;
- 77 700 euros pour la location meublée classique ;
- 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
À savoir : le seuil LMNP de 15 000 euros pour le meublé de tourisme non classé a été introduit par la loi de Finances pour 2024. La distinction classée / non classée était auparavant sans incidence sur le plafond LMNP, qui était alors de 188 700 euros pour les 2.
Le régime micro-BIC prévoit 2 modalités pour le paiement de l’IR :
- Le versement libératoire, qui prend la forme d’un pourcentage appliqué aux loyers, de 1 % pour les meublés de tourisme et chambre d’hôtes ou de 1.7 % pour les autres modes de location ;
- La taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement.
Le versement libératoire étant subordonné à conditions de ressources, vous relèverez généralement du régime micro-fiscal classique, avec taxation au barème. Vous bénéficiez alors d’un abattement, qui est conçu pour tenir compte des charges et dépenses que vous supportez pour votre activité. D’un montant minimum de 305 euros, il s’élève à :
- 50 % en location meublée classique ;
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Vous paierez sur vos recettes nettes :
- De l’IR, dans votre tranche marginale d’imposition ;
- Des prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
À savoir : l’abattement de 30 % est aussi une nouveauté du LMNP 2024. Il était de 50 % auparavant.
Le LMNP au régime réel, pour améliorer sa rentabilité
Au régime réel, vous pouvez déduire des loyers que vous percevez l’ensemble des charges que vous supportez, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation de vos biens immobiliers. Entrent par exemple dans la liste des charges déductibles :
- Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant financé l’achat ;
- Les travaux d’entretien ;
- Les frais de gestion locative ou de comptabilité…
Autre atout du régime du réel pour le LMNP : l’amortissement. Votre logement et les meubles qui le garnissent s’usent au fil du temps. Pour tenir compte de cette dépréciation de valeur, le Code général des impôts (CGI) vous autorise à les amortir, à l’exception du terrain. Considérés fictivement comme une charge, les amortissements viennent réduire votre bénéfice imposable.
Lorsque vos charges sont supérieures à vos dépenses, vous créez ce que l’on appelle un déficit. Qui se révèle être une arme redoutable pour faire de vous l’heureux propriétaire bailleur d’un bien locatif, sans fiscalité ou avec une fiscalité allégée !
En effet, le déficit que vous générez se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Autrement dit, il vient réduire, voire supprimer les bénéfices de cette catégorie, et donc, la taxation qui va avec. Pas mal, non ?
Les autres impôts du LMNP
Enfin, pour être exhaustif sur la fiscalité, dans ce guide du LMNP pour les nuls, sachez que vous supporterez d’autres taxes :
- La taxe foncière, qui constitue une charge déductible du bénéfice ;
- La CFE LMNP : la cotisation foncière des entreprises est un impôt local dû par les entreprises et personnes physiques qui exercent une profession non salariée, comme l’est le LMNP.
En revanche, vous n’êtes pas redevable de la TVA et ne pouvez pas opter volontairement pour un régime d’assujettissement. Seule exception : si vous proposez 3 sur 4 des prestations parahôtelières prévues par le CGI : fourniture du linge de maison, du petit-déjeuner, d’un service de ménage régulier et de réception.
Comment bien gérer sa location meublée non professionnelle ?
Deux possibilités s’offrent à vous pour gérer votre investissement locatif en LMNP :
- Tout faire vous même, de A à Z. Publication de l’annonce, sélection du locataire, comptabilité, déclarations fiscales : vous devez avoir du temps devant vous et quelques notions juridiques, comptables et fiscales. Sauf bien entendu à faire appel à un expert-comptable LMNP pour vous soulager ;
- Confier la gestion locative à un mandataire. Il s’occupera de tout, mais la prestation a un prix !
Voilà, ce guide du LMNP pour les nuls a fait de vous un débutant confirmé sur le secteur de l’investissement en location meublée. Il vous reste à présent à faire face à de nombreuses tâches pour vous lancer, comme la détermination de votre budget, la sélection de l’emplacement ou l’évaluation de la rentabilité.
Pour vous en affranchir, vous pouvez opter pour une solution tout indiquée : l’investissement locatif clé en main avec Mon Majord’home. Notre promesse est claire : une expérience d’investissement sans tracas, sur-mesure et totalement transparente. On s’occupe de tout pour vous, de la recherche du bien à sa gestion locative, en passant par les travaux. N’attendez plus pour nous confier votre projet immobilier !
Encore des questions ?
Quel est l’intérêt majeur du statut de LMNP ?
La fiscalité au régime réel, qui vous permet de réduire ou de supprimer la taxation des loyers, grâce aux charges déductibles et aux amortissements.
Quelle fiscalité pour LMNP ?
Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Au micro-BIC, qui s’applique sous conditions de plafonds de revenus locatifs, vous bénéficiez d’un abattement allant de 30 à 71 %. Au régime réel, vous déduisez des charges et pratiquez des amortissements pour créer un déficit.
Comment passer un bien locatif en LMNP ?
Vous devez équiper le logement avec la liste de meubles et mobilier obligatoires et déclarer le commencement de votre activité aux impôts. Vous devez respecter les conditions du LMNP (moins de 23 000 euros de loyers par an ou recettes locatives inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal).
Quel rendement pour un LMNP ?
Le rendement d’un LMNP varie en fonction de plusieurs facteurs, comme l’emplacement et la qualité du bien. Toutefois, grâce à la surcote sur le loyer, vous pouvez espérer une rentabilité entre 4% et 8%.
