Obtenir un revenu complémentaire régulier, se constituer un patrimoine à transmettre, préparer votre retraite : il existe de nombreuses raisons pour investir dans l’immobilier. Débutant, vous ne savez pas par où commencer pour mener à bien votre projet ? Voici les étapes à suivre pour ne pas vous tromper.
Formez-vous dans l’immobilier
Pour bien débuter dans l’immobilier, vous avez tout intérêt à vous former, afin d’éviter des erreurs qui peuvent se révéler coûteuses, comme la mauvaise sélection de l’emplacement. Un investissement réussi, c’est celui qui conjugue rentabilité et limitation des risques locatifs (vacance locative, impayés de loyers, qualification du locataire…).
Commencez par lire les nombreuses ressources qui existent sur Internet. Le blog de Mon Major d’Home, par exemple, vous permet de vous familiariser et d’approfondir de nombreuses thématiques sur l’investissement locatif débutant. Des vidéos et podcasts spécialisés et des formations en ligne, gratuites ou payantes, vous permettront d’aller encore plus loin.
Déterminez votre stratégie d’investisseur
Pour optimiser votre rendement et limiter les risques, vous devez aligner votre investissement avec votre objectif d’investisseur. La stratégie à mettre en place variera en fonction. Par exemple, si vous visez un fort rendement à court terme, vous recherchez un bien dans une ville moyenne dynamique, en étant conscient que la valorisation du bien ne sera pas assurée.
À l’inverse, si vous poursuivez un objectif patrimonial, vous investirez dans une ville attractive comme Paris ou Lyon, où la valorisation est quasiment garantie, mais où le rendement se révèle bien plus faible.
Vous pouvez enfin vouloir investir pour réduire vos impôts. Vous devrez alors songer à des possibilités de défiscalisation, par exemple un investissement en loi Denormandie pour obtenir une réduction d’impôt, ou un achat dans l’ancien avec travaux, pour créer un déficit foncier.
Calculez votre capacité d’emprunt
Inutile de vous lancer dans des visites si vous ne connaissez pas au préalable votre budget d’investissement. Cette erreur de débutant vous fera perdre du temps, particulièrement si vous devez investir avec un petit budget.
Vous devez ainsi savoir combien les banques accepteront de vous prêter, autrement dit votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt varie en fonction :
- De vos revenus. Ceux-ci sont comptabilisés différemment selon votre statut professionnel. Si vous êtes en CDI période d’essai expirée ou fonctionnaire, ils sont pris en compte à 100 %, tout comme les primes inscrites au contrat de travail. En revanche, si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant, ils seront comptabilisés selon une moyenne sur 1 à plusieurs années. En outre, les établissements prêteurs intègrent 70 % des loyers futurs de votre premier investissement, estimés par un professionnel de l’immobilier ;
- De vos charges. Celles-ci comprennent notamment les échéances de crédits à la consommation ou auto et les pensions alimentaires ;
- De votre apport personnel. Celui-ci sert à couvrir les frais annexes à l’achat immobilier, comme les frais de notaire, les frais de dossier bancaire ou encore les frais de garantie. Il permet également aux organismes de crédit de jauger votre comportement de gestionnaire. Si vous avez réussi à mettre régulièrement de l’argent de côté pour constituer votre apport, vous êtes a priori capable d’assumer des mensualités d’emprunt. Au minimum, vous devez apporter 10 % du montant de l’acquisition. Si vous pouvez apporter plus, vous disposerez d’un levier de négociation des conditions et du taux d’emprunt. Par ailleurs, vous pouvez le moduler afin de profiter au mieux de l’effet de levier du crédit et optimiser votre cashflow ;
- De votre taux d’endettement. Le HSCF impose aux emprunteurs et aux banques une limite à 35 % d’endettement. Il existe toutefois une marge de flexibilité grâce à laquelle les établissements bancaires peuvent accorder un prêt immobilier au-delà des 35 % d’effort. Elle est réservée en priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Seule 6 % de la production trimestrielle de crédits peut ainsi être accordée aux investisseurs locatifs, qui devront disposer d’un reste à vivre solide.
Étudiez votre fiscalité d’investisseur débutant
Autre écueil dans lequel ne pas tomber quand on est investisseur immobilier débutant : négliger la fiscalité. Celle-ci a un impact fort et direct sur la rentabilité nette de votre investissement et donc également sur votre capacité future à réinvestir.
Les revenus locatifs que vous percevrez peuvent être :
- Des revenus fonciers, si vous optez pour la location vide ;
- Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous choisissez la location meublée.
Vos recettes locatives font l’objet d’une double taxation :
- À l’impôt sur le revenu, au barème progressif, en fonction de votre tranche marginale d’imposition ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux forfaitaire de 17.2 %.
Les modalités d’imposition varient en fonction du régime fiscal que vous choisissez : régime micro ou régime réel.
Les régimes micro
En location nue, vous pouvez soumettre les loyers au régime micro-foncier jusqu’à 15 000 euros par an. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais profitez à la place d’un abattement forfaitaire de 30 % avant taxation à l’IR et aux PS.
En location meublée, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à :
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 % ;
- 77 700 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, avec un abattement de 50 %.
Le régime réel
Le régime réel vous permet de :
- Déduire une liste limitative de charges en location vide (intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance…) de vos revenus fonciers. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, déductibles de la catégorie revenus fonciers) ;
- Déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements en location meublée. Le déficit du loueur en meublé non professionnel (LMNP) se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.
Estimez le rendement et la rentabilité de votre investissement locatif débutant
Le rendement permet de calculer la performance de votre investissement au regard des sommes investies et de l’IR payé. La rentabilité quant à elle intègre en outre le potentiel de plus-value. Elle est donc plutôt calculée à l’issue de l’opération, après la revente du logement.
Vous pouvez calculer :
- Le rendement brut de l’investissement, avec la formule : (loyer annuel / prix d’achat du bien) x 100 ;
- Le rendement net de l’investissement, avec la formule (loyer annuel – charges / prix d’achat) x 100 ;
- Le rendement net net de l’investissement, avec la formule (loyer annuel – charges – impôts et taxes) x 100.
C’est bien évidemment la dernière formule qui vous donnera une vision réaliste du rendement auquel vous attendre, qui varie en moyenne entre 2 à 7 %.
Sélectionnez le bien immobilier idéal
Le bien locatif doit être bien situé, pour attirer les locataires et correspondre aux besoins de votre cible.
Quel emplacement ?
Même si vous êtes débutant dans l’immobilier, vous connaissez la règle d’or : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Votre appartement ou maison doit se situer dans une zone géographique qui correspond à votre objectif de valorisation ou de rendement.
La ville doit être attractive par son bassin d’emplois, sa vie étudiante, ses atouts touristiques… Vous affinerez ensuite votre recherche par quartier, en fonction de paramètres comme la sécurité, les commodités à proximité ou encore le prix au mètre carré.
Lire aussi : Investissement locatif : où acheter pour louer ?
Investir dans l’ancien ou le neuf ?
Chaque formule a ses avantages et inconvénients. Dans l’ancien, vous profitez généralement d’emplacements premium au cœur des villes, d’un certain cachet et surtout d’un prix de vente décoté. Gare toutefois aux règles concernant les passoires thermiques, nombreuses sur ce secteur !
Le neuf, quant à lui, vous fait profiter d’une performance énergétique optimale et de garanties de construction. En revanche, il se situe en périphérie du centre-ville, faute de foncier disponible, et se vend moyennant un prix élevé, qui peut nuire à la rentabilité de votre investissement.
Location vide ou meublée ? Courte ou longue durée ?
Pour bien choisir entre location vide ou meublée, vous tiendrez essentiellement compte de votre fiscalité. Si vous payez beaucoup d’impôts, la location nue peut se révéler la plus adaptée, grâce au déficit foncier déductible de votre revenu global.
En revanche, si vous souhaitez simplement investir en réduisant ou en supprimant la taxation sur les seuls loyers, la location meublée constitue un choix judicieux.
Vous envisagez d’investir en Airbnb ? Attention, la fiscalité se durcit de plus en plus, ce qui rend la location de courte durée de moins en moins attractive !
Quelle typologie de logement ?
Le type de logement doit s’adapter aux besoins de votre cible. Si vous souhaitez attirer les familles, il vous faut investir au minimum dans un T3, dans un T2 pour les couples, un studio pour les étudiants ou un T4 pour la colocation.
Recherchez le financement de votre projet locatif
Ce n’est qu’après avoir signé le compromis de vente que vous pourrez rechercher votre prêt immobilier et votre assurance emprunteur. Vous aurez le choix entre deux types de crédits :
- Le prêt amortissable. C’est le plus fréquent, et il peut être à taux fixe ou variable. Chaque mois, vous payez des intérêts et une fraction de capital restant dû ;
- Le prêt in fine. Vous remboursez des mensualités qui se composent uniquement d’intérêts, et le capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Cet emprunt se révèle adapté aux investisseurs fiscalisés, qui peuvent déduire intégralement les mensualités au régime réel.
Sélectionnez le bon locataire
Pour limiter les risques d’impayés, vous devez choisir un preneur qui dispose d’une situation professionnelle stable et de revenus au moins 2.8 fois supérieurs aux loyers. Par ailleurs, vous lui demanderez un garant solidaire, qui présente les mêmes garanties de revenus.
Vous le constatez, investir dans l’immobilier quand on est débutant n’est pas chose aisée. Il existe alors une solution toute trouvée : l’investissement locatif clé en main, comme le propose Mon Majord’home. Une équipe d’experts vous accompagne à chaque étape, de la détermination de votre stratégie à la gestion locative, en passant par la réalisation des travaux.
L’investissement locatif clé en main : une solution sécurisante pour les débutants
Vous le constatez, investir dans l’immobilier quand on est débutant n’est pas chose aisée. Entre l’étude du marché, le calcul de la rentabilité, la recherche du financement et la gestion locative, les tâches sont nombreuses et demandent une réelle expertise.
Pour simplifier votre démarche et éviter les écueils, vous pouvez opter pour l’investissement locatif clé en main. Cette formule vous permet de déléguer l’ensemble du projet à des spécialistes, qui vous accompagnent de A à Z.
Mon Majord’home : un accompagnement complet pas à pas
Chez Mon Majord’home, nous proposons justement ce type de solution clé en main, particulièrement adaptée aux investisseurs débutants qui souhaitent sécuriser chaque étape de leur projet :
- Définition de votre stratégie
Nous vous aidons à préciser vos objectifs (rendement, valorisation, création de déficit foncier, etc.) et à déterminer la meilleure orientation en fonction de votre situation personnelle et fiscale. - Recherche du bien immobilier
Nos équipes prospectent le marché pour identifier les biens offrant le meilleur rapport rentabilité/risque et adaptés à votre budget d’emprunt. - Réalisation des travaux et ameublement
Nous coordonnons et suivons les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement, afin de livrer un bien locatif performant et conforme aux normes en vigueur. - Optimisation de la fiscalité et du financement
Nous vous accompagnons dans le montage financier et la structuration fiscale de votre projet, pour optimiser votre rendement et limiter au maximum votre effort financier. - Mise en location et gestion locative
Nous prenons en charge la mise en location (annonces, sélection du locataire, rédaction du bail…) et la gestion au quotidien (perception des loyers, suivi des éventuels incidents, etc.).
En faisant appel à Mon Majord’home, vous gagnez un temps précieux et réduisez les risques liés à un premier investissement. Vous profitez également de l’expertise de professionnels qui sauront détecter les meilleures opportunités sur le marché et piloter votre projet jusqu’à la signature du bail.
En conclusion, même si se lancer dans un premier investissement immobilier peut sembler complexe, il existe des solutions pour vous épauler et vous éviter les erreurs de débutant. Se former, définir une stratégie claire, évaluer précisément sa capacité d’emprunt, bien choisir l’emplacement et le type de bien… sont autant d’étapes indispensables. Mais si vous souhaitez aller plus loin, le service d’investissement locatif clé en main de Mon Majord’home vous offre un accompagnement complet pour sécuriser votre projet et vous concentrer sur l’essentiel : faire fructifier votre patrimoine.
