Devenir propriétaire pour vous constituer un patrimoine et en dégager des revenus, vous en rêvez ? Se lancer dans l’immobilier locatif en 2024 apparaît comme une bonne idée, au vu de la baisse des taux et prix du marché. Avant de démarrer votre projet, vous devez définir vos objectifs et la stratégie à adopter pour les atteindre. Et si l’ampleur de la tâche vous décourage, il existe une solution toute trouvée : l’investissement locatif clé en main avec Mon Majord’home.
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
Se lancer dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le donner en location, afin d’en tirer :
- Des revenus complémentaires pendant la durée de détention du bien ;
- Une plus-value à la revente.
Le bien immobilier est à usage d’habitation pour les locataires, ce qui exclut les locaux commerciaux et les locaux professionnels.
Enfin, vous pouvez faire de l’immobilier locatif indirectement, en achetant des parts de SCPI de rendement, ou d’autres véhicules de pierre papier comme les OPCI et SIIC.
L’immobilier locatif est-il un bon placement ?
Oui, se lancer dans l’immobilier présente bien des avantages, car le logement se finance par un prêt immobilier et offre un rapport risque / rendement attractif.
L’immobilier, pour diversifier son patrimoine
Le patrimoine d’un investisseur désigne la somme de ses possessions. Il comprend d’abord des actifs financiers (épargne, par exemple), qui peuvent être plus ou moins soumis à la volatilité et à l’inflation. Pour équilibrer votre patrimoine, vous avez intérêt à opter pour une autre source de revenus : l’immobilier.
Première pierre de votre patrimoine immobilier, la résidence principale vous permet de ne plus payer des loyers à fonds perdus et d’escompter un potentiel de plus-value à la revente.
L’investissement locatif vient accroître votre patrimoine et vous protège contre l’inflation, en générant des revenus chaque mois et grâce à son potentiel de valorisation au fil du temps.
Selon l’emplacement que vous choisirez et votre stratégie d’investisseur, vous pouvez dégager un rendement locatif brut moyen compris entre 2.5 et 8 %. Une belle performance, par rapport à d’autres placements financiers, et sans grand risque associé. Le marché immobilier a en effet maintes fois fait preuve de sa résilience !
L’immobilier se finance par l’emprunt
L’avantage de l’immobilier locatif, c’est que vous pouvez utiliser l’effet de levier du crédit pour financer votre acquisition. Moyennant un apport personnel, vous pouvez emprunter de l’argent auprès d’une banque pour acquérir un bien immobilier d’une valeur bien supérieure à celle de votre apport. On appelle cela l’effet de levier immobilier, et il vient doper la rentabilité de votre investissement.
Parce qu’un petit exemple chiffré vaut toujours mieux qu’un long discours, en voici un pour illustrer l’effet de levier immobilier :
- Vous disposez d’un apport personnel de 20 000 euros
- Il vous permet d’emprunter 200 000 euros
- Vous investissez dans un bien dont le rendement est de 4 % brut, soit 8 000 euros par an.
Vous voilà à la tête d’un patrimoine de 200 000 euros, qui vous rapporte 8 000 euros par an, alors que vous avez seulement déboursé 20 000 euros !
En parallèle, vous rembourserez les mensualités d’emprunt, partiellement ou intégralement, avec les loyers que vous percevrez. Ceux-ci peuvent même générer un excédent (cashflow positif), que vous pouvez épargner pour constituer un nouvel apport pour un autre investissement.
Utiliser l’emprunt pour financer un bien locatif permet enfin de bénéficier d’un avantage fiscal : la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs imposables.
2024 : est-ce le bon moment pour se lancer dans l’immobilier ?
Après une année 2023 marquée par une certaine morosité du marché immobilier, 2024 s’annonce sous de bien meilleurs auspices.
En effet, les taux immobiliers, qui ont fortement progressé depuis 2 ans, du fait notamment de l’inflation, ont amorcé leur décrue. Il est aujourd’hui possible de se lancer dans l’immobilier avec un taux autour de 4%, en fonction de votre profil d’emprunteur.
Cette hausse des taux a entraîné un certain attentisme chez les acheteurs, et les vendeurs ont dû s’adapter en baissant leurs prix. C’est donc le moment d’en profiter pour tenter une bonne négociation !
Lire aussi : Investissement locatif en 2024 : contexte et tendances de marché
Quelle rentabilité pour un investissement immobilier ?
Ne confondez plus rendement et rentabilité. Le rendement prend seulement en compte les revenus générés par le bien (loyers) pendant la durée d’investissement, tandis que le calcul de la rentabilité locative intègre la valorisation à terme, autrement dit, le potentiel de plus-value.
Comme la plus-value ne peut réellement être estimée qu’à posteriori, on va se focaliser sur le rendement. Il existe 3 méthodes de calcul :
- Le rendement locatif brut : (loyer x 12 mois) / prix d’achat du bien x 100
- Le rendement locatif net : (loyer annuel – charges et frais) / prix d’acquisition x 100
- Le rendement locatif net net : (loyer annuel – charges et impôts) / prix d’achat x 100.
Bien entendu, plus le pourcentage est élevé, meilleur, c’est ! Alors, quels facteurs viennent impacter la rentabilité d’un investissement locatif ? Essentiellement, l’emplacement, mais aussi votre fiscalité.
Lire aussi : Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif pour votre investissement
Quel budget pour démarrer dans l’immobilier locatif ?
Pour démarrer dans l’immobilier, vous devez déterminer un budget avant de vous lancer dans les visites. Sachez que les banques n’acceptent que très rarement de financer intégralement une acquisition. Vous devez donc leur proposer un apport correspondant à 10 à 20 % du montant que vous souhaitez emprunter.
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme qu’ils accepteront de vous accorder, les établissements prêteurs tiennent compte de l’apport, de votre salaire et de votre taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35 %.
Enfin, intégrez dans votre budget d’achat les frais annexes comme les dépenses de travaux et les frais de notaire.
Comment se lancer dans un projet immobilier d’investissement locatif ?
Avant de vous lancer dans l’immobilier, vous devez définir les objectifs de votre investissement, optimiser votre fiscalité et sélectionner l’emplacement du bien immobilier avec soin.
Définir sa stratégie d’investisseur immobilier
Vous devez vous demander quels sont vos objectifs d’investisseur en immobilier. Souhaitez-vous élargir votre patrimoine, obtenir des revenus complémentaires, réduire vos impôts ?
Si votre objectif est patrimonial, en vue de la retraite ou de la transmission, vous pouvez rogner sur la rentabilité en visant plutôt la valorisation à long terme.
Si vous payez beaucoup d’impôt, vous pouvez envisager des investissements en défiscalisation, avec des dispositifs comme la loi Pinel ou la loi Malraux.
Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, cherchez à investir dans un bien qui peut se revendre rapidement, afin de limiter votre prise de risque. Vous pourrez aussi le céder à court ou moyen terme et investir le produit de vente dans l’acquisition de votre résidence principale, sans payer de taxe sur la plus-value.
Anticiper sa fiscalité
En fonction de votre tranche marginale d’imposition et de vos objectifs d’investisseur, vous pouvez investir :
- En loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) au régime réel, afin de déduire toutes vos charges, de pratiquer des amortissements et de créer un déficit ;
- En location vide, afin de profiter de l’avantageux déficit foncier ;
- En SCI à l’IS…
Réfléchissez avec un professionnel au meilleur statut à adopter, car la fiscalité a une incidence majeure sur votre rentabilité !
Choisir son emplacement
Faut-il se lancer dans l’immobilier en ville ou à la campagne ? En zone urbaine, la forte demande locative assure généralement une occupation constante, mais les prix d’achat élevés peuvent réduire le rendement.
À l’inverse, les zones rurales proposent des prix d’achat plus abordables, qui augmentent potentiellement la rentabilité brute. Mais elles vous font courir un risque de vacances locatives plus élevé et offre un potentiel de valorisation plus incertain.
Partons du principe que vous préférez investir en ville. Vous avez le choix entre :
- Des grandes villes attractives comme Paris ou Lyon, où le potentiel de valorisation est quasiment garanti, mais dont les prix de vente viennent fortement grever la rentabilité ;
- Des villes périphériques, avec un loyer potentiellement plus faible, mais des prix d’achat plus accessibles ;
- Des petites villes de Province, où le prix au mètre carré demeure faible et offre ainsi un bon rendement, mais où vous avez peu de visibilité sur le potentiel de valorisation.
Pourquoi choisir l’investissement locatif clé en main pour se lancer dans l’immobilier ?
L’investissement locatif clé en main constitue une solution idéale pour se lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Mon Majord’home vous propose un accompagnement de A à Z, depuis la définition de votre stratégie d’investissement (qu’elle soit axée sur la rentabilité à court terme, l’autofinancement avec perspective de plus-value, ou un placement patrimonial à long terme), jusqu’à la gestion locative de votre bien.
Notre service clé en main comprend notamment la recherche de biens avec le meilleur potentiel, l’optimisation de la valeur par des rénovations ciblées, et une gestion locative efficace pour minimiser les risques et simplifier votre expérience d’investissement.
Encore des questions ?
Comment débuter l’immobilier ?
Pour débuter dans l’immobilier, définissez vos objectifs d’investissement, puis informez-vous sur le marché. Choisissez un type de bien adapté (appartement, maison, studio…), et planifiez votre budget (apport personnel et capacité d’emprunt). Pensez à l’investissement locatif clé en main pour vous lancer sereinement !
Quel budget pour investir dans l’immobilier ?
Le budget pour acheter dépend de l’emplacement et de la qualité du bien immobilier. Vous devez également prendre en compte les coûts annexes, comme les dépenses de travaux et frais de notaire. Vous devez enfin calculer votre capacité d’emprunt en fonction de votre apport personnel, le montant de votre salaire et votre taux d’endettement.
Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier 2024 ?
En 2024, les taux d’emprunt baissent et les prix des biens ont diminué. Dans cette situation, ne vous montrez pas attentiste et saisissez l’occasion de vous lancer dans l’immobilier ! Vous êtes en position de force pour négocier le prix de vente et vous pourrez faire racheter votre prêt si les taux continuent de descendre.
