Investissement locatif : où acheter pour louer ?

En 2024, avec des taux d’emprunt en baisse, l’investissement locatif reste une excellente piste à explorer pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Mais encore faut-il soigneusement sélectionner l’emplacement du logement. Pour savoir où acheter pour louer, vous devez tenir compte de critères comme le rendement brut et l’évolution du marché, mais aussi de votre stratégie, patrimoniale ou agressive. Zoom sur les villes où investir en France !

Quels critères pour savoir où acheter en France pour louer ?

Pour déterminer où acheter pour louer, vous devez tenir compte de différents facteurs comme : 

• Le rendement locatif brut, qui se calcule selon la formule : (loyer annuel / prix d’achat) x 100. Il varie considérablement d’une ville à l’autre, d’un mode de location à l’autre (location vide ou location meublée, classique ou saisonnière). Par exemple, Tourcoing affiche un rendement brut élevé de 7,88%, tandis que Rennes se situe à 4,45% ;
• L’évolution des prix immobiliers : elle vous permet de déterminer le potentiel de valorisation d’un bien immobilier et est donc incontournable si vous souhaitez concrétiser un investissement immobilier patrimonial, en visant une plus-value ;
• La tension locative : elle permet d’évaluer la demande locative dans une commune pour différents types de biens (studios, T2…), afin de limiter le risque de carence et de vacance locative, qui nuiraient à votre rendement. À Paris, par exemple, où elle est évaluée à 4.6 / 5, vous savez que vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire ;
• Le dynamisme de la démographie : la croissance ou le déclin de la population aura bien entendu un impact sur la demande locative.

Où acheter un appartement pour louer ?

Pour choisir où acheter pour louer, vous avez le choix entre les grandes villes, qui forment une valeur sûre pour un investissement locatif, les villes moyennes, qui offrent un compromis entre accessibilité et rentabilité, et les villes périphériques, où vous pariez sur l’avenir. 

Les différentes stratégies pour un investissement locatif

Vous devez élaborer votre stratégie d’investisseur, en fonction de vos objectifs (obtenir des revenus complémentaires, auto-financement, cashflow positif, plus-value…) et de votre appétence ou aversion face au risque. Il existe ainsi trois profils d’investisseurs et stratégies associées : 

• La stratégie agressive : vous recherchez le meilleur rendement, avec des villes de taille moyenne comme Le Mans (7.29 %). Vous pouvez l’obtenir grâce à un prix d’achat assez faible, mais vous devez accepter de prendre des risques liés à une valorisation moindre du marché ;
• La stratégie hybride, qui assure un équilibre entre rendement et sécurité, en investissant dans des villes comme Lille ou Rennes où la demande locative est forte et la population, en hausse ;
• La stratégie patrimoniale : vous privilégiez la sécurité de l’investissement et sa valorisation à long terme, avec des villes comme Lyon.

Les villes où acheter pour louer à haut rendement 

• Mulhouse : dans le Haut-Rhin, cette ville est celle qui affiche le rendement le plus élevé de nos données : 12.15 %. Il s’explique par les prix immobiliers très faibles (1 274 euros) et un  loyer moyen intéressant de 12,90€/m2. Toutefois, la ville n’est pas exempte de risques. Elle connaît par exemple une  paupérisation progressive de sa population, notamment dans le centre-ville ;
• Tourcoing : située dans la métropole lilloise, la ville offre un rendement brut attractif de 7,88%, avec un prix moyen au mètre carré de 2 011€. La ville est en pleine mutation grâce à des projets urbains d’envergure, notamment la ZAC de l’Union, qui transforme une ancienne zone industrielle en un quartier dynamique regroupant logements, bureaux, commerces et espaces verts. L’attractivité de la ville est encore renforcée par  la sortie de terre du quartier du Quadrilatère des piscines, un ancien complexe transformé en centre multifonctionnel avec école, centre multi-accueil et bureaux, et le Parc de l’Étoile, qui améliore la qualité de vie des habitants ;
• Metz : en Moselle, cette ville propose un rendement brut attractif de 7,31%, avec des prix autour de 2 400€ du mètre carré. En pleine modernisation, elle voit son visage se transformer grâce à des projets de rénovation urbaine comme le Quartier de l’Amphithéâtre, qui comprend logements et bureaux, ou encore l’amélioration des infrastructures de transport, notamment des lignes de bus à haut niveau de service (BHNS) ;
• Le Mans : dans le Grand Ouest, cette ville propose un rendement brut élevé de 7,29%, avec un prix au mètre carré d’environ 1 500€, l’un des plus bas du marché en France sur ce segment. La demande locative y est soutenue, grâce notamment au quartier d’affaires Novaxis, implanté autour de la gare TGV, idéal pour cibler les jeunes actifs. On note aussi l’augmentation de 10.70 % des loyers sur 1 an, qui prouve l’attractivité de la ville :
• Poitiers : vous envisagez d’acheter un studio pour le louer à un étudiant ? Cette ville se révèle tout indiquée, avec la rénovation du campus universitaire et une population de 30 000 étudiants pour 138 000 habitants ;
• Le Havre : avec un prix au mètre carré autour de 2 000 euros et un rendement brut de 7.04 %, cette ville portuaire enregistre une forte demande locative. Elle investit dans des projets majeurs comme la réhabilitation de son centre-ville, classé au patrimoine mondial de l’Unesco et le développement de l’axe portuaire dans le cadre du projet Grand Paris. 

Les villes où acheter pour louer avec une stratégie d’investissement hybride

• Marseille : offrant  un rendement locatif brut de 5,37%, cette métropole se distingue de Paris et de Lyon grâce à ses prix de vente encore accessibles (3 554 euros/m2), qui ont connu une augmentation de 25.30 % sur 5 ans. Cette hausse reflète l’attractivité croissante de la ville, portée par le développement de secteurs clés comme le tourisme, la logistique portuaire ou encore les nouvelles technologies ;
• Angers : la ville dévoile une rentabilité brute de 4,91% et une augmentation de 37 % de ses prix immobiliers en 5 ans. Cette dernière est liée à la réalisation de plusieurs projets urbains d’envergure comme la rénovation du quartier de la gare Saint-Laud, avec ses bureaux, logements et services ;
• Rennes : Parmi les atouts de cette ville pour investir, notons une tension locative élevée, évaluée à 4,35 sur 5 et un rendement brut de 4.45 %. Elle accueille un centre technologique en plein essor, le campus de Beaulieu, qui abrite de nombreuses entreprises de pointe et start-ups. L’extension du métro avec la ligne B et le développement du Quartier EuroRennes autour de la gare TGV renforcent l’attractivité de la ville ;
• Lille : la ville propose un rendement brut attractif de 5,39% et une demande locative forte chez les étudiants. Véritable hub universitaire, elle abrite plusieurs grandes écoles et universités. En outre, elle bénéficie d’une situation géographique stratégique, à proximité de Paris, Bruxelles, et Londres, qui en font un carrefour économique dynamique. Le marché immobilier est également soutenu par des projets comme le développement du Quartier Euralille, qui accroît son rôle de centre d’affaires européen ; 
• Caen : moyennant un prix au mètre carré moyen de 2 768 euros, la commune dévoile un rendement de 5.68 %. Elle entreprend des projets comme l’aménagement de la Presqu’île et l’extension du tramway, qui visent à moderniser les infrastructures et à dynamiser le centre-ville. Elle est également un centre universitaire important, avec plus de 36 000 étudiants.

Villes patrimoniales où acheter pour louer pour un investissement sécurisé à long terme

• Paris : Malgré une faible rentabilité brute (4,1%), Paris reste un investissement sûr grâce à la forte tension locative, liée à son bassin d’emplois, sa population estudiantine et au tourisme. Même si les prix au mètre carré sont repassés sous la barre des 10 000 euros au mètre carré, la ville a enregistré une valorisation de plus de 15 % sur 10 ans ;
• Lyon : la ville propose une rentabilité brute modérée de 4,32%, largement compensée par la valorisation du patrimoine à long terme (+35.50 % en 10 ans). Les quartiers comme La Part-Dieu, centre d’affaires majeur en Europe, et Confluence, sont particulièrement recherchés pour leur dynamisme et leur qualité de vie ;
• Rennes : la ville a connu une augmentation notable de ses prix immobiliers, avec une évolution de 56,9% sur les 10 dernières années. Elle dévoile un rendement locatif brut de 4,45%, avec un prix au mètre carré de 3 992€ en moyenne. Elle se caractérise également par une forte tension locative (4,35/5), liée notamment à la présence d’une importante population étudiante ;
• Bordeaux : célèbre pour son patrimoine architectural et sa tradition viticole, la ville a vu ses prix augmenter fortement (+39.6 %), notamment dans les quartiers prisés comme les Chartrons ou le centre historique. Une valeur sûre !

Notre top 6 des villes où acheter pour louer