En région Provence-Alpes-Côte d’Azur, au cœur du département des Bouches-du-Rhône, la ville de Marseille se distingue par son attractivité croissante et ses opportunités d’investissement immobilier. Avec des prix au mètre carré encore abordables par rapport aux autres grandes villes françaises, Marseille est une destination stratégique pour les investisseurs en quête de rendement et de valorisation patrimoniale. La ville bénéficie d’une dynamique de développement exceptionnelle, soutenue par de grands projets urbains et une économie en plein essor. Profitez de rendements locatifs nets attractifs, variant entre 5 % et 7,5 %, et d’une forte demande locative grâce à une population étudiante importante et un bassin d’emplois diversifié. Marseille est le cadre idéal pour maximiser votre investissement tout en profitant d’une ville en pleine expansion.
Zoom sur les avantages d’un investissement locatif clé en main à Marseille !
Quelques chiffres sur Marseille
- 873 076 habitants en 2021
- 19.6 % d’habitants ont entre 15 et 29 ans, 19.5 % entre 30 et 44 ans et 18.8 % entre 45 et 59 ans
- Les couples avec enfants représentent 39 % de la population
- Salaire mensuel net des cadres : 3 984 €
- Salaire mensuel net moyen des professions intermédiaires : 2 484 €
- Salaire mensuel net moyen des employés : 1 769 €
- Salaire mensuel net moyen des ouvriers : 1 787 €
- Nombre de créations d’entreprises en 2022 : 27 006
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Quels sont les prix immobiliers à Marseille ?
On ne va pas se mentir, la commune a longtemps eu une mauvaise réputation, plombée par une image d’insécurité. Ceci combiné à une économie portuaire et industrielle qui a tardé à se diversifier ont contribué à des prix immobiliers à Marseille qui sont longtemps restés inférieurs à ceux des autres grandes métropoles comme Paris et Lyon.
Toutefois, les efforts entrepris par la mairie, la communauté d’agglomérations et l’Etat pour la sécurité, la rénovation du bâti, ainsi que la crise du Covid-19 ont redoré le blason de la ville. C’est notamment un total de près de 9,5 milliards d’euros que l’État engage. Le marché immobilier à Marseille connaît ainsi un fort effet de rattrapage, avec une hausse des prix de +27.6 % sur 5 ans.
Marseille bénéficie en effet de grands projets d’urbanisme nommés Euromed et Euromed 2, qui incluent:
- La création des centres commerciaux Les Docks et Les Terrasses du Port
- La rénovation de la rue de la République
- La création d’écoquartiers
- La transformation de la gare du Canet en une cité scolaire internationale
- La création de 188 écoles
- La rénovation complète du quartier de la Joliette et de la Place Castellane
- L’extension du tramway T3 au nord et au sud
- Un projet de rénovation du métro avec son automatisation, son accessibilité aux personnes à mobilité réduite et sa climatisation pour le confort des voyageurs
- Un prolongement de la ligne M2 en cours
Évidemment, le prix de vente d’un logement varie en fonction de la nature du bien immobilier, maison ou appartement, et de l’arrondissement dans lequel il est implanté. Il aura un impact sur le rendement de votre investissement locatif clé en main à Marseille.
Offrant des vues de choix sur la ville et à deux pas des calanques, les arrondissements les plus chers restent les 7ème et 8ème arrondissements.
(Source : immobilier.lefigaro.fr)
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 1er arrondissement : 3 146 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 2ème arrondissement : 3 554 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 3ème arrondissement : 2 048 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 4ème arrondissement : 3 083 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 5ème arrondissement : 3 449 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 6ème arrondissement : 4 016 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 7ème arrondissement : 5 625 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 8ème arrondissement : 5 136 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 9ème arrondissement : 4 005 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 10ème arrondissement : 3 248 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 11ème arrondissement : 3 807 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 12ème arrondissement : 4 327 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 13ème arrondissement : 3 425 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 14ème arrondissement : 2 488 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 15ème arrondissement : 2 498 €
- Prix moyen du mètre carré à Marseille 16ème arrondissement : 3 447 €
Quel est le loyer moyen à Marseille ?
Le loyer à Marseille dépend du type de logement, du quartier et du mode de location, nue ou meublée. En moyenne, tous arrondissements confondus, le loyer au mètre carré est de 15 euros du mètre carré, 11 euros en fourchette basse, 23 euros en fourchette haute.
Loyers par type de locations
Pour une location meublée, vous pouvez proposer un loyer moyen de 801 euros. En location nue, 734 euros.
| Type d’appartement | Loyer au m² moyen Meublé | Loyer au m² moyen Non meublé |
| 1 pièce | 22 €/m² | 18 €/m² |
| 2 pièces | 15,6 €/m² | 15.2 €/m² |
| 3 pièces | 14,3 €/m² | 13.3 €/m² |
| 4 pièces | 13,8 €/m² | 12.6 €/m² |
| 5 pièces | – | 12.6 €/m² |
Le taux de rentabilité d’un investissement locatif clé en main à Marseille varie en fonction de plusieurs facteurs comme l’emplacement, le type de bien, son état ou les frais de gestion locative. Il est possible d’aller chercher des taux de rentabilité locative nette à Marseille entre 4% sur une stratégie patrimoniale et 7,5% pour des projets agressifs.
Les arrondissements centraux et proches de la mer proposent les taux de rentabilité nette plus bas, autour de 4 %, du fait des prix d’acquisition élevés.
À l’inverse, les arrondissements comme le 3ème, 14ème, et 15ème, où les prix d’achat sont plus abordables, présentent des taux de rendement plus élevés, autour de 5% à 7,5%.
Lire aussi : Investissement locatif : qu’est-ce qu’un bon rendement ?
La tension locative à Marseille
La tension locative est la situation dans laquelle il existe plus de demandes que d’offres de logement. À Marseille, 44.3 % de la population est propriétaire, 52.8 %, locataire.
En tant que deuxième plus grande ville de France, Marseille attire de nouveaux résidents, étudiants, jeunes actifs et familles, qui augmentent la demande pour des logements locatifs.
En plus des résidents permanents, Marseille est une destination touristique populaire, ce qui se traduit par une forte demande pour des locations de courte durée et locations saisonnières.
En outre, avec un dense réseau d’enseignement supérieur et d’universités, Marseille concentre une forte population estudiantine, qui cherche des logements près des campus ou dans des quartiers vivants, et augmente la pression sur le marché locatif local.
Quelles sont les tendances du marché immobilier à Marseille ?
À Marseille, le marché immobilier varie grandement d’un arrondissement à l’autre, influencé par les particularités et les évolutions socio-économiques locales.
Dans le centre-ville, notamment les 1er et 6ème arrondissements, une légère baisse des prix contraste avec des hausses significatives dans des quartiers comme le 2ème et le 7ème, dynamisés par des investissements dans l’immobilier neuf et la proximité des attractions touristiques.
Le 3ème arrondissement stagne, tandis que les zones résidentielles du 4ème et du 5ème arrondissement connaissent une croissance continue, grâce à une demande soutenue de logements familiaux et des services de proximité.
Les quartiers côtiers du 7ème et du 8ème arrondissement voient leurs prix grimper, grâce à une clientèle aisée, qui apprécient les vues sur la mer et les accès aux plages.
Les arrondissements périphériques, notamment le 14ème et le 15ème, connaissent également une hausse des prix, due à une amélioration de leur image et à des investissements en infrastructures.
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Où investir à Marseille ?
Voici notre sélection des quartiers où investir à Marseille, en fonction du profil de vos futurs locataires :
- Jeunes actifs : la Joliette, le quartier d’affaires moderne avec des commodités et loisirs, représente une excellente opportunité pour les locataires en quête d’un cadre de vie dynamique et connecté. Autre option, le quartier Euroméditerranée 2 offre de belles perspectives de plus-values, avec ses logements récents et espaces de bureaux, qui intègrent des zones vertes et des infrastructures modernes ;
- Les étudiants : le Vieux Port, avec son ambiance culturelle et ses nombreuses animations, est idéal pour les investissements dans l’ancien, grâce à la forte demande locative ;
- Les familles : le quartier d’Allar, un éco-quartier en développement, propose des logements adaptés aux familles, des transports et équipements culturels ;
- Budgets élevés : le 8ème arrondissement reste un secteur privilégié pour son cadre de vie haut de gamme et sa proximité avec les plages et les écoles réputées.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Marseille ?
Cadre de vie ensoleillé, dynamisme économique, bonne desserte en transports en commun : de nombreux facteurs plaident pour un achat immobilier à Marseille !
Le cadre de vie à Marseille
Plus ancienne ville de France, Massilia devenue Marseille, est fréquentée chaque année par 5 millions de touristes, qui viennent profiter de ses plages, ses calanques et de ses nombreux monuments historiques comme :
- Notre-Dame de la Garde ;
- La cathédrale la Major ;
- Les Docks ;
- L’Hôtel-Dieu.
Les amoureux de nature profiteront des quelque 10 000 hectares de nature, dont un millier se situe en zone urbaine, et le reste en périphérie de la ville.
Le bassin d’emploi à Marseille
Avec son port historique actif depuis l’Antiquité, la ville reste un centre vital pour le commerce maritime en France et figure parmi les dix plus grands ports de croisière au monde.
En tant que préfecture des Bouches-du-Rhône et principale ville de la métropole Aix-Marseille, Marseille a été reconnue en 2016 par l’OCDE comme la 40ème ville la plus innovante parmi 445 villes mondiales.
La ville bénéficie également d’un secteur industriel robuste, avec des entreprises spécialisées dans la fabrication de produits traditionnels comme les savons, les tuiles et divers spiritueux. De plus, Marseille constitue un hub commercial majeur, comme en témoignent les 4500 boutiques de son centre-ville et ses grands centres commerciaux comme La Valentine, qui abrite 400 magasins, Grand Littoral, fréquenté par 10 millions de visiteurs chaque année, et le Centre Bourse.
Les transports en commun à Marseille
La ville dispose d’un réseau de transports publics bien développé, qui comprend :
- 3 lignes de tramway ;
- Un réseau complet de bus diurnes et nocturnes ;
- Deux lignes de métro qui comptent 30 stations.
En outre, la gare routière de Marseille facilite les déplacements vers des destinations clés comme Aix-en-Provence, qui attire de nombreux étudiants, ainsi que l’aéroport de Marseille-Provence, essentiel pour les voyages d’affaires et les liaisons avec d’autres grandes villes françaises.
Les écoles et universités dans la Cité phocéenne
Avec 80 000 étudiants et 8 000 personnels répartis sur 5 campus, l’Université d’Aix-Marseille se positionne comme la plus grande université pluridisciplinaire francophone du monde.
En plus de son large éventail de disciplines académiques, l’université abrite 17 facultés et écoles, 12 écoles doctorales, et 122 structures de recherche. Parmi elles, on trouve l’École Centrale de Marseille (ECM), l’École Supérieure Nationale Maritime, et un pôle régional de l’École des Hautes Études en Sciences Sociales (EHESS), qui enrichissent son offre éducative et de recherche.
L’idéal si vous envisagez de faire un achat locatif clé en main à Marseille pour les étudiants !!
L’offre culturelle et les équipements sportifs à Marseille
La ville dispose d’une riche offre culturelle et de nombreux équipements sportifs :
- 14 musées qui permettent de découvrir l’histoire et la culture locale et nationale sous tous ses angles ;
- 50 salles de spectacle accueillant des événements variés ;
- Près de 40 salles de concert ;
- 12 cinémas ;
- 6 lieux culturels atypiques, comme Friche, le Dock des Suds, et la Belle de Mai, qui proposent des expériences uniques en matière d’art et de culture.
Côté sport, Marseille n’est pas en reste avec :
- Des terrains de pétanque, sport traditionnel dans la région.
- Des plateaux sportifs et terrains de football pour les activités de plein air.
- Des aires d’agrès et des gymnases bien équipés.
- Des piscines…
Vous l’avez compris, investir à Marseille est un bon plan, mais reste complexe. Avec ses nombreux quartiers aux caractéristiques très diverses, la ville nécessite une connaissance fine de chaque secteur. Spécialiste de l’investissement locatif clé en main, Mon Majord’home vous permet d’identifier les quartiers à fort potentiel et d’éviter les moins rentables.
Nos experts vous proposent un accès privilégié à des biens hors marché, gèrent toutes les étapes de l’investissement, de l’achat à la gestion locative, et vous conseillent sur les meilleures stratégies fiscales et financières.
