Le DPE un diagnostic indispensable à maîtriser pour investir dans l’immobilier locatif

La loi Climat et Résilience interdira bientôt la mise en location des logements classés en « G » dès 2025, « F » dès 2028 et « E » dès 2034. Plus communément appelés “passoires thermiques”, ces logements énergivores sont de plus en plus pointés du doigt.  Beaucoup de propriétaires souhaitent alors vendre leurs logements mal notés sur leurs DPE : une aubaine pour les investisseurs qui en profitent ! 

Cependant ce n’est pas si simple… Les investisseurs aguerris qui voient le potentiel d’opportunités croissantes à saisir, se forment, et développent de nouvelles compétences pour détecter les biens sur lesquels investir et calculer leurs marges de négociation en prenant en compte le coût de la revalorisation des travaux.

Dans le but de déterminer la qualité et la conformité d’un bien immobilier avec la loi climat et résilience, il vous faudra maîtriser une analyse essentielle mise en place par la loi climat et résilience : le DPE !

Quelles sont ses méthodes de calcul ? Quels sont les paramètres étudiés pour attribuer un score DPE ? À travers cet article, nous vous aidons à comprendre les mécanismes du DPE pour les utiliser à votre avantage. 

Vous aussi vous souhaitez profiter de ces opportunités de marché grâce à la loi climat et résilience ? Grâce à notre accompagnement clé en main, Mon Majord’Home sélectionne pour vous les meilleurs biens à rénover et calcule les frais à engager dans la rénovation énergétique. 

Comment sont définies les catégories du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

La méthode de calcul du DPE est unifiée pour tous les logements. Elle ne s’applique plus sur les anciennes factures du propriétaire ou du locataire occupant en dernier le logement, comme c’était le cas avant cette nouvelle loi. Cette méthode prend désormais uniquement en compte les caractéristiques physiques du logement, à savoir : le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtre, le système de chauffage… 

Le DPE est désormais opposable, au même titre que les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques, ou la présence de plomb ou d’amiante. Le propriétaire a pour obligation de présenter ce document au locataire ou potentiel acheteur. Ce dernier peut refaire un diagnostic, dans le cas où il douterait de sa véracité. Si le nouveau DPE ne correspond pas à l’ancien, il peut se retourner contre le propriétaire et demander une compensation, ou faire appel à la justice. Il vaut mieux donc être en règle avec cette nouvelle loi.

Quelles sont les nouveautés dans le mode de calcul du nouveau DPE ?

Le DPE doit présenter le montant théorique des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, l’état de la ventilation, l’état de l’isolation, la présence de cheminée à foyer ouvert, l’indicateur de confort d’été, des recommandations de travaux et les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

C’est la plus mauvaise performance, qu’elle soit en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, qui définit la classe énergétique du logement.

Les DPE réalisés à partir du 1er juillet prendront également en compte dans leur analyse :

• la zone climatique et l’altitude du bien
• l’éclairage et les auxiliaires (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation), en plus des trois critères habituels (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement).
• la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale
• le fait de ne pas augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée dans les recommandations.

La méthode de calcul sur facture, considérée comme imparfaite car dépendante du mode de vie des ménages, ne sera plus utilisée. Il y aura ainsi un mode de calcul unique pour les nouveaux DPE qui pourra s’appliquer à tous les types de biens.

La FNAIM estime que 40% des biens vont changer de classe entre l’ancien et le nouveau DPE.

Qu’en est-il du DPE au sein d’une copropriété ?

À compter du 1er juillet 2021, compte tenu de l’opposabilité du DPE, la disposition permettant à un DPE collectif de valoir un DPE individuel pour chacun des lots est supprimée.
Cette possibilité se restreindra à certaines conditions qui seront fixées par arrêté.

Ainsi, la loi Climat et résilience a rendu obligatoire le DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, à l’échelle du bâtiment. Cette obligation se met en place progressivement selon un calendrier échelonné en fonction des tailles de copropriété :

• à partir du 1er janvier 2024 : pour les immeubles en mono-propriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2025 : pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2026 : pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Combien coûte le DPE ?

Le tarif d’un diagnostiqueur n’est pas réglementé, mais il varie selon les paramètres de votre bien :

• Entre 75 et 125 € pour un studio / T1
• Entre 175 et 300 € pour un appartement plus grand
• Entre 250 et 400 € pour une maison

C’est au propriétaire de payer un diagnostic énergétique. Toutefois, ces coûts sont déductibles en LMNP ou dans une société (SARL, SCI…).

Validité des DPE

Les nouveaux DPE auront une période de validité de 10 ans.

Une période transitoire est instaurée pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021.

Ainsi, les DPE réalisés entre :

• Le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022.
• Le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quels biens immobiliers sont « Non soumis au DPE » ?

Lorsque le diagnostic ne peut être techniquement ou matériellement réalisé dans un bâtiment, la mention «Non soumis au DPE» est affichée. Tous les bâtiments concernés sont recensés dans une liste du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit des :

• Lieux de culte : les synagogues, les temples, les mosquées, les églises et tous les autres édifices religieux ;
• Monuments historiques ou immeubles classés ou inscrits à l’inventaire même s’ils sont occupés. Certains immeubles haussmanniens, bâtisses historiques ;
• Constructions provisoires dont la durée d’utilisation est égale ou inférieure à 2 ans (par exemple, les constructions modulaires provisoires, les pavillons d’exposition, les maisons témoins…) ;
• Bâtiments non chauffés ou non climatisés, ainsi que de ceux qui ne disposent pas d’un appareil de refroidissement ou dont le seul système de chauffage est une cheminée à foyer ouvert ;
• Bâtiments résidentiels qui sont occupés pendant moins de 4 mois chaque année (la mention apparaît sur certaines maisons de vacances et locations saisonnières) ;
• Des bâtiments indépendants dont la surface habitable n’excède pas 50m² au plancher. Par « indépendant », il faut comprendre un bâtiment isolé. Dans cette catégorie, sont également inclus : les abris de jardin ; les constructions légères (mobile-home, bungalow, etc.) ; les chalets démontables ou non.
• Des bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux (bâtiments d’élevage, hangars de stockage…).

Si vous êtes concernés par l’une de ces situations, vous n’aurez pas besoin de contacter un diagnostiqueur certifié. Toutefois, faites preuve de transparence et spécifiez cela dans votre annonce.

DPE ou audit énergétique, quelle différence ?

Dans le but d’aller plus loin encore dans la réforme du logement, l’état a mis en place en plus des DPE, des audits obligatoires. 

L’audit énergétique est beaucoup plus détaillé et vient avec un programme d’actions pour réformer la performance des bâtiments et logements, soit à travers de gros travaux ou l’utilisation des énergies renouvelables. Il permet aussi de provisionner le budget adéquat grâce aux résultats fournis : une connaissance du bâti et de son fonctionnement, un ordre de priorité pour les travaux, un calendrier de mise en œuvre ou encore une analyse du système constructif. L’audit énergétique doit être réalisé par un bureau d’études thermiques.

L’audit énergétique réglementaire ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique.

La réalisation d’un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation, logements individuels et immeubles collectifs d’habitation appartenant à un seul et même propriétaire, proposés à la vente et classés D, E, F ou G au regard du DPE selon le calendrier suivant :

– A compter du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;

– A compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;

– A compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Les biens concernés au 1er avril 2023 sont ceux qui font l’objet, après le 1er avril 2023, d’une promesse de vente synallagmatique (plus communément appelé compromis de vente, signé entre les deux parties à la vente, conformément à l’article 1589 du code civil) ou à défaut de l’existence d’une telle promesse de vente, d’un acte de vente.

Quels changements apportent la loi climat ?

🗞 Une meilleure information dans les annonces

Affichage du DPE déjà obligatoire dans les annonces. À ce jour, l’annonce de location doit mentionner l’étiquette énergie et le DPE doit être soumis au candidat locataire avant d’être annexé au bail. Dès le premier juillet 2021, avec la mise en place du nouveau DPE, elle devra annoncer de façon lisible les classements énergétiques et climatiques du logement.

Dès le premier janvier 2022, l’annonce de location devra indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles des charges énergétiques (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, etc.). Ces informations, déjà mentionnées dans le Diagnostic de Performance Énergétique, seront aussi mentionnées dans le bail de location.

Enfin, dès 2028, les annonces consacrées aux logements énergivores, dont la consommation excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, devront porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

🧹 Des logements mieux isolés

4,8 millions de foyers vivent dans des logements mal isolés et le bâtiment est responsable d’un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays.

🥶 Gel du loyer des passoires énergétiques

En 2023, les propriétaires de passoires thermiques sont nouvellement contraints de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.

⛔️ Interdiction de mise en location des logements les moins bien isolés

Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F). Et à partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location. Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.

💸 Financement du reste à charge 

Tous les ménages, même ceux dont les revenus sont les plus modestes, auront accès à un mécanisme de financement pour régler le reste à charge de leurs travaux de rénovation. Cela pourra notamment passer par des prêts garantis par l’État.

Les propriétaires n’auront bientôt plus le choix : s’ils ne rénovent pas leurs logements énergivores classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, ils ne pourront plus le louer, voire y habiter. Jusqu’à maintenant, les propriétaires occupants ont été exonérés par le gouvernement. C’était sans compter sur le Parlement européen qui a voté mardi dernier pour l’obligation de rénover les passoires thermiques dès que les propriétaires décident de vendre le bien…

Comment améliorer la performance énergétique de son bien ?

‍Pour répondre à ces nouvelles obligations de rénovation énergétique, il faut alors se demander quels sont les travaux à entreprendre pour améliorer sa note énergétique. 

Trois postes clefs doivent être analysés en priorité : 

• Les caractéristiques thermiques et géothermiques du bâtiment c’est-à-dire l’isolation du logement : par la toiture, les murs, et les sols. 
• Les différents points d’ouvertures et de ventilation. 
• Les équipements de chauffage et de climatisation comme les radiateurs, chauffe-eau etc.

Il faut connecter ces différents problématiques ensembles, et ne pas les traiter de manière isolée. 

Par exemple : si vous changez les fenêtres, mais que vous n’isolez pas la façade, vous avez le risque final de ne pas améliorer votre DPE. 

Ces travaux peuvent être difficiles à mener dans le cadre de la rénovation d’un appartement, puisqu’ils peuvent nécessiter l’accord des voisins et des copropriétaires, et donc être votés au cours de l’assemblée générale ; d’autant plus que les performances énergétiques varient en fonction de la surface des appartements et de leur emplacement dans la copropriété. Un logement situé sous les toits n’aura pas le même DPE qu’un appartement situé au 3° étage et entouré d’autres logements.

 💬 Entourez-vous d’experts

L’État a mis en place le service public France Renov pour vous conseiller sur les travaux à réaliser, vous mettre en contact avec des artisans agréés, ou bien encore, vous informer sur les aides auxquelles vous pourriez être éligible.

‍Ce dispositif, mis en place suite à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, généralise l’accompagnement des ménages dans leur projet de travaux de rénovation énergétique par la mise en place de Mon Accompagnateur Rénov’. Mon Accompagnateur Rénov’ est l’interlocuteur de confiance, qui accompagne les projets de travaux des ménages, depuis l’élaboration du projet (audit énergétique, scénario de travaux…) jusqu’à la fin des travaux. 

Selon vos revenus et la localisation de votre bien, faites une simulation sur le site de https://france-renov.gouv.fr/aides

Aller plus loin : Vous pouvez aussi faire une simulation sur monprojet.anah.gouv.fr en plus des aides concernant les rénovations énergétiques ce simulateur prend en compte les rénovations nécessaires pour rendre votre logement confortable et sain lorsque votre logement est en mauvais état, difficile à chauffer ou mal adapté à aux handicaps.

Si vous vous lancez dans des travaux de rénovation énergétique et que vous obtenez une facture conséquente par rapport au prix de votre bien, vous allez valoriser votre patrimoine. Comme on l’a évoqué précédemment, seule une rénovation énergétique globale permettra de réaliser des économies sur le long terme et d’améliorer réellement le résultat du DPE final : sachez que des factures de chauffage d’un logement classé E ou F, amélioré en A ou B après rénovation, pourront être divisées de 4 à 8 ! D’ici à 2050, la loi de transition énergétique prévoit que le parc immobilier français global atteigne ce niveau de performance. 

‍