LMNP ancien : une opportunité d’investissement ?

Sommaire

Le LMNP ancien est un investissement dans un logement sous dispositif de défiscalisation ancien comme la loi Censi-Bouvard ou le dispositif Périssol. L’avantage ? Vous connaissez à l’avance le rendement et vous n’avez pas à vous préoccuper de la mise en location.

Qu’est-ce que le LMNP occasion ?

Le LMNP ancien ne consiste pas à acheter et louer un bien sur le secteur de l’ancien, mais à investir dans un logement déjà en location et qui a bénéficié d’un dispositif de défiscalisation devenu obsolète.

Les logements concernés sont le plus souvent situés dans des résidences avec services à destination des étudiants ou des personnes âgées. Ils font l’objet d’un bail commercial conclu entre le gestionnaire de la résidence et l’investisseur, qui n’a donc pas à se préoccuper de la gestion locative.

Les autres biens, proposés sur le marché traditionnel de la location longue durée, sont loués avec des baux civils dont l’investisseur connaît déjà les termes.

Certains dispositifs, comme le Censi-Bouvard, imposent la location meublée. Pour les autres, rien ne vous empêche d’acheter un logement en location nue pour le transformer plus tard en location meublée.

Vous investirez alors sous le statut fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou du loueur en meublé professionnel (LMP). Pour les distinguer, l’administration fiscale s’appuie sur 2 critères :

  • Vous percevez moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
  • Les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si vous remplissez seulement l’un des critères, vous êtes en LMNP. Si vous cochez les deux, vous êtes en LMP.

Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP

Quels sont les dispositifs pour investir dans le LMNP ancien ?

Les vendeurs ont bénéficié d’avantages fiscaux prévus par les différents dispositifs de défiscalisation, qui ont aujourd’hui pris fin. On vous les présente, pour vous permettre de déterminer votre marge de manœuvre dans la négociation du prix.

La loi Censi-Bouvard 

En vigueur entre 2009 et 2022, le dispositif Censi-Bouvard avait pour objectif l’investissement dans des résidences services destinées aux étudiants, aux seniors ou aux touristes. 

Il faisait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes du bien, répartie sur 9 ans (durée d’engagement de location), avec un plafond à 300 000 euros HT. L’avantage fiscal pouvait ainsi atteindre 33 000 euros, soit une réduction annuelle de 3 667 euros. 

Ce dispositif s’accompagnait de la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le montant de l’acquisition, à condition que le bien soit confié à un gestionnaire professionnel et exploité en résidence services pendant au moins 20 ans. 

La loi Périssol 

Applicable de 1996 à 1999, le dispositif Périssol permettait aux propriétaires bailleurs de déduire jusqu’à 65 % du prix d’acquisition du bien sur 15 ans. Ce montant était réparti de manière dégressive, les premières années offrant les déductions les plus généreuses. 

Par exemple, un bien acheté 200 000 euros pouvait générer un amortissement total de 130 000 euros, soit une déduction annuelle moyenne de 8 667 euros sur 15 ans.

Les investisseurs devaient respecter un engagement de location d’au moins 9 ans, sous peine de reprise des avantages fiscaux.

La loi Besson 

En vigueur entre 1999 et 2003, le dispositif Besson visait à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. Les investisseurs devaient louer leur bien à des locataires sous conditions de revenus et appliquer des loyers inférieurs à ceux du marché. 

En contrepartie, ils pouvaient bénéficier d’une déduction fiscale jusqu’à 26 % des revenus locatifs imposables. Par exemple, pour un bien générant 10 000 euros de loyers annuels, une déduction de 2 600 euros était applicable chaque année, pour réduire l’imposition globale. 

La loi Robien 

Applicable entre 2003 et 2009, le dispositif Robien devait stimuler l’offre locative dans des zones en tension. Il donnait aux investisseurs la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien sur une durée de 9 ans. Le taux d’amortissement s’élevait à 6 % par an pendant les 7 premières années, puis à 4 % par an les 2 dernières années. 

Ainsi, un bien acheté 250 000 euros pouvait générer un amortissement total de 150 000 euros sur 9 ans et réduire d’autant la base imposable des revenus locatifs. 

Le dispositif Demessine (ZRR) 

En vigueur entre 1999 et 2010, la loi Demessine visait à dynamiser les zones de revitalisation rurale (ZRR). Il proposait une réduction d’impôt de 25 % du montant de l’investissement, plafonné à 50 000 euros pour une personne seule ou 100 000 euros pour un couple. 

Un investisseur pouvait ainsi obtenir jusqu’à 12 500 euros de réduction d’impôt par an sur une période de 6 ans. L’investisseur pouvait aussi récupérer la TVA sur le prix d’achat, sous les mêmes conditions que la loi Censi-Bouvard.

Quels sont les avantages d’un achat en LMNP ancien ?

En investissement dans un logement en LMNP ancien, vous bénéficiez de nombreux avantages comme : 

  • Un prix d’achat inférieur à celui qui vous serait imposé sur le secteur du neuf. Les biens ont généralement plus de 9 ans et ont été largement amortis grâce à la défiscalisation, ce qui vous offre un levier à actionner pour le négocier. Vous boostez également le rendement net de votre investissement ;
  • Un emplacement premium. Les logements avec baux civils, dont certains sont sortis de terre dans les années 90, sont souvent situés dans le centre-ville. Ils disposent donc de toutes les commodités à proximité, ce qui attire tous les profils de locataires. À l’inverse, si vous achetiez dans le neuf, le logement serait situé en périphérie des villes, ce qui impose de cibler des locataires mobiles. L’emplacement premium vous laisse enfin escompter un bon potentiel de plus-value ;
  • Une location déjà en place. Vous vous épargnez la recherche et la sélection d’un preneur fiable ;
  • Une visibilité sur les contours de l’investissement. Vous connaissez à l’avance la durée du bail, le montant des loyers, le taux d’occupation… Vous pouvez ainsi vérifier que l’investissement offre une bonne rentabilité et connaître à l’avance votre imposition ;
  • Des loyers élevés dans les résidences de services, qui font bénéficier d’un bon rendement net ;
  • La perception immédiate des revenus locatifs.

Quelle fiscalité pour un LMNP d’occasion ?

En LMNP occasion, vous ne profitez pas de l’avantage fiscal associé au dispositif, réduction d’impôt ou amortissement : ceux-ci ont forcément été consommés, au regard de la date d’achèvement des dispositifs. Excepté pour les biens Censi-Bouvard. Toutefois, l’acquéreur initial n’a aucun intérêt à revendre son logement avant la fin de durée d’engagement. Il s’expose en effet à un risque de reprise de l’avantage fiscal.

Les loyers seront donc soumis à une taxation au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sur leur montant net. Ce dernier est déterminé en fonction des modalités du régime fiscal pour lequel vous optez.

De plein droit et jusqu’à un plafond de 15 000 euros (meublé de tourisme non classé) ou 77 700 euros (location de longue durée, meublés touristiques classés et chambre d’hôtes), vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci prévoit un abattement de respectivement 30 et 50 % sur les loyers, suite aux nouvelles règles applicables dès janvier 2025.

Sur option ou après franchissement des plafonds, vous pouvez choisir le régime réel. Celui-ci vous autorise à : 

  • Déduire l’intégralité des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
  • Pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros.

Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur les BIC de location meublée, ce qui vous permet de réduire, voire d’effacer la taxation sur les loyers.

Quels sont les inconvénients d’un LMNP ancien ?

Premier écueil du LMNP occasion : le bail, qu’il soit commercial ou civil, se poursuit dans les mêmes conditions. Vous ne pouvez pas changer de locataire ou réévaluer le loyer comme vous l’entendez : vous devez respecter les clauses du contrat de location.

Par ailleurs, si vous investissez dans une résidence de services, vous serez dépendant à une cible de locataire spécifique : étudiants, hommes et femmes d’affaires, touristes ou encore personnes âgées. Si certaines comme les étudiants, restent stables, d’autres comme les touristes peuvent fortement varier en fonction du contexte. Souvenez-vous de la pandémie.

Lire aussi : Quels sont les pièges du LMNP à éviter ?

Comment investir dans le LMNP occasion ?

Vous devez dans un premier temps rechercher un bien immobilier concerné par un ancien dispositif. Il existe des sites spécialisés, mais vous pouvez également vous rapprocher d’un professionnel de l’investissement locatif clé en main ou d’un agent immobilier pour sourcer le logement idéal.

Procédez ensuite à une analyse rigoureuse de l’environnement juridique, commercial, financier et fiscal de l’investissement. Évaluez ainsi les charges, les revenus locatifs et les amortissements possibles pour vous assurer d’un retour sur investissement cohérent.

Enfin, penchez-vous sur le financement de votre investissement. Négociez le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt pour profiter au mieux de l’effet de levier du crédit et des déductions fiscales.

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