Considérée par beaucoup comme une niche fiscale, la location meublée présente de nombreux atouts. Un loyer surcoté par rapport à la location nue, la possibilité de déduire l’intégralité des charges au régime réel ou encore le bail de location plus souple n’en constituent que quelques exemples. Mais l’investisseur doit aussi composer avec des écueils comme le paiement de la CET et un turn-over plus fréquent des locataires. LMNP : avantages et inconvénients !
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
L’acronyme LMNP désigne le loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal qui vous est octroyé par le fisc sur la base de 2 critères, liés au montant de vos recettes locatives annuelles et à celui de vos revenus d’activité annuels.
Vous serez ainsi considéré comme un LMNP si vous remplissez l’une des deux conditions suivantes :
- Vous percevez moins de 23 000 euros de revenus locatifs chaque année, charges comprises ;
- Les loyers restent inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal, comme les salaires et traitements, les bénéfices non commerciaux (BNC) ou encore les rentes viagères.
Si vous remplissez les conditions, vous basculez dans la catégorie du LMP, loueur en meublé professionnel. Avec les conséquences suivantes :
- Le déficit généré par l’activité de location meublée se déduit de votre revenu global
- La plus-value de revente du bien immobilier est taxée au régime des professionnels
- Vous payez des cotisations sociales.
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Quels sont les avantages du LMNP ?
Focus à présent sur les avantages du LMNP, dans l’ancien et le neuf.
Un loyer plus élevé qu’en location nue, pour une meilleure rentabilité
En fonction du lieu d’emplacement de votre logement, vous pouvez demander un loyer 10 à 30 % supérieur à celui des locations vides, en raison de l’ameublement et des équipements. Ainsi, vous profitez d’un meilleur rendement brut.
À savoir : étudiez la demande en logements meublés dans la ville que vous ciblez, pour éviter de vous exposer à la vacance locative, qui viendrait plomber votre rendement.
Le choix entre une location longue durée ou courte durée
Vous envisagez de faire de la location saisonnière pour booster votre rentabilité ? Le statut LMNP vous autorise à la pratiquer. Vous avez ainsi le choix entre :
- Un bail de location de courte durée (90 jours au maximum avec la même personne) ;
- Un bail de location meublée étudiante de 9 mois, non renouvelable ;
- Un bail mobilité, pour une durée comprise entre 1 et 11 mois ;
- Un contrat de location meublée classique d’un an, renouvelable tacitement.
Vous pouvez également cumuler location courte et longue durée, par exemple en louant à un étudiant sur 9 mois et en saisonnier l’été. C’est l’un des gros avantages du LMNP.
Un bail de location plus souple
En location vide, vous vous engagez pour une période minimum de 3 ans avec le preneur. On vient de le voir, en location meublée, le contrat peut même porter sur une seule nuitée.
Par ailleurs, vous pouvez récupérer plus rapidement votre logement pour le vendre, y habiter ou héberger un proche. En effet, le délai de préavis est de 3 mois, contre 6 mois en location nue.
Le choix du mode de paiement des charges
Vous pouvez récupérer un certain nombre de charges auprès du locataire, comme par exemple la taxe sur les ordures ménagères. Il existe 2 modes de règlement des charges locatives :
- Les provisions sur charges avec régularisation annuelle, la seule possibilité offerte en location nue
- Le forfait, qui présente l’avantage de la facilité. Toutefois, si vous estimez mal le montant des charges, vous ne pourrez pas réclamer un complément au locataire. Vous n’avez pas non plus à lui restituer un trop-perçu.
Le montant du dépôt de garantie
Comme l’appartement ou la maison est meublé, vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyers hors charges, contre 1 mois en location nue.
L’avantageuse fiscalité du LMNP
La fiscalité constitue le principal atout du LMNP, surtout s’il opte pour le régime réel.
Les loyers que vous percevez de votre activité ne constituent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui supportent une imposition spécifique. Ils sont taxés sur leur montant net d’abattement ou de charges :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
Et ils sont taxés selon deux modalités : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC
De plein droit, au lancement de votre activité de loueur, vous serez assujetti au régime micro-BIC, qui prévoit des obligations comptables, fiscales et sociales allégées. Il s’applique dans la limite d’un plafond de :
- 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé ;
- 77 700 euros pour la location meublée classique ;
- 188 700 euros pour le meublé de tourisme classé ou la chambre d’hôtes.
Vous ne pouvez pas déduire vos charges d’exploitation, mais bénéficiez à la place d’un abattement de :
- 30 % pour le meublé de tourisme non classé ;
- 50 % en location meublée classique ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classé et les chambres d’hôtes.
Lire aussi : Classement meublé de tourisme : quels inconvénients ?
Le régime réel, pour déduire les charges et amortissements
Au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité des charges que vous supportez, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation, au titre de l’année où vous les déclarez et qu’elles sont justifiées par des factures.
Vous pouvez également pratiquer des amortissements en LMNP, sur le bâti (hors terrain), le mobilier, et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros. Amortir consiste à prendre en compte la dépréciation des éléments et des équipements au fil du temps, et de la considérer fictivement comme une charge.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, alors vous générez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans, vous permettant ainsi de réduire, voire d’effacer votre taxation à l’IR et aux prélèvements sociaux.
Les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquence de créer ou d’aggraver un déficit. Ils sont toutefois reportables sans limitation de durée, et viendront réduire les bénéfices ultérieurs.
C’est ainsi que vous pouvez vous créer un patrimoine immobilier sans trop alourdir votre facture fiscale, à condition d’adopter une stratégie pertinente pour le remplacement du mobilier et la réalisation des travaux.
La taxation de la plus-value au régime des particuliers
Autre avantage du LMNP, par rapport au LMP : la plus-value immobilière qu’il génère à la revente du bien locatif est taxée au régime des particuliers.
Celui-ci prévoit une double taxation : à 19 % pour l’IR et à 17.2 % pour les prélèvements sociaux, mais il prévoit surtout un abattement sur chacune de ces taxes, en fonction de la durée de détention du bien. Vous devrez tout de même conserver le logement pendant 30 ans pour être intégralement exonéré de taxe sur la plus-value immobilière !
Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?
Vous devez mettre tous ces avantages en balance avec les inconvénients du LMNP.
La formalité d’immatriculation pour obtenir le numéro SIREN
Le loueur en meublé nu n’a aucune démarche administrative à accomplir pour exercer son activité. En LMNP, vous devez vous immatriculer au greffe, dans les 15 jours qui suivent la première location. La formalité peut se révéler un peu complexe pour qui n’est pas juriste.
Le coût d’acquisition du mobilier
Pour que votre logement soit qualifié de meublé, et que vous profitiez de l’avantageuse fiscalité, encore faut-il que vous l’équipiez avec la liste de meubles obligatoire édictée par un décret de 2015.
Cette liste comprend tous les éléments nécessaires pour qu’un locataire puisse y prendre ses repas, se détendre, dormir et entretenir le logement. Vous devez ainsi acheter une literie complète, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante, de quoi faire le ménage…
Rappelons toutefois que si vous optez pour le régime réel, ces équipements constituent des charges déductibles.
Les coûts d’exploitation et de réparation
Vous devrez régulièrement racheter des meubles, des équipements et procéder à des réparations. Là encore, tout est déductible ou amortissable, mais vous devez avoir le temps de vous en occuper.
Un plus grand turn-over en location meublée qu’en location nue
Les locataires préfèrent s’installer dans un logement qu’ils ont eux-mêmes meublé et équipé. Ceux qui sont intéressés par un logement déjà prêt à louer sont généralement là pour peu de temps (mobilité professionnelle, études…).
Le turn-over implique donc de réaliser fréquemment les tâches de gestion locative parmi les plus chronophages (signature des baux, rédactions des annonces et états des lieux d’entrée et de sortie…).
Une comptabilité LMNP complexe au régime réel
Vous devez établir une liasse fiscale avec bilan et compte de résultat. Sauf à vous appuyer sur un logiciel de comptabilité ou à posséder vous-même de solides compétences comptables, vous devrez faire appel à un professionnel.
Le paiement de la CET
La contribution économique territoriale comprend 2 taxes :
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), que vous payez si vous réalisez plus de 500 000 euros de chiffre d’affaires. Attention, même si vous n’êtes pas assujetti à la taxe sous ce seuil, vous devez procéder à une déclaration de CVAE si votre CA est supérieur à 152 500 euros.
Cette taxe vient alourdir votre fiscalité.
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FAQ
Quels sont les risques du LMNP ?
Le statut LMNP est intéressant particulièrement si vous optez pour le régime fiscal du réel. Vous pourrez ainsi déduire vos charges et pratiquer des amortissements pour générer un déficit. Ce déficit se reporte sur les BIC de location meublée et permet de réduire, voire d’effacer l’imposition.
Est-ce que le LMNP est intéressant ?
La location meublée présente l’inconvénient d’être coûteuse, car vous devez installer une liste obligatoire de meubles et de mobiliers, que vous devrez renouveler régulièrement. Les dégradations locatives peuvent ne pas être couvertes par le dépôt de garantie de 2 mois. Enfin, vous vous exposez à un turn-over plus fréquent des locataires.
