La fiscalité des revenus locatifs joue un rôle primordial pour la rentabilité d’un investissement locatif, notamment pour le statut LMNP. Dès la phase préliminaire de l’acquisition d’un bien immobilier il faut donc projeter l’impact de la fiscalité sur vos revenus et opter pour le régime le plus adapté à votre situation.
Besoin d’un petit tour d’horizon ? Découvrez les avantages fiscaux pour les investisseurs locatifs en France dans notre article dédié.
En louant votre logement vous percevez des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Vous avez l’obligation de déclarer vos recettes locatives en remplissant votre déclaration de revenus annuelle.
📌 Petit rappel! pour être sous le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), il faut remplir au moins une des deux conditions suivantes :
- générer moins de 23 000 € de revenus locatifs
- ou générer des revenus locatifs qui soient inférieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Les revenus perçus de la location d’un logement meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
Chaque année, lors de votre déclaration d’impôt, vous devez indiquer le montant des loyers perçus au cours de l’année précédente ainsi qu’éventuellement les charges liées aux logements, selon le régime d’imposition, pour calculer le montant imposable. Dans le cadre d’une location en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
📑 Les formalités de départ
Avant de commencer, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez quelques formalités administratives à accomplir gratuitement. En effet, vous avez l’obligation de vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est attaché.
Vous obtiendrez, ainsi, un numéro d’identification au répertoire Sirene avec un numéro SIRET, sans que vous soyez enregistré au registre du commerce et des sociétés.
👉 Ici le lien qui vous permettra de faire cet enregistrement dématérialisé, en créant un compte directement sur le site d’infogreffe
📌 Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, il vous faudra aussi compléter le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01).
🤭 Oups! En cas d’oubli d’enregistrement au répertoire Sirene, vous devrez indiquer dans votre déclaration de revenu votre identité précise et les caractéristiques du bien mis en location. La régularisation de votre situation auprès de l’administration reste obligatoire et doit être réalisée sous les meilleurs délais.
Top c’est parti! La mise en location commence et les déclarations aussi…
🔔 Dans les 15 jours suivants la première mise en location, en bénéficiant du statut LMNP, vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. Au-delà de l’incidence fiscale du régime, la déclaration est plus ou moins simple.
Pour cela, vous devrez remplir le Cerfa 11921*05 – Déclaration de début d’activité (en cas d’acquisition seul).
C’est ici que les choses se compliquent…
régime micro-BIC ou régime réel ? 🥶
Par défaut, le régime micro-BIC s’appliquent au recettes locatives inférieur à 72 600 €/an et le régime réel s’appliquent au recettes locatives supérieur à 72 600 €/an.
Cependant, même si vos revenus ne dépassent pas 72 600 €/an, vous pouvez opter pour le régime réel à la création de votre activité ou chaque année.
Déclaration en LMNP sous le régime micro-BIC
Le micro-BIC est le régime d’imposition de base des bénéficiaires du statut LMNP. Simple, il consiste à déclarer le montant des revenus de votre location meublée, soit votre chiffre d’affaires réalisé l’année passée. Il vous suffit d’indiquer le montant dans la déclaration complémentaire des revenus N°2042 C PRO, professions non salariées dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC » dans les lignes suivantes 5ND, 5OD ou 5PD.
Ensuite, le fisc applique automatiquement un abattement de 50 % pour calculer votre montant imposable.
Déclaration en LMNP au régime réel
Le gros atout du régime réel est qu’il permet de générer des bénéfices peu ou pas fiscalisés, les charges locatives étant intégralement déductibles et permet d’amortir le bien par composant. En contrepartie, vos obligations en matière de comptabilité sont plus complexes. Vous devez établir chaque année un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale (ensemble de documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable).
👩🏫 En conclusion, plus contraignant que le micro-BIC, le régime réel établit une comptabilité précise de votre activité de bailleur. Le fisc considère, alors, que vous exploitant d’une entreprise individuelle. À ce titre, vous devez établir une comptabilité répondant aux normes du code du commerce et du plan général comptable qui nécessite les services d’un expert-comptable. Il a la responsabilité de produire un état des lieux comptable semblable à celui d’une société.
En tant que tiers de confiance, Mon Majord’Home vous conseille et vous recommande les services d’un expert-comptable spécialiste pour vous accompagner dans vos démarches fiscales.
Ouf! Le plus dur est fini, vous n’avez plus qu’à envoyer envoyer le CERFA au greffe du tribunal de commerce du lieu d’exploitation.
👉 Et suivre les indications sur service-public.fr
Un an plus tard, comment déclarer vos revenus en LMNP ?
Une fois déclaré son début d’activité de LMNP, il faudra penser l’année suivante à déclarer ses revenus.
Bientôt un article dédié sur la déclaration des revenus locatif LMNP
Vous êtes déjà perdu ? Pas de panique! Mon Majord’home vous propose la mise en relation avec un cabinet d’expertise comptable qui peut s’occuper de toute votre fiscalité pour vous.
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