Passionné d’immobilier, vous envisagez d’exercer le métier de marchand de biens ? Bonne nouvelle, il est ouvert à tous et ne nécessite pas de diplôme spécifique ! Autre atout de l’activité, la possibilité de réaliser des profits importants et une fiscalité allégée dans certains cas. En revanche, vous devrez composer avec une certaine incertitude sur vos revenus et la complexité du secteur peut s’avérer décourageante. Zoom sur les avantages et inconvénients du marchand de biens !
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet sur les avantages et inconvénients du marchand de biens, revenons un instant sur sa définition.
La profession de marchand de biens n’est pas juridiquement un statut. Elle consiste à acheter et revendre des biens immobiliers, qui peuvent être :
- À usage d’habitation : immeubles, appartements, maisons… ;
- À usage commercial ou professionnel : bureaux, commerces, entrepôts… ;
- À usage mixte (logement et commerce) ;
- Des parts de sociétés immobilières.
Généralement, le marchand de biens rénove le bien immobilier avant de le revendre : on l’appelle alors marchand de biens constructeur rénovateur. Il doit souscrire une assurance dommages-ouvrage et une assurance en responsabilité décennale.
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L’exercice habituel d’activité d’achat-revente et l’intention spéculative
C’est l’administration fiscale qui vous octroie le statut de marchand de biens, à condition que vous cumuliez le critère spéculatif et l’exercice habituel d’une activité d’achat revente. Ces critères sont importants, car ils conditionnent la fiscalité des bénéfices.
La loi ne définit pas ce qu’est un exercice habituel d’achat revente. Il est apprécié au cas par cas, en fonction de critères comme le nombre, l’importance et le rythme des opérations réalisées. Par exemple, l’achat puis la revente d’un immeuble en bloc ne suffit pas à caractériser une activité habituelle d’achat revente. À l’inverse, sa revente après une division en bloc est suffisante.
L’intention spéculative doit exister au moment de l’acquisition. Vous devez avoir en tête de réaliser un profit à court terme.
La structure juridique pour exercer l’activité de marchand de biens
Vous pouvez exercer votre activité en nom propre ou sous la forme d’une société.
Inconvénient du marchand de biens : vous ne pouvez pas choisir le régime de la micro-entreprise. Il ne serait d’ailleurs pas intéressant, car vous ne pouvez pas déduire vos charges de votre bénéfice.
Sinon, différentes options s’offrent à vous :
- L’entreprise individuelle (EI) : vous êtes responsable des dettes sociales uniquement sur les biens utiles à votre activité professionnelle. Vous n’avez pas à prévoir de capital social, et de plein droit, vos bénéfices sont taxés à l’impôt sur le revenu, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés ;
- La société par actions simplifiées (SAS), unipersonnel (SASU) le cas échéant. Le montant du capital est libre. De plein droit, la société est assujettie à l’IS, sur option, vous pouvez la soumettre à l’IR pendant une durée limitée ;
- L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou la société à responsabilité limitée (SARL), avec les mêmes caractéristiques de capital et fiscales que les SAS/SASU.
À savoir : vous ne pouvez pas faire d’achat revente en SCI, car ce type de société exerce une activité de nature civile, comme la gestion d’un patrimoine privé ou la location vide. L’achat revente étant une activité commerciale, il est incompatible avec la SCI, sauf à opter pour une SCI à l’IS.
Quels sont les avantages du statut de marchand de biens ?
Il est temps de passer en revue les avantages et les inconvénients du marchand de biens, en commençant par ses atouts.
Marchand de biens, une activité passionnante, ouverte à tous
Contrairement aux idées reçues, marchand de biens ne constitue pas une profession réglementée. Vous n’êtes pas tenu de passer un diplôme spécifique, ni d’obtenir une carte professionnelle comme l’agent immobilier. Toutefois, pour réussir dans votre activité, il vous faut posséder de solides compétences en immobilier, urbanisme, construction et rénovation.
Autre atout du métier de marchand de biens : la diversité de l’activité. Un jour, vous serez sur le terrain pour la prospection. L’autre, vous devrez réfléchir à la rénovation et à l’aménagement du logement. Le lendemain, vous devrez vous occuper de gérer des travaux et de coordonner les divers intervenants sur les chantiers.
Vous serez ainsi à mobiliser de nombreuses connaissances dans des secteurs divers et les challenges que vous devrez relever stimuleront votre capacité de réflexion, votre créativité et votre capacité à résoudre des problèmes.
L’indépendance du métier de marchand de biens
Travaillant à son compte de façon indépendante, le marchand de biens dispose d’une liberté totale pour planifier son temps. Il peut ainsi maintenir un meilleur équilibre entre vie professionnelle et personnelle.
Vous avez également le choix du moment et du lieu d’investissement et du type de biens immobiliers à acquérir.
Marchand de biens, une activité potentiellement rentable
Autre avantage du métier de marchand de biens : vous pouvez gagner gros, à condition de maîtriser chaque étape de l’activité. Vous devez ainsi :
- Bien négocier le prix d’acquisition ;
- Estimer les frais annexes à la transaction ;
- Choisir la forme juridique qui vous permet d’optimiser la fiscalité des bénéfices, mais également d’arbitrer entre rémunération et dividendes.
En outre, l’immobilier offre la possibilité de financer les investissements grâce à un prêt immobilier, pour bénéficier de l’effet de levier de crédit. Pour faire simple, en apportant 10K à la banque, vous pouvez emprunter 100K, moyennant le paiement des intérêts, qui seront financés par le prix de revente.
Marchand de biens : une fiscalité avantageuse
Les acheteurs de biens immobiliers doivent s’acquitter de droits de mutation à titre onéreux, de droits d’enregistrement, et de la taxe de publicité foncière, auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire. Ces frais représentent entre 7 à 8 % du prix d’achat pour l’immobilier ancien, et de 2 à 3 % pour le neuf.
Cependant, les marchands de biens peuvent bénéficier d’un régime spécial qui leur permet d’être exonérés de DMTO, ou de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement, ce qui réduit les frais de notaire. 4 cas de figure :
- Un marchand de biens redevable de la TVA, qui s’engage à revendre le bien immobilier dans les cinq ans après son acquisition, n’aura pas à payer les droits et taxes de mutation (article 1115 du Code général des impôts) ;
- S’il s’engage à effectuer d’importants travaux de rénovation dans les quatre ans suivant l’achat pour rénover le logement, il sera également exempté de la taxe foncière et des droits d’enregistrement (article 1594-0 G du CGI) ;
- Lors de l’achat de terrains pour la construction de maisons individuelles, l’exonération de taxe foncière ou de droits d’enregistrement s’applique, limitée à 2500 m² par logement (même article) ;
- L’achat d’immeubles dans des zones prioritaires pour l’urbanisation permet aussi cette exonération (même articIe).
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Quels sont les inconvénients de l’activité de marchand de biens ?
Bien que potentiellement lucratif, le métier de marchand de biens présente des défis et des risques non négligeables.
La marchand de biens peut mal évaluer ses marges
L’évaluation des marges peut s’avérer complexe. Une erreur dans l’estimation des coûts d’achat, de rénovation ou dans la prévision du prix de revente peut significativement réduire les bénéfices escomptés, voire entraîner des pertes.
En outre, l’activité de marchand de biens exige une prise de risques importante. L’investissement initial est souvent élevé, et le recours au crédit immobilier multiplie les enjeux financiers.
Une mauvaise gestion d’un projet, comme un dépassement de budget de rénovation, des problèmes d’autorisation d’urbanisme, ou des difficultés à trouver un acheteur peuvent rapidement compromettre la viabilité financière de l’activité.
Les revenus du marchand de biens sont incertains
Les revenus générés par votre activité sont par nature incertains. Contrairement à un salaire régulier, vos gains dépendent de la bonne vente des biens.
Les périodes prolongées où vous ne parvenez pas à vendre peuvent entraîner des difficultés financières. Vos charges et les frais continuent en effet de courir ! Cette irrégularité des entrées d’argent nécessite une gestion prudente de la trésorerie et une bonne capacité à anticiper les flux financiers.
Les risques juridiques du marchand de biens
Les risques juridiques constituent également un aspect critique du métier. Les marchands de biens doivent parfaitement connaître un environnement réglementaire complexe (lois sur l’urbanisme et sur les transactions immobilières, notamment). Une méconnaissance ou une mauvaise interprétation des règlements peut mener à des sanctions fiscales, des retards dans les projets, ou des litiges coûteux.
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Marchand de biens ou loueur en meublé non professionnel : que choisir ?
| Marchand de biens | LMNP | |
| Objet de l’activité | Achat et revente rapide de biens pour réaliser un profit. | Location de biens immobiliers meublés pour obtenir des revenus locatifs réguliers. |
| Avantages | – Potentiel de profit rapide.- Pas de gestion locative – Flexibilité dans le choix des biens à acheter et à revendre- Indépendance dans l’exercice de la profession- Exonération sous conditions qui permettent de réduire ou de supprimer les frais de notaire | – Revenus locatifs stables et réguliers- Loyers élevés- Souplesse du bail de location – Régime fiscal avantageux grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien et des équipements. |
| Inconvénients | – Risque financier élevé – Fiscalité lourde sur les plus-values si activité exercée à titre personnel (taxation au barème progressif)- Nécessité de connaissances approfondies du marché pour optimiser les achats et les ventes. | – Gestion locative lourde- Réglementation spécifique à pour la location meublée- Risques locatifs (vacances, dégradations, impayés de loyers…) |
| Fiscalité | Imposition des plus-values selon le régime des BIC, à l’IR ou à l’IS (article 35 du Code général des impôts) | Imposition sur les revenus locatifs à l’IR, au régime micro-BIC ou au régime réel. Possibilité de réduire ou d’effacer l’imposition grâce à un déficit provenant des charges |
| Durée d’investissement | Court terme | Long terme |
| Capital initial nécessaire | Souvent élevé, en raison des coûts d’achat et de rénovation. | Variable, peut être modéré si achat avec effet de levier financier (crédit). |
La stratégie d’un marchand de biens doit donc être mûrement réfléchie pour vous mener vers le succès. Si vous souhaitez percevoir un revenu de l’immobilier en prenant moins de risques, et sans vous préoccuper des contraintes de gestion, pensez à l’investissement locatif clé en main, comme le propose Mon Majord’home !
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Comment se paye un marchand de biens ?
L’objectif d’un marchand de biens est de réaliser une plus-value suite à une opération d’achat-revente. Il se paiera donc sur cette plus-value, en fonction du statut juridique qu’il a choisi (par exemple, distribution de dividendes en SAS).
Quelle est la marge d’un marchand de biens ?
Pour calculer la marge d’un marchand de biens, vous devez soustraire les différents frais de l’opération (frais de notaire, dépenses de travaux…) de la plus-value engrangée. Pour passer de la marge brute et la marge nette, vous devez également soustraire les taxes et impôts que vous supportez. Une bonne marge tourne autour de 20 % minimum.
Quelle fiscalité pour un marchand de biens ?
Le produit de cession entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, il est taxé soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu si vous avez opté pour une société de personnes, à l’impôt sur les sociétés et à la flat tax, si vous avez opté pour une société de capitaux et voté une distribution de dividendes.
