L’investissement en location meublée présente de nombreux avantages, dont des loyers plus élevés qu’en location nue et une fiscalité attractive, pendant la location et à la cessation d’activité du LMNP. Vous pouvez ainsi être exonéré de taxation de plus-value à condition de conserver le bien immobilier assez longtemps, ou d’entrer dans l’une des situations d’exonération. On fait le point sur la plus-value en LMNP !
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Il est important de bien faire la distinction entre les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui du statut de loueur en meublé professionnel (LMNP). En effet, le régime d’imposition de la plus-value varie en fonction de la qualité du loueur : régime des particuliers pour le LMNP, régime des professionnels pour le LMP.
Les conditions pour être LMNP
Vous ne décidez pas vous-même de votre statut, c’est l’administration fiscale qui vous classe en LMNP ou LMP, en fonction de 2 critères.
Ainsi, pour être considéré comme un LMNP, vous devez remplir l’une des 2 conditions suivantes :
- Vous devez percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs et charges locatives par an ;
- Les revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, traitements, BNC…) sont inférieurs aux loyers.
Dès lors que les 2 conditions sont réunies, vous disposez du statut fiscal du LMNP, peu importe la nature de la location meublée : saisonnière ou classique.
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La fiscalité du LMNP
Ce statut vous fait bénéficier de règles fiscales spécifiques. Les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (et non des revenus fonciers). Ils supportent une double imposition, sur leur montant net : au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Vous avez le choix entre 2 modalités d’imposition des revenus locatifs :
- Le régime du micro-BIC : il s’applique de plein droit au lancement de l’activité, jusqu’à 15 000 euros de loyers (meublé de tourisme non classé), 77 700 euros pour la location meublée classique) ou 187 700 euros (meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes). Vous ne déduisez pas de charges, mais bénéficier à la place d’un abattement, respectivement de 30 %, 50 % et 71 % pour chaque type de location ;
- Le régime réel, qui vous permet de déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et de pratiquer des amortissements en LMNP sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros.
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Comment est imposée la plus-value du LMNP ?
Le LMNP, comme le loueur en location vide d’ailleurs, relève du régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers. Celui-ci prévoit une double imposition du produit de la revente net :
- À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Si vous êtes non-résident fiscal français et assujetti à un régime de Sécurité sociale obligatoire dans un État membre de l’Union européenne, l’Espace économique européen ou en Suisse, vous bénéficiez d’une exonération de CSG et de CRDS sur la plus-value, mais devez verser un prélèvement de solidarité de 7.5 %.
La plus-value brute se calcule en fonction de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Des frais et dépenses peuvent venir minorer le prix de revente et majorer le prix d’achat.
Le fisc pratique ensuite des abattements pour durée de détention sur chacune de ces taxes, pour calculer le montant de la plus-value nette. La plus-value nette est ensuite taxée directement entre les mains du notaire, qui réalise les formalités fiscales à votre place.
À savoir : la plus-value du LMP est imposable au régime des professionnels, qui prévoit un calcul de la plus-value différent et n’autorise pas à appliquer des abattements pour durée de détention. Le calcul de la plus-value s’effectue alors sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, qui réintègre les amortissements pratiqués tout au long de la location. L’un des avantages du régime LMNP, c’est que les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value nette !
Comment calculer le montant de la plus-value du LMNP ?
Comme le prévoit l’article 150 VB du Code général des impôts, vous pouvez appliquer des correctifs sur le prix d’achat et sur le prix de vente afin de minorer le montant total de la plus-value. On vous rappelle que les amortissements ne sont pas réintégrés.
Le calcul du prix de cession du logement
Vous devez vous reporter à l’acte de vente définitif, pour trouver le prix réel qui y est indiqué. Vous pouvez le majorer d’indemnités diverses et de charges, comme par exemple l’indemnité d’éviction du locataire que vous avez versée au nouvel acquéreur.
Vous pouvez également minorer le prix de cession des frais que vous avez supporté pour la vente, si vous pouvez en justifier le montant, comme :
- Les dépenses de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ;
- Les commissions versées à un intermédiaire ou à un mandataire ;
- Les honoraires que vous avez payé à un architecte pour réaliser une étude de travaux nécessaire préalable à l’obtention d’un permis de construire ;
- Des frais de mainlevée d’une hypothèque sur l’immeuble.
Le calcul du prix d’acquisition du bien immobilier
Le prix d’acquisition correspond au prix que vous avez effectivement déboursé pour l’achat immobilier, majoré des frais et dépenses mentionnés par le CGI :
- Les frais de notaires, la commission de l’agent immobilier, les droits d’enregistrement… Si vous ne pouvez pas les justifier pour leur montant réel, vous pouvez appliquer un forfait de 7.5 % du prix d’acquisition en majoration ;
- Les dépenses de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration que vous n’avez pas déjà déduites des BIC de location meublée. Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition.
À savoir : si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur vénale du bien au jour de la donation ou de la succession, après application de l’abattement de 20 % si le bien constituait la résidence principale du donateur ou du défunt.
Exemple de calcul de la plus-value brute du LMNP
Vous avez acquis un bien immobilier en 2005 pour un montant de 210 000 euros (prix énoncé dans l’acte notarié).
Vous aviez payé 16 800 euros de frais de notaires et droits d’enregistrement.
La commission payée à l’agent immobilier s’élevait à 10 500 euros.
Vous revendez ce bien en 2024 pour un montant de 270 000 euros.
Vous avez dû débourser 800 euros pour tous les diagnostics exigés par la loi et vous avez effectué 7 500 euros de travaux pour refaire votre salle de bains après votre emménagement.
Votre plus-value brute réelle est égale à : (270 000 – 800) – (210 000 + 16 800 + 10 500 + 7 500) = 24 400 euros.
Si vous choisissez d’appliquer plutôt les forfaits, votre plus-value brute est largement réduite : (270 000 – 800) – (210 000 + (7,5 % x 210 000) + (15 % x 210 000)) = 13 900 euros.
La décote pour délai de conservation du bien locatif
Souvenez-vous, vous devez payer un IR de 19 % et des prélèvements sociaux de 17.2 % sur le montant net de la plus-value. Toutefois, le régime des particuliers sur la taxation de la plus-value du LMNP prévoit des abattements pour durée de détention sur chacune de ces taxes, comme suivant :
| NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION | IMPÔT : ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION | PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION |
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| la 22ème année révolue | 4 % par an | 1,60 % par an |
| Après 22 ans | exonération | 9 % |
| Après 30 ans | exonération | exonération |
Vous devez ainsi conserver le bien pendant au moins 22 ans pour être exonéré d’IR, 30 ans pour être exonéré de chacune des taxes.
À savoir : si après l’abattement, la plus-value s’élève à plus de 50 000 euros, vous paierez la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, moyennant un taux progressif de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value.
Exemple de calcul de la taxe sur la plus-value immobilière en LMNP
Vous avez acquis un bien immobilier en avril 2005 pour un montant de 200 000 euros et vous revendez ce bien en octobre 2024 pour une somme de 270 000 euros.
- Plus-value brute
Votre plus-value brute est donc de 70 000 euros. Après l’application du forfait « frais » (7.5%) et « travaux » (15%), votre plus-value s’élève à 13 000 euros.
- Abattement et taxation à l’IR
Vous avez détenu le bien pendant 19 ans au total.
Vous bénéficiez donc d’un abattement pour durée de détention de 6 % par an de la 6ème à la 19ème année.
L’abattement total est de 6 % x 14 = 84 %.
Votre plus-value imposable à l’IR après abattement est alors de 2 080 euros (soit 13 000 x (100 – 84)).
Le taux de 19 % s’applique et le montant d’IR dû est de 395 euros.
- Abattement et taxation aux PS
Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1.65 % par an à compter de la 6ème année et jusqu’à la 19ème année.
Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 1.65% x 14 = 23.1 %.
L’assiette de la plus-value imposable après abattement est donc de 13 000 € x (100 – 23.1) = 9 977 euros.
On applique alors le taux de 17.2 %.
Vous payez donc 1 716 euros de prélèvements sociaux.
- Montant total de la taxe
Montant total de la plus-values : 395 euros (IR) + 1 716 euros (prélèvements sociaux) = 2 111 euros
Quels sont les cas d’exonération de plus-value du loueur en meublé non professionnel ?
Vous ne paierez pas de taxe sur la plus-value si :
- Vous êtes invalide ou percevez une pension de vieillesse, si votre revenu fiscal de référence en N-2 n’excède pas 15 057 euros pour un célibataire et si vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Vous revendez un bien locatif, vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et vous affectez le produit de la vente à la construction ou à l’achat de votre résidence principale dans un délai de 2 ans ;
- Vous revendez un bien d’une valeur inférieure à 15 000 euros ;
- Le logement fait l’objet d’une expropriation et vous en rachetez un autre dans les 12 mois ;
- Vous partez en maison de retraite ou en EHPAD et disposez de revenus inférieurs à 27 947 euros pour une personne seule ;
- Vous êtes ressortissant fiscal d’un pays de l’UE ou de l’EEE, vous avez été résident fiscal français pendant au moins 2 ans et vous revendez le bien dans les 10 ans suivant la transmission de votre résidence fiscale hors de France.
Le statut du LMNP se révèle ainsi avantageux pendant la location, si vous optez pour le régime réel, et à la revente, grâce au régime de taxation des plus-values des particuliers.
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