Le 4ᵉ arrondissement de Marseille séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un compromis entre prix abordables, rendement locatif attractif et cadre de vie agréable. En 2025, ce secteur résidentiel prisé présente de nombreux atouts pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à Marseille. Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète du 4ᵉ arrondissement en abordant ses différents quartiers, les prix au m², la rentabilité locative et les stratégies d’investissement adaptées aux différents profils.
Le 4ᵉ arrondissement, situé au cœur de Marseille, est reconnu pour son caractère résidentiel et sa diversité. Cet arrondissement offre un cadre de vie authentique et dynamique, idéal pour les familles, les jeunes actifs et les étudiants. Il se distingue par une atmosphère à la fois paisible et animée, où les traditions se mêlent à la modernité.
Plusieurs facteurs font du 4ᵉ arrondissement un secteur attractif pour l’investissement immobilier. Tout d’abord, les prix y sont généralement plus abordables que dans certains quartiers plus huppés de Marseille, notamment ceux du littoral. Ensuite, la qualité de vie y est un argument fort : entre commerces de proximité, espaces verts et infrastructures scolaires, le quotidien des habitants y est facilité. Enfin, la demande locative y est soutenue, portée par la présence d’étudiants, de jeunes professionnels et de familles, garantissant ainsi une rentabilité locative intéressante.
Présentation des quartiers du 4ᵉ arrondissement de Marseille
Le 4ᵉ arrondissement se compose de plusieurs quartiers distincts, chacun offrant une identité propre et des avantages spécifiques pour les investisseurs.
Les Chartreux : un quartier familial et central
Les Chartreux représentent un secteur familial et central du 4ᵉ. Caractérisé par des rues calmes et une architecture traditionnelle, ce quartier attire principalement des familles cherchant un environnement stable et convivial. Les biens immobiliers dans ce secteur se caractérisent par des prix légèrement inférieurs à la moyenne de l’arrondissement, avec un coût moyen avoisinant les 2 854 €/m². Ce positionnement tarifaire, associé à une forte demande locative, permet d’envisager des investissements à moyen ou long terme, en particulier pour des appartements de type T2 ou T3 adaptés aux besoins des familles.
La Blancarde : un secteur bien desservi en plein essor
La Blancarde est en pleine mutation et connaît une croissance soutenue grâce à ses infrastructures modernes et son excellent réseau de transports en commun. Situé en zone stratégique, ce quartier bénéficie d’une proximité avec plusieurs axes routiers et une desserte efficace en tram, métro et bus. Le prix moyen y est un peu plus élevé, autour de 3 269 €/m², reflétant son attractivité croissante et la qualité de ses aménagements urbains. Les investisseurs y trouvent un compromis intéressant entre rentabilité et valorisation future, notamment grâce à la dynamique économique qui anime le secteur.
Chutes-Lavie : un compromis entre calme et accessibilité
Le secteur Chutes-Lavie se distingue par une ambiance plus calme et résidentielle, tout en restant facilement accessible grâce à un réseau de transports performant. Ici, le marché immobilier s’adresse à ceux qui recherchent la tranquillité sans sacrifier la proximité avec le centre-ville. Les prix sont parmi les plus abordables du 4ᵉ, avec une moyenne d’environ 2 665 €/m², et la rentabilité locative y atteint souvent des niveaux attractifs pouvant avoisiner les 8 %. Ce compromis entre coût d’acquisition bas et rendement élevé en fait un secteur particulièrement intéressant pour les investisseurs orientés vers la location longue durée.
Les Cinq-Avenues : un quartier vivant et recherché
Les Cinq-Avenues constituent l’un des quartiers les plus dynamiques du 4ᵉ arrondissement. Ce secteur se caractérise par une vie de quartier animée, avec de nombreux commerces, cafés et espaces de convivialité. La population y est principalement composée de jeunes actifs et d’étudiants, attirés par l’ambiance vibrante et la proximité des universités. Le prix moyen y est d’environ 3 193 €/m², et la demande locative reste forte, offrant aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’un rendement locatif attractif et d’une valorisation progressive des biens.
Prix de l’immobilier et rentabilité locative dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille
Prix moyen au m² en 2025 selon les quartiers
Les données récentes indiquent que le prix moyen au m² dans le 4ᵉ arrondissement se situe globalement autour de 3 000 €/m² en 2025. Toutefois, il existe des disparités notables selon les quartiers :
- Les Chartreux : environ 2 854 €/m²
- La Blancarde : environ 3 269 €/m²
- Chutes-Lavie : environ 2 665 €/m²
- Les Cinq-Avenues : environ 3 193 €/m²
Ces variations reflètent la diversité des zones en termes d’accessibilité, d’infrastructures et d’attractivité résidentielle.
Comparaison avec d’autres arrondissements de Marseille
Comparé aux autres arrondissements de Marseille, le 4ᵉ se positionne avantageusement. Dans les quartiers les plus recherchés du littoral, comme le 7ᵉ ou le 8ᵉ, les prix peuvent dépasser les 5 000 €/m². Par contraste, le 4ᵉ offre des tarifs plus abordables, ce qui en fait un secteur attractif pour les primo-investisseurs ou ceux cherchant à optimiser leur rendement locatif. Les arrondissements périphériques moins prisés, quant à eux, présentent des prix parfois inférieurs à 2 500 €/m², mais avec une demande locative moins soutenue. Ainsi, le 4ᵉ se situe dans une zone d’équilibre où le rapport prix/rendement reste très favorable.
Perspectives d’évolution du marché
Les tendances du marché immobilier à Marseille en 2025 montrent une stabilisation des prix malgré un contexte national marqué par une légère correction des volumes de transactions. Dans le 4ᵉ, on note une hausse modérée sur plusieurs années, avec une augmentation cumulée d’environ +39 % sur les cinq dernières années. Pour l’année en cours, une évolution stable voire une légère progression de l’ordre de +4 % a été enregistrée, indiquant une demande continue et une attractivité soutenue.
Les prévisions pour les prochaines années restent optimistes, notamment en raison de la résilience du marché marseillais et des investissements en cours dans les infrastructures et les transports. Les experts prévoient que le 4ᵉ continuera de bénéficier d’une valorisation progressive, notamment grâce à sa position stratégique et à la qualité de vie qu’il offre à ses habitants.
Pourquoi investir dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille ?
Accessibilité et transports
Un des atouts majeurs du 4ᵉ arrondissement est son accessibilité. Le secteur est bien desservi par un réseau complet de transports en commun, comprenant tramways, métros et bus. Cette excellente connectivité facilite les déplacements, que ce soit pour les résidents ou pour les locataires, et participe à la valorisation des biens immobiliers. De plus, la proximité de grands axes routiers permet de rejoindre rapidement le centre-ville ou les zones d’activité économique de Marseille.
Forte demande locative
Le 4ᵉ arrondissement bénéficie d’une forte demande locative. La présence d’étudiants, de jeunes actifs et de familles crée un marché locatif dynamique. Les logements de petite taille, comme les studios et les T2, sont particulièrement recherchés, surtout aux abords des universités et des pôles d’activités économiques. La combinaison d’un prix d’achat modéré et de loyers compétitifs se traduit par une rentabilité locative brute pouvant atteindre entre 6 % et 8 % selon les secteurs. Cette demande constante offre aux investisseurs une sécurité locative et une bonne perspective de retour sur investissement.
Environnement agréable et infrastructures
Le cadre de vie dans le 4ᵉ arrondissement est un autre atout indéniable. Le secteur propose un environnement agréable avec des commerces de proximité, des écoles, des parcs et d’autres infrastructures essentielles. Cette qualité de vie attire non seulement les locataires, mais favorise également la valorisation des biens sur le long terme. La mixité sociale et la diversité des services présents dans l’arrondissement contribuent à créer un dynamisme urbain qui se ressent sur l’ensemble du marché immobilier local.
Stratégies d’investissement pour le 4ᵉ arrondissement de Marseille
Face aux nombreuses opportunités offertes par le 4ᵉ arrondissement, plusieurs stratégies d’investissement peuvent être envisagées en fonction de vos objectifs et de votre profil.
Investissement locatif longue durée
Pour les investisseurs cherchant à bénéficier d’un revenu locatif stable et régulier, l’investissement dans des studios ou des T2 destinés aux étudiants et aux jeunes actifs est une option de choix. Le marché locatif dans le 4ᵉ se caractérise par une forte demande en logements de petite surface, souvent prisés pour leur loyer attractif par rapport au prix d’achat. En optant pour des locations meublées, il est possible d’optimiser encore davantage le rendement, tout en répondant aux attentes d’une clientèle en quête de flexibilité.
Location saisonnière
La location saisonnière représente également une stratégie intéressante dans cet arrondissement. Grâce à la proximité avec des pôles culturels et des sites touristiques, certains quartiers du 4ᵉ, notamment ceux bénéficiant d’une ambiance de vie animée comme Les Cinq-Avenues, attirent une clientèle de passage. Cependant, il est important de bien se renseigner sur la réglementation locale et de prendre en compte les contraintes spécifiques de ce type de location, notamment en matière de gestion et de fiscalité.
Achat-revente
Pour les investisseurs à la recherche d’un potentiel de valorisation à moyen terme, l’achat-revente peut être une stratégie intéressante. Dans un marché où les prix ont montré une tendance stable voire légèrement haussière, il est possible d’acheter un bien à un prix attractif, d’y apporter des améliorations (rénovation, réaménagement) et de le revendre ensuite à un prix supérieur. Cette stratégie demande une bonne connaissance du marché et une évaluation précise des coûts de rénovation, mais elle peut générer une plus-value appréciable.
Conclusion
Le 4ᵉ arrondissement de Marseille se présente comme un secteur dynamique et équilibré, offrant à la fois des prix d’achat abordables, une forte demande locative et un cadre de vie agréable. Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, ce secteur offre de belles opportunités pour diversifier votre patrimoine immobilier.
Les atouts majeurs du 4ᵉ – accessibilité, réseaux de transports performants, diversité des quartiers et dynamisme économique – en font un choix judicieux pour un investissement locatif à long terme ou une opération d’achat-revente. En optant pour des biens adaptés à la demande (studios, T2, logements familiaux), vous pourrez bénéficier d’un rendement locatif compétitif et d’une valorisation progressive de votre patrimoine.
Pour réussir votre investissement dans le 4ᵉ arrondissement, il est essentiel de bien étudier le marché local, de comparer les offres et de s’entourer de professionnels du secteur. Une analyse fine des quartiers – des Chartreux aux Cinq-Avenues en passant par La Blancarde et Chutes-Lavie – vous permettra de choisir la stratégie la mieux adaptée à vos objectifs financiers et patrimoniaux.
FAQ
Quel est le prix moyen de l’immobilier dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille ?
En 2025, le prix moyen se situe autour de 3 000 €/m², avec des disparités notables selon les quartiers : environ 2 854 €/m² aux Chartreux, 3 269 €/m² à La Blancarde, 2 665 €/m² à Chutes-Lavie et 3 193 €/m² aux Cinq-Avenues.
Quel quartier du 4ᵉ arrondissement de Marseille est le plus rentable pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif varie d’un secteur à l’autre, mais Chutes-Lavie se distingue par des prix bas et une rentabilité pouvant atteindre jusqu’à 8 %, ce qui en fait un choix particulièrement attractif pour la location longue durée.
La demande locative est-elle forte dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille ?
Oui, la demande locative y est forte grâce à la diversité des profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et à l’accessibilité des transports. Cette dynamique garantit une occupation quasi permanente des logements, avec un taux de rentabilité brut généralement compris entre 6 % et 8 %.
Quels sont les avantages d’acheter un bien dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille ?
Investir dans le 4ᵉ offre plusieurs avantages : des prix d’achat abordables, une bonne rentabilité locative, un environnement résidentiel agréable et un réseau de transports performant qui facilite l’accès au reste de la ville. De plus, l’évolution positive du marché immobilier local favorise une valorisation à moyen et long terme des biens.
Faut-il privilégier l’ancien ou le neuf pour investir dans le 4ᵉ arrondissement de Marseille ?
Le choix entre l’ancien et le neuf dépend de votre stratégie d’investissement.
- L’immobilier ancien dans des quartiers comme les Chartreux ou Chutes-Lavie offre souvent une rentabilité locative intéressante, notamment grâce à des prix d’achat plus bas et une demande forte.
- L’immobilier neuf, quant à lui, bénéficie de dispositifs fiscaux avantageux et de garanties en termes de qualité et de performance énergétique, particulièrement attractif dans des secteurs en développement comme La Blancarde.
