LMNP : Quelle forme juridique choisir en 2025 ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste l’un des leviers fiscaux préférés des investisseurs immobiliers. Mais avant d’ encaisser vos premiers loyers, vous devez déclarer le début d’activité et sélectionner la structure qui vous permettra de conserver vos avantages fiscaux (amortissements, régime des plus‑values des particuliers, prélèvements sociaux limités). Faut‑il rester en nom propre, monter une SARL de famille, passer par une indivision ou créer une SCI ? Tour d’horizon 2025.

1. Rappel : conditions pour bénéficier du statut LMNP

Vous êtes LMNP si, au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

1. Recettes locatives < 23 000 € par an ;
   
2. Recettes locatives inférieures aux autres revenus d’activité (salaires, BNC, BIC, etc.) de votre foyer fiscal.
   

Si vous dépassez les deux seuils la même année, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) et relevez d’autres règles (cotisations sociales, imputation des déficits sur revenu global, etc.).

⏩ Pour déclarer votre activité, remplissez le formulaire P0i sur le guichet des formalités et obtenez votre SIRET – aucune immatriculation RCS n’est requise en LMNP.

Lire aussi : Les avantages et inconvénients du LMNP

2. LMNP en nom propre : la solution la plus simple

✔ Avantages

• Transparence fiscale : vos bénéfices BIC sont imposés une seule fois à l’impôt sur le revenu (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux.
  
• Régime réel très puissant : déduction de toutes les charges + amortissement du mobilier, des travaux et de l’immeuble (hors terrain). Le déficit est reportable 10 ans sur vos futurs BIC meublés.
  
• Plus‑value des particuliers à la revente : abattement progressif ⇒ exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  

⚠ Points de vigilance

• Vous ne pouvez pas imputer un déficit LMNP sur votre revenu global (réservé au LMP).
  
• Responsabilité illimitée sur votre patrimoine personnel (comme tout propriétaire en direct).
  

Idéal pour : investisseur seul ou en couple marié/PACS (imposition commune) cherchant la fiscalité la plus légère et la gestion la plus simple.

3. SARL de famille : la seule société pleinement compatible LMNP

Avantages SEO à rappeler : SARL de famille LMNP, société pour location meublée, SARL familiale IR.

✔ Atouts

• Protège chaque associé grâce à la responsabilité limitée.
  
• Facile pour mutualiser les fonds et préparer une transmission (donation de parts, démembrement, etc.).
  
• Conserve 100 % des avantages LMNP (amortissements & plus‑values IR).
  

⚠ Inconvénients

• Statuts, annonce légale, comptabilité annuelle ⇒ coûts et formalités.
  
• Cotisations sociales possibles pour le gérant majoritaire.
  
• Micro‑BIC impossible : régime réel obligatoire (généralement avantageux, mais à savoir).
  

Idéal pour : familles souhaitant investir à plusieurs sur le long terme sans sacrifier la fiscalité LMNP.

Lire aussi : Plus-value du LMNP : comment en être exonéré ?

4. SCI et LMNP : (presque) mission impossible

Une SCI à l’IR est civile ; la location meublée est commerciale.

• Tolérance fiscale : recettes meublées ≤ 10 % des recettes totales ⇒ la SCI peut rester à l’IR (donc LMNP marginal).
  
• Au‑delà de 10 % ou par option à l’IS : la SCI bascule à l’impôt sur les sociétés ⇒ perte du statut LMNP, double imposition et plus‑value professionnelle basée sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés).
  

Conclusion : réservez la SCI à la location nue ou à de rares cas de meublé accessoire. Pour une activité 100 % meublée, préférez SARL de famille ou nom propre.

5. Indivision : la solution “ zéro société ” pour investir à plusieurs

• Chaque indivisaire remplit son propre P0i et déclare sa quote‑part de BIC LMNP.
  
• Convention d’indivision fortement recommandée pour :
  
  • désigner un gérant ;
    
  • fixer des règles de majorité plus souples (gestion courante ≤ 50 %, travaux : 2/3… ) ;
    
  • limiter ou interdire la vente forcée pendant 5 ans renouvelables.
    
• Risque de blocage si un indivisaire refuse une décision ou exige la vente.
  

Intéressant pour : couples non mariés ou petits groupes qui veulent tester un investissement sans monter de société ; à transformer en SARL de famille si le patrimoine croît.

6. Peut‑on louer en LMNP via une SAS(U) ou une SARL classique ?

Techniquement oui, mais :

1. La société sera à l’IS (taux 25 % en 2025, 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice).
   
2. Double imposition si vous distribuez les bénéfices (flat‑tax 30 %).
   
3. Plus‑value professionnelle sur la valeur nette comptable ⇒ taxable à 25 % (pas d’abattement durée).
   
4. Déficit amortissable, mais définitivement perdu pour vous si vous revendez les parts.
   

Conclusion SEO : société à l’IS location meublée : à éviter sauf stratégie patrimoniale spécifique (recycler les gains au sein d’un véhicule IS).

7. Tableau récapitulatif rapide

8. Comment choisir concrètement ?

1. Seul ➜ Nom propre (LMNP réel, simplicité & max d’amortissements).
   
2. À deux non mariés ➜ Indivision (avec convention) ou SARL de famille si vous êtes déjà parents/pacsés.
   
3. En famille ≥ 3 ➜ SARL de famille : optimisation fiscale + gestion structurée.
   
4. Projet marchand ou patrimonial long terme avec réinvestissement de la trésorerie ➜ IS possible, mais ce n’est plus du LMNP : faites vos calculs !
   

💡 Besoin d’un accompagnement clé en main ? Chez Mon Majord’home, nous vous aidons à sélectionner le montage juridique, à optimiser la fiscalité de votre LMNP et à gérer le bien de A à Z (travaux, ameublement, mise en location). Contactez‑nous pour construire votre projet dès aujourd’hui !