Le marché immobilier du 5ᵉ arrondissement de Marseille attire de plus en plus d’investisseurs en 2025. Ce quartier, à la fois dynamique et central, offre un compromis intéressant entre accessibilité, prix attractifs et perspectives de valorisation. Cet article propose une analyse détaillée des atouts du secteur, en abordant ses différents quartiers, les prix au m², la rentabilité locative et les stratégies d’investissement adaptées à tous les profils d’investisseurs.
Situé au cœur de Marseille, le 5ᵉ arrondissement se distingue par sa vitalité et son positionnement stratégique. Proche des grands axes de communication et bénéficiant d’une excellente desserte en transports en commun, il regroupe des quartiers aux ambiances diverses qui attirent étudiants, jeunes actifs et professionnels de santé. L’attractivité de ce secteur s’explique notamment par la proximité du CHU La Timone et de nombreuses facultés, éléments essentiels qui dynamisent le marché locatif.
Au fil des dernières années, le marché immobilier du 5ᵉ a connu une évolution marquée par une hausse progressive des prix, suivie d’une légère correction en 2024. Cependant, la solidité des fondamentaux – accessibilité, demande locative soutenue et projets d’urbanisme ambitieux – permet d’envisager 2025 avec confiance. Cet article explore en profondeur les raisons d’investir dans le 5ᵉ arrondissement, en présentant les quartiers clés et les stratégies d’investissement adaptées.
Présentation des quartiers du 5ᵉ arrondissement
Le 5ᵉ arrondissement est composé de plusieurs quartiers distincts, chacun présentant des caractéristiques propres qui séduisent une clientèle variée.
Baille : un quartier étudiant proche de la Timone
Le quartier Baille se situe à proximité immédiate du CHU La Timone et de plusieurs établissements d’enseignement supérieur. Ce secteur, réputé pour son ambiance étudiante, connaît une demande locative particulièrement forte. Les appartements y sont souvent de petite taille – studios et T1 – ce qui correspond aux attentes des étudiants et jeunes professionnels. Les prix y sont compétitifs, avec un m² qui se négocie autour de 3 600 € en médian, tout en offrant des rendements locatifs pouvant atteindre près de 7 % brut. La forte demande et la proximité des commodités font de Baille un secteur à privilégier pour un investissement locatif étudiant.
La Conception : un secteur résidentiel aux rendements intéressants
Autour de l’hôpital de La Conception, ce quartier présente un environnement principalement résidentiel. Les immeubles anciens rénovés côtoient des constructions plus modernes, garantissant une offre diversifiée. Les prix y restent abordables, avec un m² avoisinant les 3 500 €, et la rentabilité locative y est généralement bonne grâce à un marché calme et stable. Ce secteur attire des familles et de jeunes actifs cherchant un cadre de vie plus paisible tout en restant proches du centre. L’ambiance conviviale et l’attractivité des commerces de proximité renforcent le potentiel de valorisation à moyen terme.
Le Camas : un quartier prisé avec une forte demande locative
Le Camas, quartier emblématique du 5ᵉ, séduit par son dynamisme et son cadre de vie agréable. Ce secteur, réputé pour la qualité de ses immeubles et son atmosphère de quartier, attire particulièrement les jeunes professionnels et les familles. Avec un prix médian avoisinant les 3 550 € par m², Le Camas présente un marché stable qui a connu une hausse significative sur les cinq dernières années. La demande locative y est particulièrement forte, notamment en raison de la présence d’un parc résidentiel bien entretenu et d’un tissu commerçant en pleine expansion.
Saint-Pierre : un compromis entre accessibilité et cadre de vie
Saint-Pierre est le quartier le plus abordable du 5ᵉ, avec des prix avoisinant les 3 400 € par m². Ce secteur représente un compromis intéressant pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un cadre de vie agréable tout en maîtrisant leur budget. Les espaces y sont généralement plus généreux et l’ambiance y est moins étouffée qu’en plein cœur des quartiers étudiants. Le marché locatif y est dynamique, malgré une légère correction récente des prix, ce qui offre aux investisseurs des opportunités en termes de rentabilité, notamment pour des biens de plus grande surface ou des maisons rares dans ce secteur.
Prix de l’immobilier et rentabilité locative
L’un des arguments majeurs pour investir dans le 5ᵉ arrondissement réside dans l’équilibre entre des prix attractifs et une rentabilité locative intéressante. En 2025, les prix au m² varient selon les quartiers, mais se situent globalement dans une fourchette comprise entre 3 400 € et 3 600 € pour les appartements.
Les données récentes montrent que :
- À Baille, le m² se vend en moyenne autour de 3 600 €, avec des studios pouvant atteindre des prix légèrement supérieurs, favorisant ainsi une rentabilité brute pouvant se chiffrer entre 6,5 et 7 %.
- Dans le quartier La Conception, le m² tourne autour de 3 500 €, garantissant une stabilité appréciée par les investisseurs recherchant des rendements modérés mais sécurisés.
- Le Camas affiche des prix très proches de ceux de Baille, avec une légère variation en fonction des biens et une forte demande qui se traduit par des taux de vacance faibles.
- Enfin, Saint-Pierre, bien que le moins cher avec environ 3 400 €/m², offre des opportunités particulières pour des investissements en rénovation ou pour l’acquisition de biens de plus grande surface.
Ces chiffres se révèlent particulièrement intéressants lorsqu’on les compare aux arrondissements voisins. Par exemple, le 6ᵉ arrondissement, réputé pour son prestige, atteint des prix moyens de l’ordre de 4 100 €/m², tandis que d’autres secteurs comme le 4ᵉ et le 10ᵉ restent en dessous, autour de 3 100–3 250 €/m². Ainsi, le 5ᵉ se positionne comme un compromis idéal, bénéficiant d’un emplacement central tout en restant abordable.
La rentabilité locative dans ce secteur se situe en moyenne entre 5 et 7 % brut, ce qui est supérieur à celle observée dans d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Lyon. La combinaison d’un prix d’achat raisonnable et d’un loyer moyen attractif – environ 15 €/m² pour les appartements non meublés et jusqu’à 18 €/m² pour les meublés – permet d’envisager des rendements intéressants même en tenant compte des frais annexes (notaire, gestion locative, etc.).
Le graphique ci-dessus illustre l’évolution des prix du m² dans le 5ᵉ arrondissement au cours des cinq dernières années. Après une forte progression, une légère correction a été observée en 2024, mais les perspectives pour 2025 restent positives, notamment grâce à la stabilité de la demande et aux projets urbains en cours.
Les perspectives d’évolution du marché immobilier dans le 5ᵉ demeurent encourageantes. En dépit d’un contexte de hausse des taux d’intérêt qui a conduit à une correction temporaire, les fondamentaux restent solides. Les investisseurs peuvent s’attendre à une reprise modérée des prix si la demande locative se maintient, notamment grâce aux améliorations constantes des infrastructures et aux projets de rénovation urbaine qui redynamisent le secteur.
Pourquoi investir dans le 5ᵉ arrondissement ?
Plusieurs facteurs convergent pour faire du 5ᵉ arrondissement de Marseille un secteur particulièrement attractif pour les investisseurs en 2025.
La proximité des établissements de santé et des facultés est un atout majeur. Le CHU La Timone et l’hôpital de La Conception, situés à quelques minutes des quartiers de Baille et de La Conception, génèrent une forte demande locative. Les étudiants en médecine, les personnels hospitaliers et les professionnels de la santé cherchent ainsi à s’installer à proximité, garantissant une occupation régulière des logements.
L’accessibilité en transports joue également un rôle essentiel. Le 5ᵉ est bien desservi par le métro, le tram et un réseau dense de bus. Cette connectivité permet de rejoindre rapidement le centre-ville ainsi que d’autres pôles d’activités économiques, ce qui renforce l’attractivité pour les jeunes actifs et les primo-accédants. La présence de grandes artères et de projets d’extension du réseau de tram facilite encore l’accessibilité du secteur.
En outre, la diversité des quartiers offre aux investisseurs des opportunités adaptées à différents profils et stratégies. Tandis que Baille et La Conception se prêtent idéalement à un investissement locatif destiné aux étudiants et aux jeunes professionnels, Le Camas et Saint-Pierre permettent d’envisager des opérations de rénovation ou d’achats-reventes, profitant d’un potentiel de valorisation lié aux projets d’urbanisme et aux rénovations en cours.
L’ensemble de ces atouts – forte demande locative, accessibilité, proximité des équipements publics et projets de rénovation – contribue à faire du 5ᵉ arrondissement un lieu de prédilection pour un investissement locatif à Marseille. Dans un contexte où le marché immobilier reste l’un des piliers de la constitution d’un patrimoine pérenne, le 5ᵉ s’impose comme une zone à fort potentiel de rentabilité et de valorisation à moyen et long terme.
Stratégies d’investissement dans le 5ᵉ arrondissement
Face à la diversité des opportunités offertes par le 5ᵉ arrondissement, plusieurs stratégies d’investissement se démarquent et permettent d’adapter l’offre à une demande locative variée. Parmi ces approches, l’investissement locatif étudiant, la colocation, l’achat-revente et la stratégie hybride représentent des options complémentaires, chacune répondant à des objectifs spécifiques.
Pour l’investissement locatif étudiant, les studios et petits T2 situés notamment dans les quartiers de Baille et de La Conception constituent des opportunités de choix. La proximité des universités et des hôpitaux, combinée à une forte demande étudiante, garantit une occupation quasi permanente des logements. Cette stabilité permet d’atteindre des rendements bruts pouvant atteindre près de 7 %, tout en limitant les risques de vacance locative.
La colocation apparaît également comme une solution attrayante dans le 5ᵉ. En investissant dans des appartements offrant plusieurs chambres, il devient possible de multiplier les sources de revenus, de répondre à la demande croissante des jeunes actifs et des étudiants, et d’optimiser ainsi le rendement global de l’investissement. Cette formule, bien adaptée aux espaces plus vastes, permet de partager les coûts tout en assurant une gestion dynamique du bien.
Pour ceux qui souhaitent se lancer dans des projets de valorisation patrimoniale, l’achat-revente représente une autre stratégie intéressante. En identifiant des biens à des prix attractifs dans un secteur en pleine mutation et en réalisant des travaux de rénovation, l’investisseur peut profiter d’une plus-value lors de la revente. Cette approche combine valorisation du capital et rendement financier, surtout dans un marché où les projets urbains contribuent à améliorer la qualité des immeubles anciens.
La stratégie d’investissement hybride est particulièrement adaptée au 5ème arrondissement de Marseille.. Cette méthode vise à trouver un compromis optimal entre une rentabilité immédiate et une plus-value à moyen ou long terme. L’objectif est de générer des revenus dès le court terme tout en bénéficiant d’une appréciation progressive de la valeur du foncier. Pour ce faire, l’investisseur se concentre sur l’acquisition d’appartements – qu’il s’agisse de studios, T2, T3 ou T4 – ou même d’immeubles de rapport situés dans des zones dynamiques, marquées par des projets urbains et le développement des réseaux de transports. Ce choix géographique, favorisant des secteurs en pleine évolution, permet d’envisager une rentabilité nette oscillant entre 4 et 6 %, tout en minimisant les risques pour le capital engagé et en demandant un niveau d’effort d’épargne modéré. En somme, la stratégie hybride offre une solution équilibrée qui combine la stabilité du revenu locatif avec le potentiel de plus-value, constituant ainsi une option attrayante pour diversifier son portefeuille tout en sécurisant ses investissements.
Ces différentes stratégies, adaptées aux spécificités du 5ᵉ arrondissement, offrent aux investisseurs la possibilité de choisir l’approche la mieux en phase avec leurs objectifs et leur profil de risque. Qu’il s’agisse de privilégier une rentabilité immédiate par le biais de l’investissement locatif étudiant ou de rechercher une valorisation sur le long terme avec la stratégie hybride, le 5ᵉ offre un terrain fertile pour une diversification réussie du patrimoine immobilier.
Conclusion
Investir dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille en 2025 présente de nombreux avantages. Le secteur, à la fois dynamique et central, offre des prix au m² attractifs compris entre 3 400 et 3 600 €, une forte rentabilité locative oscillant entre 5 et 7 % brut et une demande locative soutenue par la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de professionnels de santé. La proximité des hôpitaux et des facultés, la bonne desserte en transports et l’évolution positive des projets urbains renforcent l’attractivité du secteur.
Pour les investisseurs, plusieurs stratégies s’offrent : le logement étudiant dans les quartiers proches des universités, la colocation qui permet d’optimiser le rendement ou encore l’achat-revente dans le cadre de rénovations. Chaque approche présente des avantages en fonction du profil et des objectifs financiers de chacun.
En résumé, que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, le 5ᵉ arrondissement de Marseille représente une opportunité solide pour constituer un patrimoine rentable et durable, tout en profitant d’un cadre de vie agréable et d’un secteur en pleine mutation.
FAQ
Quel est le prix moyen de l’immobilier dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille ?
En 2025, le prix moyen oscille entre 3 400 et 3 600 € par m² selon le quartier, avec des variations spécifiques entre Baille, La Conception, Le Camas et Saint-Pierre.
Quel quartier du 5ᵉ arrondissement de Marseille est le plus rentable pour un investissement locatif ?
Baille, de par sa forte demande étudiante et la proximité du CHU La Timone, offre des rendements pouvant atteindre jusqu’à 7 % brut, ce qui en fait un secteur particulièrement attractif pour le locatif étudiant.
La demande locative est-elle forte dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille ?
Oui, la demande locative y est très soutenue. La présence d’étudiants, de jeunes actifs et de professionnels de santé contribue à une occupation rapide des logements, assurant ainsi une bonne stabilité locative.
Quels sont les avantages d’investir dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille ?
Parmi les avantages, on note la proximité des établissements de santé et des universités, des prix attractifs comparés à d’autres secteurs centraux, une bonne desserte en transports et un potentiel de valorisation grâce aux projets de rénovation urbaine.
Quels types de biens sont les plus recherchés dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille ?
Les studios et petits appartements (T1/T2) destinés aux étudiants ainsi que les appartements familiaux dans les quartiers résidentiels comme La Conception et Le Camas figurent parmi les biens les plus prisés. La colocation se développe également, en réponse à une demande croissante de logements partagés.
