Optimisez votre investissement immobilier en réduisant votre impôt grâce au déficit foncier. Les conditions et les calculs nécessaires pour profiter de ce dispositif fiscal avantageux qui vous permet de rénover votre bien immobilier tout en bénéficiant d’une déduction fiscale.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le déficit foncier est susceptible d’engendrer une baisse de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire-bailleur.
Ce mécanisme permet au propriétaire bailleur de valoriser certaines de ses charges en les déduisant de ses revenus fonciers.
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Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur présentant un montant de charges déductibles supérieur à ses revenus fonciers.
Lorsqu’un propriétaire met en location un bien, celui-ci supporte plusieurs dépenses qui ne sont pas récupérables sur le locataire (taxe foncière, charges de copropriété…).
Si au terme d’une année fiscale, le propriétaire présente un total de charges déductibles supérieur à son revenu foncier brut, alors on parle de déficit foncier : les coûts sont supérieurs aux loyers perçus.
Ce déficit foncier est, dans certaines conditions, imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier, permettant ainsi une diminution de l’impôt.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?
Pour qu’un propriétaire puisse profiter du déficit foncier, il doit remplir trois conditions :
- Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation
- L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier
- Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier)
Pour rappel, le régime réel est possible sur option pour tout propriétaire relevant du régime micro-foncier, et obligatoire lorsque le revenu foncier est supérieur à 15 000 €.
Ce régime est notamment intéressant si le propriétaire supporte des charges excédant 30 % du montant annuel de ses loyers.
Si le propriétaire choisit de passer sous ce régime, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans, ensuite il peut choisir de revenir au régime du micro-foncier si le seuil de 15 000 € n’est pas atteint.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne participent donc pas au déficit foncier.
Voici les principaux exemples de charges déductibles :
Charges non financières
Elles sont liées à l’exploitation du bien immobilier :
- Honoraires d’agences immobilières (pour la gestion locative du bien par exemple)
- Cotisations d’assurances : incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative…
- Charges de copropriété : dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux…
- Impôts et taxes liés au bien loué : taxe foncière, taxe d’équipement…
- Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
- Frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire…)
Mais comprennent également les charges liées aux travaux :
- Travaux de réparation et d’entretien permettant le maintien ou la remise en état du bien immobilier pour en permettre l’usage normal.
Exemple : remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement du bois… - Travaux d’amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau au bien ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
Exemple : installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, de volets électriques, ajout d’un digicode, installation d’une cuisine équipée…
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Charges financières
- Intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien mais aussi intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci ;
- Les frais associés aux intérêts : frais de dossier, frais de garantie, cotisations assurance emprunteur…
Il est conseillé aux propriétaires de conserver les justificatifs de paiement des charges en cas de vérification par l’administration fiscale.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Lorsqu’un propriétaire bailleur déclare un déficit foncier, celui-ci est alors déduit de ses revenus, cependant, selon la nature du déficit, les conditions ne sont pas les mêmes.
| Déficit foncier | Revenu imputé | Conditions |
| Dû aux charges non financières | Revenu global | Dans la limite de 10 700 € par an |
| Dû aux charges financières | Revenu foncier | Imputables sur les 10 années suivantes (comprend également le surplus de charges non financières au-delà des 10 700 €). |
Depuis la loi Elan de novembre 2018, si vous choisissez le dispositif Cosse (« Louer abordable »), le plafond du déficit foncier passe de 10 700 € à 15 300 €.
Un calcul en deux étapes :
1. Déduction des charges financières
Il faut en priorité déduire les charges financières des revenus fonciers :
> si le résultat est négatif : le déficit s’impute sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
> si le résultat est positif : il n’y a pas de déficit imputé sur le revenu foncier
2. Déduction des charges non financières
On reprend ensuite le résultat obtenu suite à la déduction des charges financières (cf étape précédente) et on soustrait les charges non financières :
> si le résultat est négatif : le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700€
> si le résultat est positif : il n’y pas de déficit
La gestion des déficits en LMNP et LMP
Les revenus locatifs du loueur en meublé non professionnel sont à déclarer au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers.
Depuis le 1 er janvier 2009, le statut LMNP ne peut déduire le déficit généré par la location en meublée que les bénéfices de même nature. Ces bénéfices sont reportables pendant 10 ans, et si le LMNP devient LMP au cours des années, l’imputation des déficits non professionnels ne sera plus possible car les revenus deviendront BIC professionnels.
Les déficits sont à déclarer sur la déclaration des revenus fonciers en LMNP via le formulaire 2042-C-PRO dans la partie Revenus industriels et commerciaux. Dans la partie Régime du bénéfice réel :
- Si le résultat de votre exploitation est positif ou nul, le bénéfice est à indiquer dans la case 5NK (ou 5NA si vous adhérez à un OGA).
- Si le résultat de votre exploitation est négatif, le déficit est à indiquer dans la case 5NZ (5NY si vous adhérez à un OGA).
Lors de ces déclarations, veillez à bien conserver les pièces qui justifient les charges déclarées comme :
- les factures
- le plan
- tous les éléments qui permettent d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées
Ces éléments peuvent être demandés par l’administration pour contrôler le bien fondé de la déduction.
La gestion des déficits doit être établie correctement afin de bénéficier de réductions d’impôts sur une location meublée.
