Vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le louer et en tirer un revenu complémentaire. Sauf à vous priver de l’effet de levier du crédit, vous souhaitez bien entendu obtenir un emprunt pour financer cette acquisition. Mais combien pouvez-vous emprunter ? Pour répondre à cette question, vous devez tenir compte de différents critères comme le montant de vos revenus et de vos charges, votre taux d’endettement ou encore la durée de remboursement. On vous facilite le calcul grâce à notre simulateur de prêt pour investissement locatif !
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt en investissement locatif ?
Quel crédit avec 4 000 euros par mois ? Quel salaire pour un prêt de 400 000 euros ? Que vous preniez le problème dans un sens ou dans l’autre, vous revenez à la même notion : celle de la capacité d’emprunt. Celle-ci désigne tout simplement le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en fonction de votre salaire, mais également d’autres facteurs comme :
- Les autres revenus dont vous disposez ;
- Les loyers que vous pouvez obtenir de votre investissement locatif (estimés par un agent immobilier) ;
- Les charges que vous supportez chaque mois ;
- Votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder le pourcentage maximum défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ;
- Votre reste à vivre ;
- Les réductions d’impôt que vous pouvez obtenir si vous faites un investissement locatif éligible à un dispositif de défiscalisation, comme la loi Pinel ;
- Le taux d’intérêt que vous négociez ;
- La durée d’emprunt.
Quels sont les critères pour calculer le montant d’un crédit immobilier locatif ?
On va à présent passer en revue chaque critère permettant de simuler le montant du prêt d’investissement locatif.
Le taux d’endettement de 35 %
Votre capacité de remboursement est étroitement corrélée à votre taux d’endettement. Celui-ci mesure le poids de vos charges par rapport à vos revenus disponibles chaque mois. Le HCSF de stabilité financière le limite à 35 %, pour vous éviter de tomber dans une situation de surendettement. En d’autres termes, vos mensualités et vos charges ne doivent pas excéder un gros tiers de vos revenus mensuels.
Le taux d’endettement se calcule selon la formule :
Taux d’endettement = [(mensualités d’emprunt + charges) / revenus nets] x 100
La limite du taux d’endettement à 35 % s’impose également aux établissements prêteurs, qui peuvent voir leur responsabilité engagée s’ils accordent un prêt au-delà et que l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité de faire face à ses remboursements.
Toutefois, les organismes de crédit peuvent proposer un prêt immobilier locatif au-delà du taux d’effort de 35 % :
- Si vous disposez d’un reste à vivre élevé (on vous en parle plus bas) ;
- Dans la limite de 30 % de leur production trimestrielle de crédit : c’est la marge de flexibilité. Celle-ci est attribuée en priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants, mais peut être proposée pour 6 % des dossiers d’investisseurs locatifs.
Les revenus dans la simulation de capacité d’emprunt d’un investissement locatif
Pour réaliser la simulation du montant du prêt immobilier locatif, les établissements bancaires prennent en compte :
- L’intégralité de vos salaires si vous êtes en CDI période d’essai expirée, 100 % de votre traitement si vous êtes fonctionnaire. Les primes figurant dans votre contrat de travail sont également prises en compte ;
- La moyenne de vos salaires ou revenus d’activité sur une période de 1 à 3 ans si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant ;
- Un pourcentage des revenus locatifs que vous percevez de votre investissement. En général, il est de 70 %, pour tenir compte des risques locatifs (impayés de loyers, vacances locatives… ). Il reste à la discrétion des banques, lesquelles ne sont pas obligées de les comptabiliser dans la capacité d’emprunt.
Les charges pour simuler la capacité d’emprunt en investissement locatif
Les charges prises en compte dans la simulation comprennent :
- Les mensualités du prêt locatif ;
- Les primes d’assurance emprunteur ;
- Les pensions alimentaires que vous versez volontairement ou en vertu d’une décision de justice.
L’apport personnel pour un prêt immobilier locatif
L’apport personnel désigne le pourcentage du montant de l’acquisition que vous devez fournir pour obtenir votre prêt immobilier. Il sert à financer les frais annexes à l’achat du bien locatif, comme les frais de notaire ou les frais de l’agent immobilier.
Aujourd’hui, au regard des recommandations du HCSF, il est devenu très difficile d’emprunter sans apport. A minima, les banques exigent le plus souvent un apport d’au moins 10 %. En proposant plus, vous serez en mesure :
- De négocier un meilleur taux immobilier ;
- D’augmenter votre capacité d’emprunt ;
- De réduire la durée de remboursement de l’emprunt immobilier ;
- De diminuer le montant des mensualités.
Le taux d’emprunt d’un investissement locatif
Le taux d’emprunt permet de calculer combien va vous coûter votre emprunt. Il peut être fixe ou variable, et son pourcentage dépend de plusieurs facteurs comme :
- La nature du prêt que vous souscrivez, prêt amortissable ou prêt in fine (vous remboursez seulement les intérêts d’emprunt chaque mois et soldez le capital intégralement, à l’ultime échéance). Ce dernier peut se révéler avantageux si vous êtes fortement fiscalisé, car vous pouvez déduire 100 % des mensualités au régime réel) ;
- Votre situation professionnelle (plus elle est stable, meilleur est le taux) ;
- La durée de remboursement ;
- La nature de votre projet immobilier ;
- La qualité de votre dossier d’emprunteur (montant des revenus, de l’apport personnel et taux d’endettement) ;
- La stratégie commerciale de la banque prêteuse ;
- La région dans laquelle vous empruntez.
L’astuce Mon Major d’Home : pensez à négocier un prêt avec différé de remboursement si vous faites des travaux. Même s’il implique une augmentation du coût global de l’emprunt, il vous permet de faire coïncider le début du remboursement avec l’entrée dans les lieux du locataire après travaux, et d’améliorer ainsi votre cashflow.
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La durée de remboursement du prêt locatif
Le HCSF fixe la durée maximum de remboursement d’un prêt immobilier à 25 ans + 2 ans de différé si vous ne pouvez entrer en jouissance immédiate du logement, parce que vous réalisez des travaux ou faites construire. Toutefois, en investissement locatif, les établissements financiers limitent généralement le remboursement à 20 ans.
Soyez conscient que plus vous investissez sur le long terme, moins bon est le taux d’emprunt. En parallèle, le montant des mensualités, directement lié à la durée de remboursement, affecte le cashflow de votre investissement.
C’est ainsi que vous devez choisir une durée limitant votre effort d’épargne (la part des mensualités que vous remboursez sans le secours des loyers) ou en adéquation avec votre stratégie d’optimisation fiscale. Vous avez peut-être intérêt à partir sur 18 ans si vous souhaitez faire du LMNP et déduire plus longtemps les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives.
À savoir : le coût total de votre prêt immobilier (TAEG) augmente avec la durée de remboursement, car vous payez également des primes d’assurance de prêt sur une période plus longue.
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Le reste à vivre
Comme son nom l’indique, le reste à vivre désigne les revenus dont vous disposez une fois que vous avez payé toutes vos charges courantes, les mensualités et les primes d’assurance. Si celui-ci est élevé (plus de 400 euros pour un célibataire), vous pouvez négocier avec votre banque un prêt au-delà des 35 % d’endettement.
Pourquoi simuler le prêt d’un investissement immobilier locatif ?
La simulation de prêt d’un investissement locatif constitue l’une des premières étapes à franchir pour concrétiser avec succès votre projet immobilier.
Pour connaître le budget d’achat
Inutile de cibler des appartements ou maisons à 400 000 euros, si votre capacité d’achat est seulement de 300 000 euros. En procédant à la simulation, vous avez une idée concrète du montant à affecter à votre acquisition. Vous pourrez ainsi optimiser votre temps et orienter vos recherches vers des biens réellement accessibles.
Pour estimer le salaire nécessaire pour un prêt d’investissement locatif
Le simulateur de capacité d’emprunt vous propose d’ajuster les variables de revenus, de charges, et de durée de remboursement, ce qui vous permet de constater l’impact de chaque facteur sur le montant que vous pouvez emprunter.
Vous saurez ainsi si votre salaire se révèle suffisant, si vous devez envisager d’augmenter vos revenus ou de réduire vos charges pour atteindre votre objectif.
Pour connaître le coût total du prêt immobilier locatif
Le simulateur calcule le montant total des intérêts en fonction du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Ainsi, vous pouvez comparer différents scénarios de financement et choisir celui qui optimise votre cashflow.
Comment utiliser notre simulateur de prêt d’investissement locatif ?
Vous devez indiquer des données relatives au montant de vos revenus, charges, votre apport et la durée de remboursement. Appuyez-vous sur votre bulletin de salaire et votre avis d’imposition pour renseigner au mieux le montant des revenus !