Vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour obtenir des revenus complémentaires à court terme ou à horizon retraite. Comme de nombreux investisseurs, vous préférez vous lancer en location meublée, pour appliquer un loyer plus élevé et profiter d’une fiscalité avantageuse. Mais les qualités de fonctionnaire et de LMNP sont-elles compatibles ? Oui, si l’activité conserve un caractère non professionnel. Explications !
Cumul fonctionnaire et LMNP : est-ce possible ?
En principe, vous ne pouvez pas exercer d’autres activités que celles qui vous sont confiées dans le cadre de votre emploi public, comme en dispose l’article L.121-3 du Code de la fonction publique. Sont concernés par cette interdiction les fonctionnaires et agents contractuels des 3 fonctions publiques : fonction publique hospitalière, fonction publique d’État et fonction publique territoriale.
Toutefois, pour ne pas freiner l’esprit d’entreprendre des agents publics, la loi prévoit un assouplissement à la règle de non-cumul, avec des activités libres ou soumises à autorisation.
Les activités soumises à déclaration
La procédure de déclaration et d’autorisation vise avant tout à éviter les conflits d’intérêt et à s’assurer que vous respectez bien les règles posées par la loi relative à la déontologie. Ainsi pouvez-vous :
- Poursuivre une activité de dirigeant d’une société ou d’une association pendant 1 an, si vous venez d’être intégré dans la fonction publique ;
- Exercer l’une des activités accessoires autorisées par décret pour tous les corps, comme l’aide à domicile, l’enseignement et la formation ou encore la vente d’objets que vous réalisez vous-même ;
- Créer ou reprendre une entreprise ou micro-entreprise, à condition d’être à temps partiel et que son objet soit compatible avec une mission de service public.
Les activités libres
Vous n’avez pas besoin d’une autorisation préalable ni de déclarer les activités bénévoles, les œuvres de l’esprit et les activités qui vous permettent de gérer votre patrimoine personnel. Entre dans cette dernière catégorie l’investissement locatif.
Comment respecter la compatibilité fonctionnaire et LMNP ?
Vous devez vous lancer en nom propre ou comme associé d’une société soumise à la transparence fiscale pour respecter la comptabilité LMNP et fonctionnaire.
Le critère non professionnel de l’activité de loueur
La location meublée est une activité commerciale à laquelle vous pouvez vous adonner à condition qu’elle demeure dans le cadre normal de la gestion de votre patrimoine familial. Elle ne doit pas avoir un caractère professionnel.
Ainsi devez-vous respecter les critères qui vous permettent d’avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, à savoir :
- Percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives chaque année, charges incluses ;
- OU dégager des revenus locatifs qui restent inférieurs au revenus d’activité du foyer fiscal. Vous devez donc prendre en compte les revenus de votre conjoint si vous êtes soumis à imposition commune.
Attention, si vous venez à remplir les 2 conditions, vous basculerez vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), que vous ne pouvez pas cumuler avec votre statut de fonctionnaire.
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Le loueur LMNP dirigeant de société
Si vous êtes à temps plein, vous ne pouvez pas :
- Créer ou reprendre une entreprise, de nature commerciale ou artisanale ;
- Participer aux organes de direction d’une structure à but lucratif.
Pour pouvoir exercer votre activité de loueur en société, vous devez :
- Demander à votre autorité hiérarchique de rattachement l’autorisation de passer à un emploi à temps partiel ;
- Exercer l’activité en tant que dirigeant : le salariat vous est interdit.
La création et la gestion d’une société ne paraît pas adaptée à une activité de long terme comme l’est l’investissement locatif. En effet, l’autorisation reste valable au maximum pendant 4 ans. Au-delà, vous devrez choisir entre le statut de dirigeant et celui de fonctionnaire.
En revanche, le cumul fonctionnaire et LMNP est possible si vous êtes seulement l’associé d’une société fiscalement transparente. La loi et la jurisprudence admettent que le fait de participer à l’administration d’une entreprise et d’en percevoir des dividendes entrent dans le cadre normal de la gestion du patrimoine privé.
Le fonctionnaire LMNP associé d’une société
Dès lors, quelle société choisir pour cumuler LMNP et statut de fonctionnaire ? La société civile immobilière (SCI) n’est pas adaptée à la location meublée, (activité commerciale), car elle doit exercer une activité civile de location nue.
La société conserve sa transparence fiscale uniquement si les BIC de location meublée représentent moins de 10 % du total des bénéfices. Au-delà, il faut assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés, avec la double imposition des bénéfices redistribués sous forme de dividendes. Elle n’est pas compatible avec le statut fiscal du LMNP, qui doit forcément exercer son activité sous le régime de la transparence fiscale (impôt sur le revenu).
Mieux vaut opter pour la SARL de famille, qui, comme son nom l’indique, est créée entre membres de la même famille jusqu’au 4ème degré et entre conjoints. L’avantage de cette structure, c’est qu’elle permet de conserver la taxation à l’impôt sur le revenu pour les loyers et pour les plus-values, au régime des particuliers.
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Fonctionnaire et statut LMNP : quels avantages ?
Vous faites partie des candidats au crédit préférés des banques et vous pouvez bénéficier de conditions financières avantageuses pour concrétiser votre projet immobilier. La fiscalité applicable à la location meublée vous permet de vous constituer un patrimoine sans grande pression fiscale.
Un financement simple à obtenir
Grâce à la stabilité de votre carrière professionnelle et à la progression continue de vos traitements, vous avez de fortes chances d’obtenir un prêt immobilier. Grâce à votre profil d’emprunteur sécurisant, vous pouvez plus facilement négocier le taux et les conditions d’emprunt.
Bien entendu, vous devez respecter les conditions classiques d’éligibilité au crédit immobilier comme :
- Un apport de 10 % minimum, pour couvrir les frais annexes à l’acquisition ;
- Un taux d’endettement limité à 35 %, sauf si vous pouvez justifier d’un reste à vivre élevé ;
- L’absence de découvert bancaire, même autorisé, au cours des 3 derniers mois.
S’agissant de l’assurance de prêt, vous devez a minima être couvert contre les risques de décès et PTIA. Les organismes financiers peuvent exiger en supplément les garanties invalidité et incapacité.
Les banques ne manqueront pas de vous proposer leur contrat groupe, mais l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur se révèle souvent moins coûteuse. Il existe d’ailleurs des assureurs spécialisés pour les agents publics, comme le Crédit Social des Fonctionnaires. Ils prévoient des conditions assurantielles avantageuses, comme de ne pas exclure ou demander une surprime pour les métiers à risque, comme gendarme.
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Une caution gratuite
Autre garantie que vous devez souscrire : la caution auprès d’un organisme de cautionnement. Celui-ci se porte garant du remboursement de l’emprunt, dans les situations non prises en charge par l’assurance.
Cette caution est payante et représente environ 1,2 % du capital emprunté. Une fraction des sommes versées au fonds mutuel de garantie est reversée à l’emprunteur s’il connaît pas d’incident de paiement.
Contrairement aux salariés du privé, vous pouvez avoir droit à une caution gratuite, par exemple avec Harmonie Mutuelle.
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Une fiscalité avantageuse
Les loyers que vous percevrez de votre investissement locatif sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés sur leur montant net au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il existe 2 modalités d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel. Les 2 se révèlent plus avantageux que ceux applicables à la location nue.
Le fonctionnaire LMNP au régime micro-BIC
Au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas de charges, mais profitez d’un abattement de :
- 30 % pour la location d’un meublé de tourisme non classé, applicable jusqu’à 15 000 euros de revenus (identique à la location vide) ;
- 50 % pour la location meublée de longue durée, applicable jusqu’à 77 700 euros ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, jusqu’à 188 700 euros.
Le fonctionnaire LMNP au régime réel
Le fonctionnaire LMNP peut privilégier le régime du réel, qui lui permet de réduire, voire d’effacer totalement la taxation à l’IR et aux prélèvements sociaux. Le Code général des impôts autorise :
- La déduction de l’intégralité des charges d’exploitation ;
- L’application d’abattements sur le bâti, les travaux d’un montant supérieur à 600 euros et sur le mobilier que vous devez obligatoirement installer si vous faites de la location meublée classique.
Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit. Vous pouvez le reporter sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. À noter que le déficit ne peut pas être créé ou aggravé par les amortissements, mais ceux-ci sont également reportables, sur les loyers, sans limitation de durée. Vous avez donc tout intérêt à établir une stratégie sur les travaux, afin de profiter le plus longtemps possible des avantages fiscaux du déficit.
Fonctionnaire et LMNP : la solution de l’investissement locatif clé en main
Vous êtes militaire et souvent en déplacement ? Vous êtes personnel de santé et vos horaires ne vous permettent pas de vous occuper de la gestion de votre bien locatif ? Pensez au LMNP clé en main ! Composée d’experts, notre équipe prend en charge chaque étape de votre projet, de l’élaboration de votre stratégie à la gestion locative, en passant par la réalisation des travaux et l’ameublement. Il ne vous reste plus qu’à vous concentrer sur la rentabilité !
