C’est le moment de faire un point d’étape sur le marché immobilier, qui connaît quelques péripéties depuis le début de l’année. Un point sur les prix, sur les taux, sur les transactions et sur la tension locative. Et une vision pour cette rentrée de septembre pour répondre aux questions que se posent les investisseurs : Est-ce un bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ? Est-ce que le marché immobilier favorable aux acheteurs va se maintenir d’ici la fin de l’année ?
La hausse des taux d’intérêt se poursuit
Les taux actuels pour un crédit immobilier sont aux alentours de 4%, un chiffre que l’on avait pas connu depuis 2012 mais qui n’a rien d’exceptionnel sur une échelle de temps plus longue (ci-contre un historique des taux depuis 2001). Nous pouvons dire qu’au cours des 6 dernières années, le secteur était dans une situation exceptionnellement avantageuse. Ce qui est frappant en revanche c’est le rythme rapide et l’ampleur de la hausse sur une courte période (1 an). La conséquence sur les achats de biens est directe. Il devient plus difficile d’emprunter, le vendeur trouve plus difficilement des acheteurs et donc le mécanisme de baisse des prix s’enclenche. Une situation en revanche idéale pour les acquéreurs, et encore plus pour ceux qui achètent comptant sans passer par un crédit. La marge de négociation se retrouve en effet très renforcée dans le contexte actuel.
Les prix de l’immobilier ancien ont baissé en France au premier semestre et ce n’est qu’un début
Le retournement du marché a commencé et la baisse des prix devrait se poursuivre dans les prochaines semaines, notamment dans les plus grandes villes françaises.
Attention il convient de regarder et d’analyser la situation ville par ville. Certaines villes connaissent des baisses importantes (Lyon, Nantes, Bordeaux) quand d’autres font mieux que résister et continuent leur progression (Nice,Marseille…). Globalement l’immobilier ancien amorce sa baisse des prix. L’activité ralentit et c’est une très bonne nouvelle pour les acquéreurs qui voient le retour de belles négociations possibles.
-17% de transactions sont attendues cette année par la Fnaim
Le marché devient de plus en plus propice aux acquéreurs. C’est le moment de se positionner pour saisir les meilleures opportunités d’ici la fin de l’année. On constate ci-dessus en bleu le retournement des prix en cours (Fnaim).
Un bouclier anti-inflation
Malgré une solvabilité dégradée, faire de l’immobilier locatif financé par de la dette à taux fixe en dessous du taux d’inflation est à votre avantage. Le taux d’inflation au mois d’août 2023 était à 5,3% tandis que le taux moyen d’un emprunt est à 4%. C’est même une position idéale pour un investisseur : côté dette ça baisse / côté loyer ça monte. L’IRL en France, l’Indice de Révision des Loyers permet aux propriétaires bailleurs de réindexer le loyer sur le niveau des prix.
La possibilité de renégocier son crédit dans le temps
Saviez-vous que vous pouvez renégocier votre prêt immobilier ? Si les taux actuels vous font peur, envisagez les sur le temps d’un investissement locatif. Vous pourrez renégocier votre prêt soit directement avec votre banque, soit en passant par un courtier et actualiser ainsi votre rentabilité tandis que les loyers, eux, évolueront selon l’inflation.
En investissement l’attente est un coût
Vous vous demandez s’il est préférable d’attendre une baisse plus forte du marché immobilier ? La réponse est qu’attendre coûte assez cher dans cette période où les taux sont à la hausse.
Avant de parler de taux et d’emprunt, ce qui vous coûtera le plus cher dans l’attente c’est la perte d’opportunité. La force d’un investissement locatif est de se créer de la richesse grâce à une banque et un locataire qui le financent pour vous. Une année de loyer à 800€, c’est 9 600€ de richesse créée pour votre patrimoine.
Côté emprunt, faisons rapidement le calcul : Si les taux augmentent d’une moyenne de 0,1 % d’un mois à l’autre et que l’on considère un crédit à 100 000€ sur 20 ans à un taux de 4% le coût de l’emprunt est de 45 435€. Au taux de 4,1%, le coût passe à 46 703€ . L’attente sur un mois vous aura donc coûté 1 268€ auquel il faut ajouter la perte de valeur causée par l’inflation de l’argent qui dort sur vos comptes.
Donc attendre coûte très cher et penser que les baisses de prix vont être assez fortes pour complètement compenser ce manque à gagner serait une erreur. Selon le réseau Century 21, il faudrait que les prix de l’immobilier reculent de 10% à 12% en 2023 pour compenser mathématiquement la hausse des taux d’emprunt. D’autre part, personne ne sait jusqu’où cette baisse va se poursuivre et pour combien de temps. Le fait est que le croisement des courbes taux-prix des biens s’opère en ce moment même.
Le marché locatif en tension facilite la mise en location des biens locatifs.
Pour les locataires, le marché immobilier est figé… Trouver un appartement à louer est devenu compliqué surtout sur les petites surfaces. C’est ce que montrent les dernières données du site d’annonces Bien’ici.
La part des annonces de logements à louer est désormais à un niveau historiquement faible. Elles ne pèsent plus que 14% sur le site Bien’ici alors qu’on oscille traditionnellement autour de 25% en cette période de l’année.
En volume, le nombre de logements à la location a baissé de plus de 30% par rapport à l’avant crise sanitaire. Et la plus forte pénurie d’offres concerne les biens les plus recherchés, les studios et les 2 pièces, courants pour des investissement locatifs. Sur un an, le volume d’annonces des petits appartements à louer baisse de -12% à -13%. Il recule même d’environ -40% pour ce type de biens depuis l’avant-Covid.
Cette carence de logement et l’inflation actuelle feront aussi augmenter les prix de la location, une bonne nouvelle pour les projets d’investissement qui vont voir remonter leurs rentabilités.
Un projet locatif met entre 5 et 7 mois pour se réaliser
Où en serez-vous dans 7 mois ? Et où en sera le marché ? 7 mois c’est la borne haute du temps que prend un investissement locatif en bénéficiant d’un accompagnement de type clés en main comme le fourni Mon Majord’home. En effet, l’immobilier est complexe et prend beaucoup de temps (environ 250h si on le fait seul sans compter ensuite la gestion locative). C’est le choix d’une stratégie, trouver un financement, acquérir le bien, procéder à des travaux de rénovation et d’ameublement et enfin la mise en location. Une décision aujourd’hui, c’est une opportunité qui se concrétisera dans plusieurs mois. Personne ne sait dans quel sens les taux ou les prix du marché vont réellement s’orienter, ce qui est certain en revanche c’est qu’attendre a un coût. Discutez avec notre expert immobilier et posez toutes vos questions gratuitement.
Investir au moment parfait est un mirage : entre les fluctuations des prix et des taux, le marché est toujours en mouvement. Toutefois, tout est une question de perspective : est-ce que l’on se focalise sur une hausse des taux ou voit-on plutôt l’opportunité d’une baisse des prix ? Dans l’immobilier locatif, l’approche est sur le long terme, cherchant à construire un patrimoine solide, assurer une rentabilité optimale et anticiper l’avenir. Le vrai défi est de naviguer habilement sur ce marché, en faisant les choix judicieux en fonction des réalités actuelles. Ainsi, on va le dire en terme simple, cette rentrée 2023 est un bon moment pour se lancer. L’investissement locatif devrait connaître un certain dynamisme d’ici la fin de l’année.
Aller plus loin : Qu’est-ce que l’investissement locatif clés en main ?
