Un meublé de tourisme classé, vous y avez pensé pour votre investissement locatif ? A priori, l’idée est bonne, au regard de la rentabilité souvent élevée de ce type de location. Mais ce serait faire abstraction des nombreux inconvénients du meublé de tourisme classé, comme les contraintes réglementaires, les coûts ou la gestion chronophage.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme classé ?
Le meublé de tourisme rassemble deux définitions : celle du meublé de tourisme et celle du classement.
Définition du meublé de tourisme
C’est l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme qui donne la définition du meublé de tourisme. Il constitue un local à usage d’habitation affecté à la location saisonnière.
Le local peut être un studio, un appartement ou une villa, mais il doit être entièrement affecté à la location, et vous ne devez pas être présent (le logement est à usage exclusif du locataire).
La location s’effectue à la journée, à la semaine ou au mois, pour une période qui ne peut pas excéder 90 jours avec le même locataire.
Le locataire n’élit pas votre meublé de tourisme classé comme résidence principale.
Définition du classement pour le meublé de tourisme
Classer son meublé de tourisme consiste à faire apprécier le niveau de confort et la qualité des prestations offerts aux clients sur la base d’un système d’étoiles allant de 1 à 5.
Les critères de classement du meublé de tourisme
La notation s’effectue sur la base de 133 critères, répartis en trois grandes catégories :
- Les équipements ;
- Les services au client ;
- L’accessibilité et le développement durable.
Ces critères couvrent toutes les facettes de votre meublé touristique : nombre de mètres carrés par pièce, literie de qualité en nombre suffisant pour les couchages annoncés, équipements électroménagers…
La procédure de classement du meublé touristique
C’est vous, propriétaire bailleur, qui demandez volontairement le classement de votre meublé de tourisme, à un organisme agréé par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Vous en retrouverez la liste sur Atout France.
Quelle est la fiscalité du meublé de tourisme classé ?
Vous devez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs que vous percevez. Vous disposez de deux options pour accomplir vos obligations fiscales :
- Le régime du micro-BIC : applicable de plein droit au lancement de l’activité et jusqu’à 188 700 euros, ce régime fiscal vous fait bénéficier d’un abattement de 71 % sur le montant brut de vos recettes avant imposition ;
- Le régime réel : il vous permet de déduire l’intégralité de vos charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation, comme les intérêts d’emprunt par exemple, et d’amortir le bâti et le terrain. Le but est de créer un déficit, qui réduit, voire annule votre taxation sur les recettes locatives.
À savoir : vous pouvez obtenir une exonération de taxe d’habitation pour le meublé de tourisme classé s’il se situe dans une zone de revitalisation rurale. Idem, si la collectivité locale ne s’y oppose pas et que le meublé de tourisme se situe dans votre résidence principale, vous pouvez demander une exonération de CFE pour le meublé de tourisme classé.
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Quels sont les inconvénients du meublé de tourisme classé ?
De manière générale, l’investissement dans un meublé de tourisme, classé ou non comporte quelques inconvénients, comme la variabilité des taux d’occupation, qui fluctue avec les saisons, les changements réglementaires ou crises sanitaires qui peuvent impacter votre rentabilité, ou encore la concurrence forte sur certaines zones géographiques. Mais voici plus spécifiquement les contraintes du meublé de tourisme classé !
Inconvénient n°1 : les contraintes réglementaires du meublé de tourisme classé
Si les normes d’accessibilité du meublé de tourisme aux personnes à mobilité réduite ne concerne que les logements pouvant accueillir plus de 15 personnes, vous devez toujours assurer la sécurité des locataires.
C’est ainsi que vous devez équiper votre meublé de tourisme classé à minima avec des détecteurs de fumée dans chaque pièce, des extincteurs et des plans d’évacuation.
Par ailleurs, vous ne pouvez pas vous lancer sans au préalable réaliser certaines démarches administratives auprès de la mairie. En effet, la prolifération des locations touristiques, soutenue par leur potentiel de rentabilité élevé, renforce la tension sur le marché locatif.
Les communes imposent donc des formalités à accomplir avant de débuter votre activité, comme ;
- Une déclaration simple en mairie ;
- Une déclaration avec numéro d’enregistrement ;
- L’autorisation de changement d’usage.
Attention de bien respecter les obligations à votre charge, car vous risquez des amendes qui se révèlent dissuasives (50 000 euros par meublé et astreinte de 1 000 euros / jour pour l’autorisation préalable, 5 000 euros pour l’absence de numéro d’enregistrement).
À savoir : si votre meublé de tourisme se situe en copropriété, vous devez également vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité commerciale de location saisonnière.
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Inconvénient n°2 : le classement du meublé de tourisme est temporaire
Le classement du meublé de tourisme est attribué seulement pour 5 ans. Passé ce délai, et sans démarche de votre part, la notation tombe. C’est ainsi que pour conserver votre classement, vous devez renouveler votre demande auprès d’un organisme accrédité ou agréé tous les 5 ans. Et payer les frais afférents !
Inconvénient n°3 : le coût pour faire classer un meublé de tourisme
Autre inconvénient du meublé de tourisme : le classement entraîne des coûts initiaux non négligeables. Pour atteindre les standards requis par le classement, vous devrez probablement procéder à des investissements lourds, comme l’achat des équipements de sécurité, d’un mobilier moderne et confortable, d’électroménager…
Par ailleurs, la procédure est payante. Le tarif du classement du meublé de tourisme varie en fonction de l’organisme choisi, de la superficie du bien et du nombre d’équipements à inspecter.
Enfin, pour conserver votre classement, vous devrez investir dans l’entretien du bâtiment, le renouvellement des équipements et meubles…
Inconvénient n°4 : vous ne pouvez pas louer le meublé de tourisme classé en longue durée
On part du principe que vous souhaitez réaliser un investissement locatif à visée touristique, avec un bien immobilier affecté à cette activité. Vous ne serez donc pas concerné par la limitation de location de 120 nuitées par an applicable à la résidence principale, mais on vous rappelle que vous ne pouvez pas louer votre meublé plus de 90 jours avec le même preneur.
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Inconvénient n°5 : il est impossible de connaître le nombre d’étoiles avant le classement
Vous visez un classement 5 étoiles, pour que votre meublé de tourisme soit plus attractif auprès des clients et pour justifier des tarifs élevés. Toutefois, il est impossible d’anticiper la notation que vous obtiendrez à l’issue du processus d’évaluation, du fait du nombre de critères retenus.
Vous ne pouvez pas contester le classement, mais vous disposez d’un délai de 15 jours seulement pour le refuser. Passé ce délai, il restera acquis pour 5 ans !
À savoir : la décision de classement doit être affichée de manière lisible et visible à l’intérieur de votre meublé de tourisme.
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Inconvénient n°6 : vous devez facturer une taxe de séjour pour un meublé de tourisme classé
Destinée aux collectivités territoriales, la taxe de séjour sert à financer le développement et la promotion du tourisme local.
La taxe de séjour est calculée par nuitée et par personne, et son montant varie en fonction du classement de l’hébergement et de la délibération de la collectivité locale concernée.
Vous êtes tenu de collecter cette taxe auprès des vacanciers au moment de leur séjour et de la reverser ensuite à la mairie. Encore un inconvénient du meublé de tourisme classé !
Inconvénient n°7 : la gestion du meublé de tourisme classé est chronophage
Gérer un meublé de tourisme classé implique un engagement fort de votre part, pour répondre aux attentes élevées des visiteurs et aux critères stricts du classement.
La gestion des réservations est tout aussi exigeante. Vous devez répondre rapidement aux demandes pour ne pas perdre de potentielles réservations, coordonner les check-ins et check-outs à des heures variées, et vous assurer que le ménage et la maintenance restent impeccables entre chaque séjour.
Ces inconvénients du meublé de tourisme classé vous font réfléchir à un autre mode de location ? Avez-vous déjà pensé à l’investissement locatif clé en main ? Mon Majord’home vous propose de le réaliser pour vous, de A à Z, de la sélection du bien pour son potentiel de rentabilité à sa gestion locative, en passant par la réalisation des travaux. De votre côté, vous n’aurez qu’une seule préoccupation : encaisser les loyers !
Encore des questions ?
Pourquoi faire classer son meublé de tourisme ?
Faire classer son meublé de tourisme permet de justifier des tarifs plus élevés, sur la base du respect d’un niveau élevé de confort et de services. Le classement vous fait également profiter d’avantages fiscaux potentiels comme l’exonération de taxe foncière dans les zones de revitalisation rurale.
Quel est le meilleur statut pour faire de la location saisonnière ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) se révèle tout indiqué pour faire de la location touristique. À condition d’être au régime réel, pour bénéficier de la déduction de charges et des amortissements, qui vous permettra de créer un déficit.
Quelle fiscalité pour un meublé de tourisme ?
Vous disposez de 2 options. Soit le régime micro-BIC, applicable jusqu’à 188 700 euros de recettes locatives par an, qui prévoit un abattement de 71 %. Soit le régime réel, qui vous permet de déduire des charges et de pratiquer des amortissements pour créer un déficit. Vous devrez aussi payer la taxe foncière et la CFE.
