Taux d’emprunt plus facilement négociable, caution moins onéreuse, financement simple à obtenir : tous les voyants sont au vert pour investir dans l’immobilier quand on est fonctionnaire. La loi autorise le cumul entre votre statut et la gestion d’un patrimoine privé, tant que vous n’exercez pas l’activité de location à titre professionnel. Si vous souhaitez vous lancer en société, vous devrez respecter certaines règles.
Peut-on cumuler fonction publique et investissement locatif ?
Comme en dispose l’article L.121-3 du Code de la fonction publique, en principe, “l’agent public consacre l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées”. Et ce, peu importe :
- Le corps dont vous dépendez : fonction publique d’État, fonction publique territoriale ou fonction publique hospitalière ;
- Votre statut, fonctionnaire ou agent contractuel.
Cette interdiction d’exercer une autre activité comporte toutefois des exceptions, notamment pour la gestion du patrimoine privé. Il existe ainsi 2 catégories d’activités que vous pouvez envisager : les activités libres et les activités conditionnées à déclaration et autorisation de l’employeur.
Les activités à déclaration ou autorisation
Vous pouvez poursuivre une activité sur le secteur privé si :
- Vous venez d’être intégré dans la fonction publique, alors que vous êtes dirigeant d’une société ou d’une association. Cette disposition s’applique pendant 1 an, avec possibilité de la renouveler une fois. Vous devez déclarer votre activité à votre autorité hiérarchique ;
- Vous exercez une activité accessoire autorisée par décret, comme l’expertise et la consultation, l’aide à domicile d’un proche ou encore les travaux de faible importance chez un particulier. Vous devez cependant demander l’autorisation de votre autorité hiérarchique ;
- Si vous passez à temps partiel pour créer ou reprendre une entreprise ou micro-entreprise, sous réserve d’obtenir l’autorisation de la hiérarchie, et pour une durée maximale de 3 ans, prolongeable d’un an. L’activité doit être compatible avec une mission de service public.
Les activités libres
Entrent dans cette catégorie les œuvres de l’esprit, les vendanges, les activités bénévoles et surtout, la gestion du patrimoine personnel ou familial.
Il est donc possible de se lancer dans l’investissement locatif en tant que fonctionnaire. Vous y avez même tout intérêt au regard des spécificités de votre statut !
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif quand on est fonctionnaire ?
L’emploi à vie constitue une garantie solide pour les banques et vous permet de concrétiser votre investissement dans les meilleures conditions. À la clé, une rentabilité dopée !
Le crédit immobilier pour fonctionnaire
Comme n’importe quel salarié du privé, vous devez contacter une banque ou courtier pour trouver votre financement. Mais vous, vous pouvez négocier le taux et les conditions d’emprunt plus facilement, pour 2 raisons :
- La stabilité de votre emploi professionnel ;
- La progression de vos revenus tout au long de votre carrière, puisqu’ils sont assis sur la revalorisation du traitement indiciaire.
Vous présentez ainsi un profil d’emprunteur rassurant aux établissements prêteurs, qui s’exposent a priori à moins de risque de défaillance dans le remboursement.
Toutefois, pour investir en locatif en étant professionnel de santé, par exemple, vous devez respecter les mêmes critères que les autres emprunteurs, comme :
- Le respect du taux d’endettement de 35 %, sauf à disposer d’un reste à vivre élevé ;
- Un apport personnel minimum de 10 % du total de l’opération, pour financer les frais annexes à l’achat du bien locatif ;
- L’absence de découvert bancaire au cours des 3 derniers mois.
La caution du prêt immobilier fonctionnaire
La caution est une garantie que vous devez proposer à la banque pour couvrir le remboursement de l’emprunt en dehors des situations prises en charge par l’assurance emprunteur. Un organisme de cautionnement va alors se porter garant pour vous, moyennant des frais appliqués sur le capital emprunté. Une partie vous sera restituée lorsque vous solderez votre prêt, si vous ne commettez pas de défaut de remboursement.
L’avantage d’être fonctionnaire, c’est que le cautionnement peut être gratuit ou proposé moyennant un taux largement inférieur à celui pratiqué pour les salariés du privé. Il vous faut vous rapprocher d’organismes comme la Casden ou de mutuelles comme MFP ou CNP caution pour en savoir plus.
L’assurance de prêt pour fonctionnaire
Pour un projet d’investissement locatif en tant que professeur, par exemple, vous devrez être couvert a minima contre les risques décès et PTIA. Certaines banques peuvent exiger une couverture plus étendue, avec des garanties contre l’invalidité et l’incapacité. Par ailleurs, la nature de votre métier, s’il est à risque, peut entraîner une surcote.
Vous avez le choix entre le contrat groupe de l’organisme financier et l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur. Vous avez tout intérêt à opter pour cette seconde solution, pour bénéficier de tarifs moins élevés et d’une couverture adaptée. Le Crédit Social des Fonctionnaires, par exemple, ne prévoit pas d’exclusion ou de majoration pour la pratique d’une profession à risque.
Quel statut choisir pour investir en locatif quand on est fonctionnaire ?
Des restrictions s’appliquent pour faire de l’investissement locatif en société quand on est fonctionnaire. Mieux vaut donc se lancer en nom propre, idéalement en location meublée, pour profiter d’une fiscalité avantageuse. Et si vous avez peu de temps à consacrer votre projet, il existe une solution toute trouvée : l’investissement locatif clé en main.
Peut-on faire de l’investissement locatif en société quand on est fonctionnaire ?
Légalement, un fonctionnaire à temps plein n’a pas le droit de créer ou de reprendre une entreprise commerciale ou artisanale, ni de se lancer en tant que micro-entrepreneur. De plus, il lui est interdit de participer aux organes de direction d’une société ou d’une association à but lucratif.
Pour qu’un fonctionnaire puisse créer ou reprendre une entreprise, il doit demander à son autorité hiérarchique une autorisation pour exercer sa fonction à temps partiel. Une fois cette autorisation obtenue, il pourra se consacrer à une activité privée, mais seulement en tant que dirigeant. Il ne peut pas occuper un poste de salarié dans l’entreprise qu’il souhaite créer ou reprendre.
Cette autorisation a une durée limitée. Le fonctionnaire doit mettre fin à son activité après 4 ans au maximum (autorisation initiale de trois ans, prolongeable d’une année supplémentaire). Passé ce délai, le fonctionnaire doit faire un choix : soit il cesse définitivement son activité privée pour rester dans la fonction publique, soit il décide de quitter son statut de fonctionnaire pour se consacrer à temps plein à son projet entrepreneurial.
Concrètement, pour faire de l’investissement locatif en tant que fonctionnaire par le biais d’une société, vous pouvez :
- Être associé d’une SCI, pour en percevoir des bénéfices. Si vous êtes enseignant, vous pouvez également prendre la gérance de la société civile immobilière, sans demander l’autorisation à votre hiérarchie, à condition que l’activité ne soit pas à caractère professionnel, ni commercial. (Voir l’avis 2021-003 du collège de déontologie de l’éducation nationale). En conséquence, la SCI devra exercer une activité de nature civile (location vide) ou de location meublée, mais en se maintenant sous le seuil de tolérance de 10 % du total des recettes d’activité. En effet, l’activité commerciale majoritaire entraîne l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés, incompatible avec le statut de fonctionnaire ;
- Être associé d’une SARL de famille ;
- Être conjoint collaborateur d’une société à activité commerciale, comme la SAS.
Lire aussi : Comment investir quand on est militaire ?
Comment faire de l’investissement locatif en nom propre quand on est agent d’État ?
Vous disposez de 2 options : faire de l’investissement locatif en meublé ou en location vide.
Le fonctionnaire en location vide
Vous allez proposer en location un logement nu. Les loyers que vous percevrez pourront être imposés :
- Au régime micro-foncier, jusqu’à 15 000 euros de bénéfices et moyennant un abattement de 30 % ;
- Au régime réel. Vous pouvez déduire une liste limitative de charges (intérêts d’emprunt, dépenses de certains travaux, primes d’assurance…) pour créer un déficit foncier. Celui-ci s’impute et se reporte sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros, hors intérêts d’emprunt.
Le fonctionnaire LMNP
La location meublée est une activité commerciale, qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle reste compatible avec le statut de fonctionnaire dès lors qu’elle n’a pas de caractère professionnel. Il vous faut donc respecter les critères de plafonds du loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir :
- Ne pas percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an ;
- Les recettes locatives restent inférieures à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal (et non de l’investisseur seul).
Si vous remplissez ces 2 conditions, vous basculerez sous le régime de loueur en meublé professionnel (LMP), non cumulable avec le statut de fonctionnaire.
Fiscalement, vous avez le choix entre :
- Le régime micro-BIC, qui s’applique jusqu’à 15 000 euros, 77 700 euros ou 187 700 euros en fonction de la nature de la location (classique ou saisonnière), avec un abattement de 30 %, 50 %, 71 % voire 92 % ;
- Le régime réel. Contrairement à celui applicable à la location meublée, il vous permet de déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements. Le déficit créé se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans.
L’investissement locatif clé en main, la solution pour les fonctionnaires !
Militaires en forte mobilité, personnels de santé en poste dans les outre-mer, et tous les fonctionnaires qui manquent de temps peuvent opter pour l’investissement locatif clé en main. Une équipe d’experts vous accompagne à chaque étape de votre projet, de la mise en place de votre stratégie à la gestion locative. Contactez-nous pour en savoir plus !
FAQ :
Peut-on faire un investissement locatif quand on est gendarme ?
Oui, un gendarme peut réaliser un investissement locatif, à condition de respecter certaines règles de déontologie. Il doit éviter tout conflit d’intérêts avec ses fonctions, et informer sa hiérarchie si nécessaire. La location ne doit pas interférer avec ses obligations professionnelles. Il est donc tout à fait possible d’investir, notamment via une SCI, pour gérer le bien en toute transparence.
Peut-on faire un investissement locatif quand on est enseignant ?
Oui, un enseignant peut réaliser un investissement locatif sans restriction particulière. Il n’existe aucune incompatibilité légale entre le métier d’enseignant et la gestion de biens immobiliers en location. Il est possible d’acheter un bien à titre personnel ou via une SCI. Cette activité peut permettre de générer des revenus complémentaires, tant qu’elle n’affecte pas ses obligations professionnelles.
Peut-on faire un investissement locatif quand on est fonctionnaire hospitalier ?
Oui, un fonctionnaire hospitalier peut faire un investissement locatif. Il n’existe pas de restrictions légales qui l’en empêchent, tant que l’activité locative reste compatible avec ses obligations professionnelles et qu’il évite tout conflit d’intérêts. L’investissement peut être réalisé à titre personnel ou via une SCI, offrant ainsi une manière de diversifier ses revenus de manière transparente et légale.
