Investir dans l’immobilier quand on est entrepreneur peut se révéler complexe. Des réticences des banques aux incompatibilités d’activités, vous devrez surmonter quelques obstacles. Toutefois, ce projet n’a rien d’impossible, et le LMNP clé en main peut constituer la solution idéale pour vous lancer.
Investir lorsqu’on est entrepreneur : pourquoi c’est compliqué ?
Ce n’est pas un mystère : les banques prêtent de l’argent aux emprunteurs qui présentent le moins de risque de défaillance dans le remboursement. Leurs candidats favoris restent donc les investisseurs en CDI et les fonctionnaires, qui affichent une stabilité professionnelle certaine et peuvent compter sur une augmentation de leurs revenus tout au long de leur carrière.
En tant qu’entrepreneur, sauf à être salarié de la société, vous n’offrez pas les mêmes garanties. Vous ne disposez pas de la sécurité de l’emploi et vos revenus sont fluctuants et incertains. Face à un risque accru de non remboursement, les établissement prêteurs peuvent décider :
- De vous exclure purement et simplement du financement ;
- D’appliquer une surcote sur le taux d’emprunt ;
- D’exiger une garantie réelle, comme une hypothèque sur le bien immobilier ;
- De demander la présence d’un co-emprunteur.
Ceci étant, évitons de généraliser, car la catégorie des entrepreneurs recoupe des situations très disparates. Un médecin, par exemple, qui exerce sur un secteur d’activité porteur et qui peut avoir des revenus conséquents, a de très grandes chances d’obtenir facilement un emprunt.
Concrètement, la décision des organismes financiers dépendra de :
- Votre statut, travailleur non salarié ou salarié ;
- Le secteur d’activité, à fort potentiel ou non ;
- L’ancienneté de l’activité ;
- L’apport personnel que vous pouvez injecter dans votre projet d’investissement locatif ;
- Des garanties que vous pouvez consentir.
Entrepreneur : quelles sont les conséquences du statut sur l’investissement locatif ?
Auto-entrepreneur, gérant, président, professionnel libéral : chaque statut présente des spécificités qu’il faut avoir en tête avant de se lancer dans l’investissement locatif.
Les statuts de salariés, travailleur non salarié et assimilé salarié
Seul le gérant minoritaire ou égalitaire d’une SARL dispose de la protection associée à un contrat de travail, qui lui permet d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt. À l’inverse, les statuts de travailleur non salarié (indépendant, micro-entrepreneur…) et d’assimilé salarié (président de SASU) offrent moins de garanties. Les organismes financiers leur demanderont de présenter des bilans sur 1 à 3 ans pour mesurer le risque de défaillance dans le remboursement et potentiellement, un apport personnel supérieur à la moyenne de 10 %.
La séparation des patrimoines personnel et professionnel
Autre point de vigilance à prendre en considération : les patrimoines personnels et professionnels. En société à responsabilité limitée, comme la SAS ou la SARL, les créanciers peuvent se payer de leur créance uniquement sur les apports consentis dans le capital social. Il en résulte une bonne protection du patrimoine privé, dont les biens locatifs. Il en va de même pour les entrepreneurs individuels, puisque les créanciers peuvent se payer uniquement sur les biens affectés à l’exercice de la profession.
Pour les entrepreneurs qui exercent l’activité avec une structure juridique à responsabilité illimitée (SNC par exemple), les créanciers peuvent se payer sur la patrimoine personnel, dans la limite du quote-part de détention. Il faudra donc veiller à mettre à l’abri les actifs locatifs grâce à un montage adéquat. Par exemple, les loger dans une autre société.
Quel mode d’investissement choisir quand on est indépendant ?
Vous avez le choix entre investir en nom propre ou en société, celle que vous possédez déjà si l’objet social le permet ou via une structure créée ad hoc.
Investir en nom propre quand on est entrepreneur
Vous disposez de 2 options pour investir en nom propre : être loueur en location nue ou loueur en location meublée.
La location nue quand on est entrepreneur
La location nue présente l’avantage de limiter le turn-over des locataires, qui préfèrent s’installer dans un logement qu’ils meublent et décorent eux-mêmes.
Fiscalement, les revenus locatifs que vous percevez d’une location vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils seront taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :
- Au régime micro-foncier : il s’applique de plein droit et jusqu’à 15 000 euros de bénéfices. Vous ne pouvez pas déduire vos charges mais profitez à la place d’un abattement de 30 % avant taxation ;
- Au régime réel : il s’applique si vous excédez le seuil du régime micro-foncier ou sur option. Vous pouvez déduire une liste limitative de charges, comme les intérêts d’emprunt, certaines dépenses de travaux ou encore les primes d’assurance. Si vos frais sont supérieurs aux loyers perçus, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêt d’emprunt). Le reliquat est reportable soit sur la catégorie des revenus fonciers (pendant 10 ans), soit sur le revenu global (pendant 6 ans).
L’investissement en LMNP quand on est entrepreneur
La location meublée présente l’avantage d’être plus rentable que la location nue, en location saisonnière comme en location de longue durée, grâce aux loyers plus élevés. Les revenus que vous tirez de votre activité constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) se révèle avantageuse. 2 possibilités :
- Vous optez pour le régime du micro-BIC, qui s’applique jusqu’à 15 000 euros (meublé de tourisme non classé), 77 700 euros (location longue durée) ou 188 700 euros (meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes). Il vous fait profiter d’un abattement de respectivement 30 %, 50 % ou 71 % ;
- Vous choisissez le régime du réel, qui vous permet de déduire l’intégralité de vos charges et de pratiquer des amortissements. Le déficit que vous créez, qui se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans, vous permet de réduire, voire d’effacer votre imposition.
| LMNP ou LMP ? Vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) si : Vous percevez moins de 23 000 euros par an ;Ou si les revenus locatifs sont inférieurs aux revenus d’activité de votre foyer fiscal. Si vous cochez les 2 cases, vous entrerez alors dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP). Vous paierez alors des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux, mais vous pourrez imputer vos déficits sur votre revenu global, sans limitation de montant. |
Lire aussi : Quelle forme juridique choisir pour être LMNP ?
Investir en société quand on est entrepreneur
Vous pouvez aussi vous lancer dans l’investissement locatif via différentes structures juridiques.
Investir avec sa société, possible ou non ?
Pour pouvoir faire de la location avec votre entreprise, encore faut-il que l’objet social que vous avez défini à sa création mentionne cette possibilité. Dans le cas contraire, vous devrez l’élargir, en réalisant des modifications statutaires.
En outre, certaines activités sont incompatibles entre elles. Par exemple, si vous exercez une activité de profession libéral réglementée, vous ne pouvez pas la cumuler avec une activité commerciale comme la location meublée. Sont notamment concernés les infirmiers et les architectes.
Investir en société à l’IR ou à l’IS ?
Pensez aux implications fiscales de votre décision. Vous souhaitez par exemple faire de la location meublée pour profiter de la déductibilité des charges et des amortissements. Pour conserver le statut de LMNP, vous devez obligatoirement choisir une société soumise à la transparence fiscale, comme la SARL de famille. Elle vous fera également profiter de l’avantageux régime des plus-values des particuliers.
Opter pour une structure assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) implique une double imposition si vous décidez de vous verser des dividendes. Une première fois au niveau de la société, au taux réduit ou au taux normal et une deuxième fois à la flat tax, à votre niveau (sauf option pour le barème progressif de l’IR). Vous devez alors avoir un objectif de réinvestissement des dividendes ou de revente à moyen terme, pour ne pas être (trop) pénalisé par l’application du régime des plus-values professionnelles.
Quelle société choisir pour investir en tant qu’entrepreneur ?
Selon votre stratégie fiscale et patrimoniale, vous avez le choix entre la SCI, la SARL de famille ou la SAS immobilière.
La SCI pour entrepreneur
Pour bénéficier du régime de la transparence fiscale, la société civile immobilière doit exercer une activité civile, autrement dit de la location nue. Elle peut toutefois faire de la location meublée :
- Si cette activité représente au maximum 10 % du total des bénéfices ;
- Si vous optez pour l’assujettissement de la société à l’IS.
Le plus souvent, l’entrepreneur, même professionnel libéral, peut prendre la gérance des SCI, si la société a un caractère familial et qu’elle se destine à gérer des intérêts familiaux.
La SARL de famille pour l’investisseur entrepreneur
Vous pouvez cumuler location meublée et transparence fiscale avec la SARL de famille. Comme son nom l’indique, cette société doit être créée entre parents et conjoints jusqu’au 4ème degré.
Elle vous permettra de faire de la location meublée uniquement, car son objet ne peut pas être civil. Attention également avec la compatibilité des activités. Un avocat, par exemple, peut être associé d’une SARL à activité commerciale, mais ne peut pas en être nommé gérant.
La SAS immobilière pour investir comme entrepreneur
Ultime possibilité : créer une SAS. Celle-ci pourra être soumise à l’IR pendant 5 années maximum et basculera automatiquement à l’IS à l’issue. Vigilance, donc, si vous souhaitez conserver durablement les bénéfices du statut LMNP ou ne pas donner de caractère professionnel à votre activité.
Spécialiste de l’investissement locatif clé en main, Mon Major d’Home accompagne les entrepreneurs dans leur projet immobilier. Une équipe d’experts vous aide à élaborer votre stratégie d’investisseur en fonction des spécificités de votre statut professionnel. Vous profiterez également d’un suivi de A à Z, de la sélection du bien à sa gestion locative, en passant par la réalisation des travaux.
