Anticipation de la perte de revenus à la retraite, constitution d’un patrimoine à transmettre, défiscalisation : de nombreuses raisons peuvent vous mener à envisager un investissement immobilier. Mais peut-être manquez-vous de temps ou de connaissances pour le concrétiser ? Il existe alors une solution toute trouvée : l’investissement locatif clé en main. Une équipe d’experts pluridisciplinaire vous accompagnera à chaque étape du projet, de l’élaboration de votre stratégie d’investisseur à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux à haute valeur ajoutée. Alors, comment fonctionne ce modèle d’investissement ? À qui s’adresse-t-il ? Quels sont ses avantages et son coût ? Réponses !
Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?
L’investissement locatif consiste à déléguer tout ou partie de votre projet à une société spécialisée dans ce segment immobilier. Celle-ci dispose d’une équipe en interne et de partenaires sélectionnés avec soin qui maîtrisent toutes les facettes de l’investissement : sourcing du bien, estimation et réalisation des travaux, montage juridique et fiscal de l’opération…
Ce modèle d’investissement se révèle adapté à tous. Vous pouvez ainsi faire appel à une entreprise spécialisée si vous êtes primo-accédants, investisseur chevronné, expatrié… Vous profiterez d’un accompagnement de A à Z, qui vous permet d’atteindre la meilleure rentabilité et de sécuriser votre projet immobilier. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et les pièges d’un achat locatif.
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Quelles sont les étapes de l’investissement locatif clé en main ?
Les spécialistes de l’investissement clé en main vous apportent une plus-value à chaque étape de l’acquisition et de la mise en location.
L’élaboration de la stratégie d’investisseur
La stratégie d’investisseur ne doit rien laisser au hasard. Elle doit être en adéquation avec vos objectifs et avec votre appétence ou aversion au risque.
La détermination des objectifs de l’investissement
Vous pouvez réaliser l’acquisition d’un bien locatif pour :
- Préparer votre retraite. La perte de revenus s’élève autour de 25 %, et face aux incertitudes qui planent sur le système de retraite par répartition, vous avez tout intérêt à capitaliser pour maintenir votre niveau de vie à cette échéance. Vous aurez remboursé votre prêt à cette échéance et encaisserez les loyers. Sauf si vous préférez récupérer le logement pour y vivre ou le liquider pour donner un coup de pouce financier à vos proches ;
- Obtenir des revenus complémentaires. Vous devrez tendre vers le cashflow positif pour y parvenir, en investissant dans des villes à fort rendement. Vous disposerez ainsi d’un surplus de trésorerie pour augmenter votre pouvoir d’achat chaque mois ou concrétiser d’autres placements financiers ou immobiliers ;
- Constituer un patrimoine. L’immobilier est un sous-jacent tangible, qui forme un rempart contre l’inflation et se valorise avec le temps. Sa résilience n’est plus à prouver, et il possède une valeur intrinsèque. Vous pouvez le louer, y résider, loger vos proches… Vous pouvez aussi le concevoir comme un outil patrimonial à transmettre à vos enfants. Il existe d’ailleurs de nombreuses pistes à explorer pour optimiser la fiscalité de la succession ;
- Défiscaliser. Si vous payez trop d’impôt, vous pouvez envisager d’investir en location nue pour générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, en loi Pinel pour obtenir une réduction d’impôt, en loi Malraux pour concilier patrimoine de haute qualité avec fiscalité adoucie.
Effort d’épargne, autofinancement et cashflow positif
Chaque investisseur a de l’appétence ou de l’aversion face au risque. Le mode de financement de l’achat et la ville où investir doivent être adaptées en fonction du comportement. Pour dégager un cashflow positif, par exemple, vous devez être prêt à assumer un niveau de risque élevé.
Le plus souvent, vous devrez consentir un effort d’épargne pour financer votre prêt immobilier. En d’autres termes, vous devrez mettre la main à la poche pour compenser la différence entre les loyers et les charges que vous supportez.
À condition de bien moduler les mensualités et la charge fiscale, vous pouvez atteindre l’autofinancement. C’est-à-dire la situation dans laquelle les recettes locatives sont suffisantes pour couvrir les échéances du prêt et les taxations.
Enfin, le Graal des investisseurs, le cashflow positif se produit lorsque, une fois tout payé, il vous reste de l’excédent de trésorerie. Naturellement, vous devez réaliser un investissement locatif clé en main à haute rentabilité.
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Le calcul de la capacité d’emprunt
Inutile de vous lancer tous azimuts dans la recherche d’un bien immobilier si vous n’avez pas la moindre idée de votre budget d’achat. Vous devez donc connaître votre capacité d’emprunt, c’est-a-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en fonction :
- Du taux que vous négociez ;
- Des revenus et charges que vous supportez ;
- Du taux d’endettement, limité à 35 % ;
- Du montant de votre apport personnel.
La réflexion sur la fiscalité
La fiscalité a toute son importance sur votre rentabilité, c’est pourquoi elle fera l’objet d’une réflexion approfondie avec le spécialiste en investissement locatif. L’étude de votre bilan patrimonial (la composition de votre patrimoine à un instant T, actifs et passifs) donnera des pistes sur le régime fiscal à choisir.
Concrètement, en fonction de votre situation fiscale, vous pouvez préférer :
- Une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. Les recettes que vous percevrez, revenus fonciers de la location nue ou BIC de location meublée seront également imposées aux prélèvements sociaux, à 17.2 %. La taxation s’effectue sur le montant net des loyers. Pour déterminer ce dernier, vous profiterez soit d’un abattement (régime micro-foncier ou régime micro-BIC), soit de la déduction d’une liste limitative de charges (location nue), de toutes les charges et des amortissements sur le bâti, travaux supérieurs à 600 euros et le mobilier (location meublée). Le régime réel s’avère le plus souvent le plus avantageux, car vous pouvez réaliser un déficit foncier global ou un déficit qui vient réduire, voire supprimer la taxation des loyers ;
- Une taxation à l’impôt sur les sociétés, par exemple si vous choisissez de faire de la location via une SCI à l’IS ou une SAS. Les bénéfices sont imposés au niveau de la société, au taux réduit ou taux normal. Ce mode d’imposition est idéal pour réinvestir les loyers et pérenniser le patrimoine. Si vous relevez des tranches marginales les plus hautes, vous échapperez à toute imposition, sauf à vous verser des dividendes.
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Nu ou meublé
Autre choix à faire pour votre investissement locatif clé en main, directement en lien avec la fiscalité : location vide ou location meublée ? La dernière, qui s’apparente à une niche fiscale, permet de doper le rendement grâce à des loyers supérieurs en moyenne de 10 à 30 % par rapport à la location nue. Vous devez la mettre en balance avec la stabilité de la location nue, qui s’adresse à des locataires déjà installés dans la vie active.
Ancien ou neuf
Là aussi, tout est question de fiscalité et de rendement, mais aussi de locataires cibles. L’ancien, avec ses prix décotés, booste la rentabilité. Il se situe également en zones premium, à proximité de toutes les commodités, ce qui le rend séduisant pour les locataires. Et si le neuf est plus cher, il présente tout de même l’avantage d’être aux normes, notamment de performance énergétique.
La sélection de l’emplacement
Vous connaissez la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Lequel peut être difficile à sélectionner si vous n’êtes pas accompagné par une société spécialisée en investissement locatif. Vous devez en effet mener une étude approfondie sur :
- Les variations du marché immobilier local, pour déterminer s’il existe un potentiel de plus-value ;
- Les tendances de la demande locative, en fonction de critères comme le dynamisme économique, la démographie, le pourcentage de locations saisonnières… ;
- Votre appétence ou aversion au risque ;
- Les commodités à proximité de votre logement locatif ;
- Les locataires cibles….
La recherche du bien immobilier idéal
L’une des autres étapes de l’investissement locatif clé en main est le sourcing du bien. Vous devez choisir une maison ou un appartement en fonction de votre cible, par exemple un T4 pour une colocation d’étudiants. Il devra avoir les infrastructures et équipements en adéquation à proximité.
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La négociation du prix de vente
Il est difficile de calculer la marge pour faire baisser le prix de vente, car une négociation trop agressive pourrait mener le vendeur à sélectionner un autre acquéreur. Le spécialiste du locatif clé en main vous aidera à trouver le juste rabais à demander.
L’accompagnement dans le financement
Après la signature du compromis de vente, vous disposez de 45 à 60 jours pour trouver votre financement et l’assurance emprunteur. C’est peu pour interroger les dizaines d’établissements prêteurs, les mettre en concurrence et sélectionner l’offre au meilleur taux et aux meilleures conditions d’emprunt. Un expert locatif dispose d’un courtier en interne ou de prestataires extérieurs qui conduiront cette recherche à votre place.
La réalisation des travaux et l’ameublement
Si vous optez pour un achat dans l’ancien, vous devrez probablement entreprendre des travaux, a minima de rafraîchissement. Mieux vaut les faire réaliser par des professionnels, pour pouvoir les déduire ou les amortir. La société d’investissement clé en main possède une équipe internalisée ou vous conseillera ses partenaires, afin que le chantier s’effectue dans les délais.
La gestion locative
La gestion locative désigne l’ensemble des tâches à accomplir pour mener à bien une location. Rédaction de l’annonce immobilière, sélection des locataires, rédaction des baux, états des lieux d’entrée et de sortie, appels de loyers et de charges…
Vous devez avoir du temps à y consacrer et idéalement résider à proximité de votre bien locatif, pour éviter les déplacements pour les réparations qui vous incombent. À moins de déléguer la gestion locative au spécialiste du clé en main ou à l’un de ses prestataires.
Quels sont les avantages de l’investissement immobilier locatif clé en main ?
Gagner du temps, accéder à des biens hors marché, améliorer sa rentabilité ne constituent que quelques exemples des avantages de recourir à l’investissement locatif clé en main.
Le gain de temps
Vous avez pu le constater, il faut réaliser de nombreuses tâches, juridiques, comptables, fiscales et opérationnelles pour concrétiser un achat locatif. Faire appel à un spécialiste de l’investissement locatif vous fait économiser en moyenne 250 heures pour le mener à son terme. Vous n’aurez plus non plus à vous préoccuper du temps passé en gestion locative une fois votre logement mis en location.
Les conseils d’une équipe d’experts
Pour passer avec succès les étapes d’un investissement locatif, vous devez idéalement vous entourer :
- D’un conseiller en gestion de patrimoine, pour définir vos objectifs d’investisseur ;
- D’un fiscaliste, pour bâtir votre stratégie d’investisseur ;
- D’un courtier, pour rechercher et optimiser le financement et l’assurance de prêt ;
- D’un agent immobilier ou d’un chasseur d’appartements, pour rechercher le bien idéal et négocier le prix de vente ;
- De professionnels du bâtiment pour chiffrer les travaux et les réaliser et d’un maître d’oeuvre pour superviser le chantier ;
- Un expert-comptable pour la comptabilité du LMNP au réel ;
- Un gestionnaire locatif, pour la mise en location et le suivi des paiements.
L’avantage du locatif clé en main, c’est que vous disposez de toutes ces compétences au sein de la même entreprise, soit via une équipe entièrement internalisée, soit grâce à leurs partenaires extérieurs, qu’ils ont sélectionné pour leur rigueur et la plus-value qu’ils apportent dans leurs missions.
L’accès au off market
Le off-market désigne les biens mis en vente sans passer par les sites d’annonces ou les vitrines des agences. Le plus souvent, il s’agit de biens immobiliers rares ou de prestige, mais de bonnes surprises peuvent s’y nicher. Grâce à leur réseau de partenaires, les entreprises de locatif clé en main y ont accès et vous en font profiter.
L’amélioration de la rentabilité
Votre prestataire dispose des compétences pour identifier des biens situés dans des zones géographiques attractives, qui garantissent une forte demande locative. En outre, il vous accompagne dans la négociation du prix d’achat, pour optimiser le rendement dès l’acquisition.
Grâce à des travaux à forte valeur ajoutée, il vous permet d’attirer un plus grand nombre de locataires et d’augmenter le loyer. Le montant de ce dernier est d’ailleurs estimé de manière à trouver un équilibre entre rendement et diminution du risque de vacance locative.
En parallèle, il procède à une sélection rigoureuse des locataires, pour diminuer le risque d’impayés et de dégradations. Grâce à sa gestion proactive, il assure un taux d’occupation élevé.
Enfin, le spécialiste du clé en main vous conseille sur le statut le plus adapté à votre situation fiscale, afin de limiter les frottements fiscaux.
À qui s’adresse l’investissement locatif clé en main ?
Au plus grand nombre ! Il reste une solution idéale pour :
- Les débutants dans l’immobilier, qui manquent de connaissances ou d’expérience. Ils profitent ainsi d’un modèle clé en main qui sécurise leur investissement ;
- Les investisseurs aguerris, qui manquent de temps ou sont en quête de diversification de leur patrimoine ;
- Les expatriés, éloignés du marché qu’ils ciblent. Ils disposent ainsi d’un interlocuteur qui assume toutes les facettes de leur investissement à leur place.
Combien coûte l’investissement locatif clé en main ?
Bien entendu, les agences spécialisées se rémunèrent sur leurs prestations. En moyenne, elles les facturent entre 5 % et 7 % du prix total du projet immobilier. Par exemple, pour un bien acquis à 200 000 €, les frais s’élèveraient entre 10 000 € et 14 000 €.
En outre, il faut compter une commission pour la gestion locative autour de 7 % à 10 des loyers.
Que propose Mon Major d’Home, spécialiste du clé en main ?
Entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, Mon Majord’Home propose une gamme complète de services pour vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier. Elle comprend :
- L’élaboration de la stratégie d’investissement et l’optimisation fiscale. L’équipe effectue une analyse personnalisée de vos objectifs financiers et patrimoniaux pour définir une stratégie adaptée ;
- La recherche et l’acquisition du bien. L’équipe sélectionne des biens immobiliers en adéquation avec la stratégie définie, négocie le prix et vous accompagne à l’achat ;
- La rénovation et l’ameublement pour rendre le bien attractif et augmenter le loyer ;
- La mise en location et la gestion locative.
De la recherche du bien à sa mise en location, en passant par la rénovation et l’ameublement, Mon Majord’Home s’occupe ainsi de toutes les étapes du processus. Présents dans plusieurs grandes villes françaises, nous nous appuyons sur notre connaissance approfondie des marchés immobiliers locaux pour dénicher des opportunités à fort potentiel.
En outre, nos tarifs proposés sont clairs et détaillés, sans frais cachés, pour vous permettre de maîtriser votre budget tout au long du projet.
Enfin, Mon Majord’Home collabore avec des artisans, architectes et experts reconnus pour assurer des rénovations de qualité et optimiser le potentiel locatif des biens.
Investissement locatif clé en main : comparatif des offres du marché
| Entreprise | Zones d’intervention | Rendement brut moyen | Tarifs | Services inclus |
| Mon Majord’home | 15 villes en France | 8.3 % | Tarifs en fonction du montant de l’investissement total, dégressifs + 15% de la négociation + 8.4 % en gestion locative. | Élaboration de la stratégie, recherche du bien, négociation travaux, ameublement, gestion locative, accompagnement personnalisé |
| Bevouac | Partout en France | 8.38 % | Rémunération en fonction du prix du bien + 20 % sur la négociation | Conseils sur le projet, recherche du bien et du financement, travaux et ameublement, mise en location. |
| ImAvenir | Grand Paris | 4 à 10 % | 7,2% TTC (minimum 9 500€) | Définition des objectifs, recherche du bien, plan d’architecte, travaux et ameublement, mise en place du locataire. |
| Imveo | À 2 heures de Paris | 7 à 11 % | En fonction du rendement du bien, de 5 à 7 % | Audit patrimonial, recherche du bien, financement, travaux et ameublement, mise en location. |
| Investir dans l’Ancien | Toute la France | De 4 à 10 % | 6 % | Recherche du bien, rénovation et ameublement, gestion locative. |
| Investissement-Locatif.com | Partout en France | 4 à 8 % | 8.4 % avec minimum de 12 500 euros + travaux | Recherche du bien, travaux, ameublement, mise en location. |
| Les Secrets de l’Immo | Île-de-France | Entre 8 et 12 % | En fonction du projet | Recherche du bien, financement, travaux, ameublement, gestion locative, services internalisés. |
| Masteos | 20 villes en France. | NC | NC | Recherche du bien; financement, travaux, ameublement, gestion locative. |
| Ouiker | 18 villes | 6-7% | 7% TTC (minimum 7 000€) | Chasse, travaux, ameublement, gestion locative. |
