Le jeudi 7 novembre 2024, la France a adopté une nouvelle loi anti-Airbnb qui modifie en profondeur la réglementation des locations de courte durée. Cette législation vise à rétablir l’équilibre sur le marché locatif avec la location longue durée, particulièrement dans les zones tendues où la demande de logements est élevée.
Principales dispositions de la loi anti-Airbnb
Modifications fiscales pour les locations meublées
La loi introduit des changements significatifs dans le régime fiscal des locations meublées :
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes : L’abattement fiscal passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 euros de revenus locatifs.
- Pour les meublés non classés : L’abattement est réduit de 50 % à 30 %, dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs.
Ces nouvelles dispositions fiscales entreront en vigueur pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
Renforcement des pouvoirs des maires
La nouvelle loi confère aux maires un pouvoir accru pour réguler les locations meublées sur leur territoire. Ils pourront :
- Imposer des limites strictes sur le nombre de nuits autorisées pour la location (jusqu’à 90 nuitées).
- Mettre en place des systèmes de compensation pour équilibrer l’offre locative.
- Renforcer les contrôles et appliquer des sanctions aux propriétaires ne respectant pas la réglementation (amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 €).
Comparatif : situation d’un meublé touristique avant et après l’application de la loi
L’exemple est celui d’un appartement à Marseille de 200 000 €.
| Paramètre | Avant la loi Airbnb | Après la loi Airbnb |
| Prix du bien | 200 000 € | 200 000 € |
| Revenus annuels bruts (location courte durée) | 20 000 € | 20 000 € |
| Abattement fiscal (meublés classés) | 71 % (14 200 € abattus, imposition sur 5 800 €) | 50 % (10 000 € abattus, imposition sur 10 000 €) |
| Abattement fiscal (meublés non classés) | 50 % (10 000 € abattus, imposition sur 10 000 €) | 30 % (6 000 € abattus, imposition sur 14 000 €) |
| Impôt estimé (tranche marginale à 30 %) – meublés classés | 5 800 € x 30 % = 1 740 € | 10 000 € x 30 % = 3 000 € |
| Impôt estimé (tranche marginale à 30 %) – meublés non classés | 10 000 € x 30 % = 3 000 € | 14 000 € x 30 % = 4 200 € |
| Nuitées autorisées (exemple Marseille) | Jusqu’à 120 nuits/an | Possibilité de limitation à 90 nuitées (selon décision municipale) |
| Rendement net avant impôt (meublés classés) | 9,13 % (14 200 € revenus nets bruts/an) | 8,50 % (revenus nets bruts impactés par l’abattement plus faible et l’impôt accru) |
| Systèmes de compensation | Non obligatoire | Obligatoire dans les zones tendues comme Marseille : coût estimé à l’achat d’un logement additionnel |
| Contrôles et sanctions | Peu fréquents | Contrôles renforcés : amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € en cas de non-conformité |
Objectifs de la loi anti-Airbnb
L’objectif principal de cette législation est d’encourager les propriétaires à privilégier la location longue durée par rapport à la location touristique. Les effets escomptés incluent :
- Une augmentation de l’offre de logements pour les résidents permanents.
- Un meilleur accès au logement pour les travailleurs saisonniers et étudiants.
- Une réduction de la pression sur le marché locatif dans les zones tendues.
Impact sur le marché locatif français
La croissance rapide des locations touristiques a eu un impact majeur sur le marché du logement en France. En effet, le nombre de meublés de tourisme a explosé, passant de 300 000 en 2016 à plus d’un million aujourd’hui. Cette situation a engendré une pénurie de logements dans certaines villes, notamment celles très touristiques.
La location longue durée : regain d’attractivité
Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi Airbnb, l’investissement dans la location longue durée gagne en attractivité pour les propriétaires. Contrairement à la location touristique, souvent soumise à des fluctuations saisonnières et des réglementations de plus en plus contraignantes, la location longue durée offre une stabilité financière et juridique qui séduit de nombreux investisseurs.
1. Des revenus stables et prévisibles
La location longue durée permet aux propriétaires de bénéficier de revenus réguliers sur toute l’année, sans dépendre des variations de la demande touristique ou des restrictions locales sur le nombre de nuitées. À titre d’exemple, un appartement à 200 000 € à Marseille peut générer un loyer mensuel de 800 à 1 000 €, soit un revenu brut annuel compris entre 9 600 € et 12 000 €. Bien que ces montants puissent sembler inférieurs aux revenus bruts d’une location touristique, la réduction des coûts de gestion, des charges supplémentaires et des périodes vacantes compense cette différence.
2. Une fiscalité plus avantageuse à long terme
Avec la réduction des abattements fiscaux pour les meublés touristiques (de 71 % à 50 % pour les meublés classés, et de 50 % à 30 % pour les non classés), la fiscalité de la location saisonnière devient moins compétitive sous le régime BIC.
3. Une gestion simplifiée
La location longue durée nécessite une gestion beaucoup moins contraignante. Contrairement à la location courte durée, où chaque séjour implique des tâches comme le ménage, l’accueil des locataires ou encore la gestion des avis clients, la location longue durée se limite principalement à la rédaction du bail, à la gestion des loyers et à l’entretien périodique du bien.
4. Une forte demande locative dans les zones tendues
Dans des villes comme Paris, Marseille, Lyon ou Bordeaux, la demande pour des logements en location longue durée est en constante augmentation, portée par des facteurs comme la croissance démographique, l’arrivée d’étudiants ou encore le besoin de logements pour les travailleurs. En investissant dans la location longue durée, les propriétaires répondent à un besoin essentiel, ce qui garantit un taux d’occupation élevé et réduit les risques de vacance locative.
5. Une meilleure conformité réglementaire
La multiplication des contrôles et des sanctions pour la location courte durée, combinée à l’instauration de systèmes de compensation coûteux dans les zones tendues, renforce les avantages de la location longue durée. Celle-ci ne nécessite ni autorisations spécifiques, ni démarches complexes, et les risques d’amendes ou de litiges sont nettement moindres.
Système de compensation
Certaines villes, comme Paris, Lyon, Marseille et plusieurs communes du Pays Basque, ont déjà mis en place des systèmes de compensation. Ces systèmes obligent par exemple les propriétaires qui transforment un logement en location touristique à Paris à proposer un logement équivalent destiné à la location longue durée, à transformer à Lyon un espace commercial ou un bureau inutilisé en logement, à louer un logement équivalent dans la même commune en longue durée dans le Pays Basque.
Perspectives pour les investisseurs immobiliers
Il est essentiel de noter que ces changements fiscaux ne concernent que le régime micro-BIC. Les investisseurs optant pour le régime réel, souvent plus avantageux grâce aux possibilités d’amortissement, ne seront pas directement affectés par ces modifications.
Une nouvelle ère pour les locations en France
La nouvelle loi Airbnb représente un tournant significatif dans la régulation des locations saisonnières en France. Elle vise à protéger l’accès au logement en réduisant l’attrait économique des locations touristiques. Pour les investisseurs immobiliers, il est crucial d’adapter leur stratégie face à ces nouvelles réglementations afin d’optimiser leurs rendements tout en restant conformes aux lois en vigueur. La location longue durée renforce son attractivité par sa gestion plus simple et ses risques réduit sur la vacance locative, la dégradation, l’absence de notation, et la perception positive des pouvoirs publics et du législateur.
