Comme bon nombre de Français, vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, pourquoi pas locatif. Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI). Fonctionnaire, vous vous demandez si cette structure juridique est compatible avec votre statut. Tout dépend de la nature de l’activité de location et du rôle que vous jouerez dans la société, associé ou gérant.
Comment fonctionne une SCI ?
Pour mieux comprendre les enjeux du statut de fonctionnaire en SCI, revenons un instant sur son fonctionnement.
Créée par au minimum 2 associés, la SCI poursuit un objet civil : la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Il est possible d’exercer une activité commerciale comme la location meublée ou le marchand de biens, à condition d’assujettir la structure à l’impôt sur les sociétés.
Pour constituer une SCI, le fonctionnaire doit réaliser des apports en numéraire ou en nature dans le capital social. Il se voit attribuer en contrepartie et en proportion des parts sociales. Celles-ci lui attribuent :
- Des droits financiers (versement de dividendes) ;
- Des droits politiques (participation et vote aux assemblées générales).
Le fonctionnaire associé de SCI est également responsable des dettes sociales, de manière indéfinie, mais à concurrence de son apport.
La SCI est administrée par un gérant, qui s’occupe de la gestion courante et prend les décisions relevant de l’objet social. Une fois par an, il rend compte de sa gérance, en présentant les comptes annuels aux associés.
Fonction publique et activité complémentaire : que dit la loi ?
En principe, “l’agent public consacre l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées”, comme le prévoit l’article L.121-3 du Code de la fonction publique. L’objectif est de faire passer votre mission de service public devant vos intérêts privés.
De portée générale, la règle de non-cumul des activités concerne la fonction publique d’État, la fonction publique hospitalière et la fonction publique territoriale, que vous soyez titulaire ou contractuel.
Cette interdiction de principe supporte des exceptions. Certaines activités sont ainsi libres, d’autres, soumises à déclaration ou autorisation.
Les activités soumises à déclaration ou autorisation
Pour éviter les conflits d’intérêt et respecter la loi sur la déontologie des fonctionnaires, vous devez suivre une procédure de déclaration ou d’autorisation préalable pour :
- Rester dirigeant d’une société ou d’une association si vous venez de recevoir votre affectation dans la fonction publique. L’autorisation sera accordée pour un an maximum ;
- Vous livrer à l’une des activités accessoires autorisées par décret ;
- Créer ou reprendre une entreprise comme une SCI ou une micro-entreprise, sous conditions.
Les activités libres
Vous n’êtes pas tenu de déclarer une activité annexe si elle relève des œuvres de l’esprit, du bénévolat ou de la gestion d’un patrimoine privé. Entrent dans cette dernière catégorie l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, locatifs y compris.
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SCI et fonctionnaire : le cumul est-il possible ?
Selon l’article L.123-8 du CGFP, le fonctionnaire à temps plein ne pas créer ou reprendre une société exerçant une activité commerciale ou artisanale. Il ne peut pas non plus participer aux organes de direction d’une société.
Deux observations :
- Le texte interdit les activités commerciales et artisanales. Or la SCI exerce en théorie un objet civil : gestion ou détention d’un patrimoine ou location de logements nus ;
- Le texte interdit de participer aux organes de direction, autrement dit, de devenir gérant de la SCI. Nous verrons plus bas que certains fonctionnaires ne sont pas concernés par cette interdiction.
Si vous souhaitez tout de même créer une entreprise, vous devez demander à votre hiérarchie de passer à temps partiel. Et paradoxalement avec la règle expliquée si ce-dessus, si la hiérarchie vous accorde l’autorisation, vous devrez devenir dirigeant de l’entreprise. Le statut de salarié d’une entreprise que vous avez créé est expressément interdit.
Notez que l’autorisation est temporaire. Au bout de 3 ans et une demande de renouvellement de 1 an, soit 4 ans, vous devez choisir entre votre statut de fonctionnaire et celui de dirigeant d’entreprise.
L’autorisation étant temporaire, il ne vous reste qu’une solution : devenir seulement associé de la SCI. Vous n’aurez pas à demander l’autorisation de votre hiérarchie, le statut d’associé s’inscrivant dans la gestion normale de votre patrimoine privé.
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Fonctionnaire et gérant de SCI : est-ce compatible ?
On vient de le dire, vous pouvez être gérant de SCI pendant une durée limitée à 4 ans.Toutefois, il ne faut pas que la société ait un caractère professionnel, ce qui serait le cas si vous l’assujettissez à l’IS.
Si vous envisagez la location meublée, une seule solution : que les revenus provenant de cette activité ne représentent pas plus de 10 % du total des recettes de la société. Il s’agit là d’une tolérance fiscale, qui vous permet de maintenir la SCI au régime de la transparence fiscale (SCI à l’IR), tant que l’activité commerciale de location meublée reste résiduelle.
Une catégorie de fonctionnaires peut devenir gérant de SCI sans limitation de durée : les enseignants. Le collège de déontologie de l’éducation nationale s’est prononcé dans un avis du 6 avril 2021 et autorise la gérance d’une SCI aux enseignants, à condition que la société ait un caractère familial. Elle doit gérer les biens personnels du fonctionnaire et ne pas se livrer à une activité commerciale.
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Quels sont les avantages de créer une SCI quand on est fonctionnaire ?
Premier atout de la SCI pour fonctionnaire : la possibilité de mutualiser les capacités d’emprunt pour concrétiser une acquisition d’envergure. Étant entendu que l’emploi à vie et la progression indiciaire facilitent l’obtention d’un prêt immobilier.
En outre, la création d’une SCI permet de s’affranchir des règles contraignantes de l’indivision, régime sous lequel vous êtes placés d’office si vous concrétisez un achat immobilier à plusieurs. Vous éviterez les potentielles situations de blocage, avec la prise de décision par le gérant ou en assemblée générale.
De plus, vous pouvez optimiser la fiscalité de la transmission des biens immobiliers aux héritiers. Grâce au démembrement des parts sociales et à leur donation du vivant, vous profiterez :
- D’une décote sur le prix des parts, liée à leur manque de liquidité ;
- De la déduction des dettes sur l’actif transmis ;
- D’un abattement pour lien de parenté (pour rappel, 100 000 euros par parent et par enfant) ;
- De l’avantageux barème de l’usufruit, grâce auquel les droits de donation sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Enfin, la société constitue un écran entre les associés et les créanciers. Ceux-ci devront en premier lieu obtenir paiement de leur créance auprès de la SCI, avant d’engager la responsabilité des associés.
Comment créer une SCI quand on est fonctionnaire ?
Vous pouvez tout à fait créer une SCI en tant que fonctionnaire, tant que vous vous cantonnez au rôle d’associé. Voici les formalités à accomplir pour constituer la société.
Les apports dans le capital social
Le capital social d’une SCI est d’un montant libre, et vous pouvez choisir un capital fixe ou variable. Cette seconde option est recommandée, pour éviter le coût et le formalisme d’une modification statutaire à chaque achat ou revente d’un bien immobilier.
Les apports s’effectuent par le biais d’une somme d’argent (apports en numéraire) ou par un logement (apports en nature).
La rédaction des statuts juridiques de la SCI
Les statuts visent à organiser le fonctionnement de la société. Encadrés par la loi, ils doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires, comme
- La dénomination sociale ;
- Le montant du capital social, avec répartition entre les associés ;
- L’adresse du siège social ;
- L’objet de la société ;
- Sa durée de vie est de 99 ans maximum.
En outre, les statuts doivent prévoir les dispositions relatives :
- À la nomination, la révocation et la rémunération éventuelle du gérant. Vous pouvez également le nommer dans un acte à part, ce qui se révèle plus adapté, pour éviter les modifications statutaires à chaque changement de gérant ;
- À la convocation des assemblées générales et aux règles de majorité pour délibérer valablement.
Il existe des modèles de statuts à télécharger gratuitement sur Internet. Préférez faire appel à un avocat pour rédiger des clauses sur mesure et limiter ainsi les situations potentielles de conflit.
La publication d’une annonce légale
La création d’une SCI doit être portée à la connaissance des tiers. Vous devez donc publier une annonce de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) compétent. Il doit être publié dans le département dans lequel est implantée la SCI.
Le prix de l’annonce est de 216 euros pour une création sur le territoire métropolitain et de 255 euros dans les outre-mer.
Le remplissage du formulaire M0
Vous devez remplir le Cerfa M0 société civile, y indiquer les informations essentielles comme la date de création ou l’identité du gérant et choisir les options fiscales.
L’immatriculation de la SCI
Vous devez immatriculer la société au Registre national des entreprises, pour lui conférer sa personnalité morale et son existence. La démarche d’immatriculation s’effectue uniquement de manière dématérialisée, en vous connectant au portail de l’INPI. Vous devez joindre à votre demande :
- Le formulaire M0 de création de SCI ;
- Un exemplaire des statuts paraphés et signés par tous les associés ;
- Les copies des pièces d’identité des associés non gérants ;
- La décision de nomination du gérant ;
- Un pouvoir du gérant + copie de sa pièce d’identité + attestation sur l’honneur de non-déclaration et attestation de filiation ;
- Un justificatif de domiciliation du siège (bail, par exemple) ;
- L’attestation de parution au JAL ;
- Un chèque de 66.88 euros pour le paiement des formalités.
Si votre dossier est complet, vous recevrez bientôt le Kbis de la SCI.
