Vous pensez qu’un investissement locatif en meublé n’a rien de sorcier ? Détrompez-vous ! De l’élaboration de votre stratégie à la gestion locative, en passant par le respect des obligations comptables et fiscales au réel, il se révèle plus complexe qu’il n’y paraît.
Se faire accompagner en LMNP reste ainsi essentiel, pour sécuriser votre investissement, gagner du temps et optimiser votre fiscalité. Vous pouvez faire appel à différents professionnels : agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine ou gestionnaire locatif. Vous pouvez aussi opter pour une solution tout-en-un : l’investissement locatif clé en main, où vous profitez d’un accompagnement en LMNP à chaque étape.
Pourquoi se faire accompagner en LMNP ?
L’accompagnement en LMNP vous sera utile pour bien appréhender les spécificités du statut et garantir la conformité de vos démarches aux normes légales et fiscales.
Pour mieux comprendre le statut LMNP
Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an ou avoir des revenus locatifs inférieurs au total des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Dans le cas contraire, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraîne le paiement de cotisations sociales et l’application d’autres règles fiscales. Il est donc utile de faire le point sur votre situation avec un conseiller, pour déterminer si vous risquez ou non d’excéder l’un des 2 seuils à terme.
Par ailleurs, vous avez tout intérêt à vous rapprocher d’un fiscaliste, pour bien choisir le régime fiscal d’imposition des loyers, micro-BIC ou régime réel, en fonction de votre situation personnelle, professionnelle et de votre taux d’imposition. Il vous aidera à identifier les leviers à actionner pour faire légalement de l’optimisation fiscale.
Enfin, la réglementation vous impose :
- De louer un logement qui répond aux critères de décence ;
- De l’équiper avec une liste obligatoire de meubles et de mobilier ;
- De déclarer le commencement de votre activité auprès de l’INPI.
Vous aurez peut-être besoin de poser des questions à un professionnel de l’immobilier pour réaliser ces formalités.
Lire aussi : Le guide du LMNP pour les nuls
Se faire accompagner en LMNP, pour sécuriser son investissement
Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, c’est évidemment pour en obtenir un bon rendement. Vous devez donc apporter une vigilance toute particulière :
- À la sélection de l’emplacement, pour limiter le risque de vacance locative et doper la rentabilité, avec un potentiel de plus-value à la revente ;
- Au choix du bien immobilier, pour qu’il soit en adéquation avec votre cible et présente des garanties de valorisation ;
- Au choix de la cible de locataires, en fonction de la demande locative locale (étudiants, familles, seniors…) ;
- À la fixation du montant du loyer, en fonction du marché locatif et de ce qui se pratique pour des biens similaires.
Le recours à un agent pour étudier le marché immobilier local et établir votre stratégie d’investissement peut donc s’avérer nécessaire !
Lire aussi : LMNP avantages et inconvénients
Être aidé en LMNP pour chiffrer les travaux
Sauf à opter pour le neuf, dont le prix d’achat peut nuire à votre rentabilité, vous allez investir dans l’ancien, ce qui suppose le plus souvent de réaliser des travaux.
Rafraîchissement, rénovation ou restauration : en fonction de la nature des travaux, vous pouvez tout faire par vous-même, si vous disposez de temps et de quelques compétences, ou recourir à un professionnel pour estimer le budget et les réaliser.
Cette dernière solution présente un avantage indéniable : vous bénéficiez de garanties (parfait achèvement, décennale…), et votre logement est plus susceptible d’être bien agencé et de proposer une réelle plus-value par rapport à celui d’autres propriétaires bailleurs.
Être accompagné en LMNP pour gagner du temps et en efficacité
Publier une annonce de location, organiser les visites, sélectionner le locataire en fonction de sa solvabilité, rédiger les baux, états des lieux d’entrée et de sortie…. Autant de tâches que vous aurez à effectuer en gestion locative, qui demande du temps et de la proximité. Sauf à faire appel à un mandataire spécialisé !
Se faire accompagner en LMNP pour garantir sa conformité aux normes comptables et fiscales
Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous n’avez pas d’obligations comptables à remplir et vos obligations fiscales se limitent à déclarer chaque année le montant brut de vos recettes.
En revanche, au régime réel, vous pouvez déduire des charges d’exploitation et amortir le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros, ce qui implique de tenir une comptabilité rigoureuse.
Vous devez également remplir une liasse fiscale pour la déclaration des revenus, ce qui peut imposer le recours à un comptable pour vous assurez d’être en conformité avec la loi.
À qui demander un accompagnement en LMNP ?
De nombreux professionnels vous assisteront à chaque étape de votre projet.
Un conseiller en gestion de patrimoine, pour aligner l’investissement avec ses objectifs
Certains investisseurs cherchent avant tout à générer des revenus locatifs réguliers, tandis que d’autres visent une plus-value à long terme ou l’optimisation fiscale.
Votre investissement locatif peut ainsi répondre à plusieurs objectifs :
- Dégager des revenus supplémentaires ;
- Se constituer un patrimoine immobilier pour le transmettre à vos héritiers ;
- Anticiper la perte de pouvoir d’achat à la retraite.
Le conseiller en gestion de patrimoine vous conseillera sur le type de bien et le mode de location à privilégier, en fonction de votre objectif. Par exemple, la colocation pour optimiser votre rendement locatif ou un appartement dans une ville attractive comme Lyon si vous visez la valorisation à long terme.
Un agent immobilier, pour assister le LMNP dans le choix du bien
Sauf à disposer de solides connaissances sur le marché immobilier, vous aurez tendance à vous baser sur le prix au mètre carré pour comparer les logements entre eux. Or parfois, un bien immobilier peut être surcoté par rapport aux autres, tout en constituant une affaire à ne pas rater !
Encore faut-il savoir reconnaître une pépite et son potentiel de valorisation, ce qui reste une compétence clé des agents immobiliers. Ils vous assisteront en outre dans la négociation du prix et dans la rédaction de l’offre d’achat.
Un courtier, pour optimiser le financement de l’achat immobilier
Vous avez le plus souvent besoin d’un prêt immobilier pour financer votre acquisition, et vous avez même intérêt à en souscrire un pour profiter de la déductibilité des intérêts.
Se posent alors les questions du crédit le plus adapté : amortissable ou in fine, et de la négociation du taux. Faire appel à un courtier peut vous permettre d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt et d’assurance.
Un expert-comptable ou un fiscaliste, pour aider le LMNP à tenir une comptabilité conforme
On l’a vu plus haut, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse, à des fins de preuves en cas de contrôle par l’administration. Par ailleurs, la liasse fiscale n’est pas simple à remplir, sauf à vous faire assister par un comptable ou à utiliser un logiciel spécifiquement conçu pour les LMNP.
Des professionnels du bâtiment pour aider le LMNP dans les travaux
Les travaux ont un coût important, mais ils peuvent permettre à votre logement de se démarquer sur le marché… À condition d’être correctement réalisés. Il vous faut alors trouver des professionnels de confiance, pour mener à bien le chantier, et dans les délais. Pensez également à confier l’organisation et l’optimisation des espaces à un architecte ou à un décorateur d’intérieur.
Un gestionnaire locatif pour l’accompagnement du LMNP au quotidien
Le mandataire a pour mission de prendre en charge une partie ou l’intégralité des tâches de gestion locative. Vous pourrez ainsi gagner du temps, mais également investir dans une ville qui ne se situe pas à proximité de votre lieu de résidence.
Quel est le tarif d’un accompagnement en LMNP ?
Le prix d’un accompagnement en LMNP varie essentiellement en fonction du nombre de prestataires avec lesquels vous allez collaborer. En moyenne, comptez :
– Une commission entre 5 et 10 % du prix de vente pour l’agent immobilier ;
- Un forfait fixe de plusieurs milliers d’euros ou un pourcentage du capital emprunté pour le courtier ;
- Un taux horaire allant de 70 euros à 500 euros pour le CGP ;
- Des honoraires à partir de 500 euros pour l’expert-comptable ;
- Entre 200 et 2000 euros du m2 pour les travaux ;
- 7% des loyers annuels pour la gestion locative.
L’investissement locatif clé en main : un accompagnement du LMNP de A à Z
Vous le constatez, un certain nombre d’interlocuteurs peuvent être amenés à intervenir dans l’accompagnement du LMNP. Pour éviter de vous disperser entre les différents professionnels, il existe une solution toute trouvée : l’investissement locatif clé en main, comme le propose Mon Major d’Home.
Une équipe d’experts en LMNP vous accompagne à chaque stade de l’investissement, de l’achat du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux à forte valeur ajoutée.
La première étape de l’accompagnement clé en main consiste en la sélection et l’acquisition du bien immobilier. Nos experts vous aident à choisir un bien adapté à vos objectifs patrimoniaux et financiers, en prenant en compte des critères essentiels comme l’emplacement, le type de bien, le potentiel locatif et la rentabilité attendue. Vous sécurisez ainsi votre investissement, en évitant les erreurs courantes comme l’achat de biens surévalués ou mal situés. L’équipe peut vous proposer un courtier local pour le financement.
Puis vient l’étape des travaux et de l’ameublement. Vous serez mis en relation avec des artisans et entreprises du BTP rigoureusement sélectionnés par l’équipe, qui veille à la qualité des travaux et au respect des délais.
L’équipe vous propose en outre une liste complète de meubles et d’équipements, choisis en respectant un bon rapport qualité / prix, qu’elle se charge ensuite de monter et d’installer.
L’accompagnement du LMNP se poursuit sur la mise en location et la gestion locative de votre logement. Les experts s’occupent de toutes les démarches administratives : valorisation du bien sur l’annonce immobilière, organisation des visites, sélection des locataires, rédaction des baux, états des lieux, gestion des loyers et des charges…. De votre côté, il ne vous reste plus qu’à suivre votre rentabilité !
