Située au cœur des Bouches-du-Rhône, dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, Marseille possède de nombreux atouts pour un investissement immobilier. Prix au mètre carré encore accessibles, développement dynamique, projets urbains ambitieux et tension locative en constituent quelques exemples. Encore faut-il ne pas se tromper dans la sélection du bien immobilier et du quartier ! Voici nos conseils pour réussir votre LMNP à Marseille.
Quelles sont les conditions pour être LMNP à Marseille ?
Pour être LMNP à Marseille, vous devez respecter certaines conditions et être conforme à la législation en vigueur.
Les critères tenant au loueur à Marseille
Le LMNP, loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal qui vous est accordé par l’administration si vous respectez l’une des deux conditions suivantes :
- Les loyers s’élèvent à 23 000 euros par an maximum, charges comprises ;
- Les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous remplissez les deux conditions, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), avec l’application d’autres règles fiscales et sociales, comme le paiement de cotisations.
Les conditions liées au logement
Le logement doit être loué avec la liste obligatoire de meubles et de mobilier si vous faîtes de la location classique (voir le décret de 2015), avec un équipement suffisant si vous optez pour la location saisonnière.
Les formalités au greffe de Marseille pour le LMNP
Les revenus locatifs que vous percevrez de votre LMNP à Marseille feront l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous devez ainsi faire connaître le commencement votre activité de loueur en meublé à l’administration fiscale. Vous remplirez et enverrez à l’INPI le formulaire P0i dans les 15 jours suivant la première mise en location.
Vous envisagez de louer un meublé de tourisme ? Vous devez au préalable demander une autorisation temporaire de changement d’usage auprès de la mairie. Sans compensation, elle est accordée pour une durée maximale de 4 ans, pour un seul logement et pour 8 mois de location maximum dans l’année.
À savoir : l’encadrement des loyers est dans les tuyaux depuis fin 2020, mais sera vraisemblablement applicable vers 2025. Il existe déjà, mais seulement pour les relocations immédiates de biens immobiliers, pas pour les premières mises en location ou les relocations consécutives à des gros travaux ou à 18 mois d’inoccupation.
Pourquoi faire un investissement en LMNP à Marseille ?
Demande locative soutenue, bon rendement locatif, cadre de vie attractif : voici un aperçu des avantages de faire du LMNP à Marseille.
Le cadre de vie à Marseille
La cité Phocéenne bénéficie d’un climat typiquement méditerranéen avec plus de 2858 heures de soleil par an.
Plus ancienne ville de France, elle se singularise par la richesse de son patrimoine architectural et culturel, avec des monuments emblématiques comme la basilique Notre-Dame de la Garde, la cathédrale de la Major et le Vieux-Port. Ces lieux historiques, associés à une vie culturelle dynamique avec de nombreux musées, théâtres, et festivals, contribuent à créer un cadre de vie des plus attractifs.
Son environnement n’est pas en reste, avec à ses portes, le Parc National des Calanques, qui dessine des paysages spectaculaires, entre mer Méditerranée et falaises.
Marseille est une ville à la fois cosmopolite et multiple, avec une grande diversité de quartiers, chacun dévoilant son identité propre. Du très chic 8ème arrondissement, avec ses villas en bord de mer, aux quartiers plus populaires et dynamiques comme Noailles ou le Panier, vous pouvez cibler une large gamme de locataires.
Enfin, la ville entreprend de nombreux projets de rénovation urbaine, dont le plus symbolique reste le projet Euroméditerranée, qui visent à créer des éco-quartiers et le développement de nouvelles infrastructures.
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Le rendement locatif à Marseille
Comparé à d’autres grandes métropoles françaises, Marseille se distingue par ses prix immobiliers encore abordables, bien qu’en forte hausse (+27,6% sur cinq ans) et des loyers relativement élevés, qui permettent d’obtenir un bon rendement locatif.
En moyenne, la rentabilité varie de 5% à 7,5% selon l’emplacement et le type de bien. Les arrondissements périphériques comme le 3ème, 14ème et 15ème proposent les rendements les plus élevés, qui atteignent jusqu’à 9,9% pour un T1 dans le 3ème arrondissement, en raison de prix d’achat plus bas et d’une forte demande locative.
Les quartiers plus centraux et proches de la mer, plus chers à l’achat, affichent un rendement net autour de 4%, mais offrent un meilleur potentiel de valorisation à long terme.
L’affluence touristique dans la cité Phocéenne
Chaque année, Marseille attire environ 5 millions de touristes, ce qui en fait l’une des destinations les plus prisées du sud de la France. Avec ses monuments emblématiques et ses plages idylliques, la ville connaît une demande soutenue pour les locations saisonnières.
Une population estudiantine en croissance
Avec plus de 80 000 étudiants répartis dans ses multiples établissements d’enseignement supérieur, Marseille se positionne également comme un pôle universitaire majeur. L’Université d’Aix-Marseille, la plus grande université pluridisciplinaire francophone, attire chaque année de nouveaux étudiants en quête de logements.
Le dynamisme économique de Marseille
Marseille bénéficie d’une économie dynamique dans des secteurs variés comme le commerce maritime, la logistique, et plus récemment, les nouvelles technologies et le secteur tertiaire.
Le projet Euroméditerranée, qui englobe une vaste zone de développement urbain et économique, transforme la ville en un pôle d’attraction majeur pour les entreprises et les jeunes actifs. Cette vitalité économique se traduit par une demande accrue en logements, à proximité des quartiers d’affaires comme La Joliette.
Le LMNP : un choix de raison pour investir à Marseille
Étudiants, personnes en mobilité professionnelle, touristes : autant de locataires qui recherchent avant tout un logement clé en main, qu’ils peuvent investir immédiatement. La location meublée constitue donc la solution idéale pour répondre à leurs attentes et besoins.
Quels conseils pour réussir son LMNP à Marseille ?
Le LMNP en Marseille doit donner lieu à une réflexion approfondie, car si la ville est attractive, elle n’est pas exempte de nombreux risques. Vous devez ainsi vous intéresser de près à la demande locative par quartier, aux risques d’impayés, à la qualité du bâti (nombre de copropriétés sont très mal entretenues)…
Définir son projet d’investissement locatif meublé à Marseille
Vous devez choisir votre modèle d’investissement en fonction de vos objectifs financiers et patrimoniaux : bon rendement immédiat ou valorisation, avec la sélection de l’emplacement en fonction.
En outre, vous devez vous interroger sur le mode de location à privilégier : classique ou saisonnier. Rappelez-vous que dans la seconde hypothèse, vous serez limité à une location de 8 mois par an. Vous devez donc vous assurer que le prix à la nuitée et le taux d’occupation seront suffisants pour le remboursement des mensualités de prêt et le rendement.
Privilégier l’ancien au neuf
L’achat d’un appartement neuf en LMNP à Marseille présente certes des avantages, comme la conformité aux normes, notamment énergétiques, et des garanties de construction. Toutefois, le prix au mètre carré reste bien plus cher, et les biens se situent dans les quartiers périphériques, sachant que la ville est assez mal desservie par les transports en commun.
L’ancien quant à lui cumule bien des avantages : vous profitez d’emplacements premium en cœur de ville, de prix décotés et d’un potentiel de revalorisation moyennant le coût des travaux.
Bien choisir le quartier de Marseille où investir en location meublée
Encore plus que dans d’autres villes, le choix de l’emplacement reste crucial pour réussir son LMNP à Marseille. Si vous souhaitez donner une dimension patrimoniale à votre investissement, vous opterez par exemple pour le quartier Bompard, qui bénéficie d’une situation privilégiée en bord de mer et abrite des biens hauts de gamme.
Si vous visez le rendement, la Belle de Mai représente une excellente opportunité, avec ses commerces, son espace culturel et sa proximité avec la gare Saint-Charles.
Mettre en adéquation le bien immobilier avec les locataires cibles
Vous ciblez les étudiants ? Un studio ou un T4 en colocation autour des campus universitaires s’impose. Vous visez plutôt des familles ? Un T3 ou T4 sera plus adapté, dans des quartiers résidentiels comme le Prado ou Saint-Barnabé.
Préférer le régime réel pour la taxation des loyers
Pour la taxation des loyers, vous avez le choix entre 2 régime fiscaux :
- Le régime micro-BIC : applicable jusqu’à un plafond de 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé, 77 700 euros pour la location meublée classique et 188 700 euros pour les meublés classés et chambres d’hôtes, il ne vous permet pas de déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement respectif de 30 %, 50 et 71 % ;
- Le régime du réel : il vous permet de déduire l’intégralité des charges d’exploitation et de pratiquer des amortissements LMNP sur le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Si les charges se révèlent supérieures aux loyers, vous créez un déficit, reportable sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Autrement dit, vous pouvez réduire, voire effacer votre imposition sur les loyers et vous constituer ainsi un patrimoine immobilier sans grosse pression fiscale.
Une solution à privilégier : l’investissement locatif clé en main à Marseille
Vous l’avez compris, le LMNP à Marseille est une bonne idée, mais il peut nécessiter un accompagnement de A à Z pour être réussi. C’est ce que vous propose Mon Major d’Home, avec une équipe d’experts dédiée à chaque facette de votre projet, de l’élaboration de votre stratégie à la gestion locative, en passant par les travaux. Contactez-nous pour en savoir plus !
