Vous êtes loin de la France mais vous souhaitez y garder un patrimoine ?
Les expatriés sont souvent les moins bien lotis d’un point de vue bancaire, pourtant ils ne rêvent que d’une chose : exploiter leur capacité d’emprunt pour investir dans leur Home Sweet Home, la France. Petit panorama du contexte macro-économique actuel qui est un peu bizarre, mais qui est très loin d’être négatif pour les investisseurs expatriés.
📈 Emprunter en France pour bénéficier de taux réel négatif
En France et en Europe, l’inflation est forte et perdure à un haut niveau (10% en moyenne). Et pourtant nos banques sont encore capables de sécuriser des taux fixes à moins de 3% sur 20 ans ! Quand on emprunte à 3% dans un contexte où il y a 10% d’inflation, on constate tout de suite qu’il y a une opportunité de financement exceptionnelle : la différence entre l’inflation et le taux d’emprunt. Les banques nous prêtent à 3% dans un contexte à 10% d’inflation cela veut dire qu’on emprunte à des taux réel de -7%…
En clair, c’est un contexte très avantageux pour ceux qui ont la capacité d’accéder à l’emprunt avec des taux fixe à 3% dans un contexte hyper inflationniste. Il faut en profiter sachant que nous sommes dans un des pays avec les taux les plus bas aussi bien en Europe que dans le monde. En Belgique en Espagne on emprunte à 4% sur 20 ans ; Au Royaume-Uni on emprunte à 6% ; aux États-Unis on emprunte à 7%.
En France, le taux moyen est encore à 3% ! Donc nous sommes bien en deça de l’inflation et nous sommes protégés par des taux fixes.
L’avantage de faire de l’immobilier locatif financé par de la dette à taux fixe c’est qu’on a des loyers qui ont vocation à être indexé à la hausse sur l’inflation. L’IRL en France, l’indice de révision des loyers permet aux propriétaires bailleurs de réindexer le loyer sur le niveau des prix, c’est une position idéale pour un investisseur : côté dette ça baisse / côté loyer ça monte. ⚖️
Pourtant, au début de l’année 2022, les taux était en dessous de 2%, aujourd’hui ils sont à 3%, est-ce vraiment le meilleur moment pour emprunter ?
Vous pourrez toujours renégocier votre crédit quand les taux descendront à nouveau. Sur la prochaine phase baissière, vous allez pouvoir renégocier votre crédit alors que vos loyers resteront indexés à la hausse sur l’inflation et, votre dette se fera déflater.
Est-il préférable d’attendre une baisse du marché immobilier ?
Attendre coûte assez cher dans cette période où les taux sont à la hausse ; ils augmentent d’environ 0,1 % tous les mois et 0,1 % sur un crédit à 200’000 €, ça représente une hausse de 2’400 € du coût du crédit. Chaque mois d’attente dans un contexte où les taux augmentent c’est 2’400 € de plus sur le coût du crédit. Soit 2’400 € de perdu sur l’opération + le mois de loyer qu’on aura pas touché soit 1’000 € par mois, on est à 3’400 plus la perte de valeur de l’épargne à cause de l’inflation qui dort sur un compte.
Tout ça nous amène autour de 4’000 € par mois d’attente. Donc attendre coûte très cher et même ceux qui pourraient penser que les prix vont baisser, il faudrait qu’il baisse de 4’000/200’000 soit 2 %/mois ou d’ ¼ au bout d’un an, en clair, il faudrait que attendre les prix baissent plus que la hausse des coûts du crédit et que les loyers qu’on a perçu.
Ça s’est bien le rappeler, c’est un environnement bancaire ultra favorable.
Ce contexte bancaire profite d’autant plus aux expatriés.
Si vous êtes payé en devise étrangères comme l’US dollars, avec la baisse du cours de l’Euro, vous êtes plus riche! Certes on verra qu’il y a des spécificités sur l’emprunt immobilier (les dossiers d’expatriés nécessite un peu plus d’apport) mais avec un Euro faible si vous êtes payés sur les contrats locaux en US dollars ou autre monnaie, ça permet d’avoir un petit peu plus de pouvoir d’achat.
🤓 Couplé à une fiscalité qui bénéficie aussi aux expatriés
La fiscalité est au cœur des préoccupations de l’investisseur expatrié. Bonne nouvelle, elle prévoit des dispositions favorables tant sur l’imposition des revenus fonciers que pour les prélèvements sociaux.
L’imposition des revenus fonciers quand on est expatrié
Le plus souvent, il existe une convention fiscale entre votre pays d’accueil et la France. Celle-ci vous affranchit d’une potentielle double imposition, en prévoyant une taxation des revenus fonciers dans le pays source, c’est-à-dire là où ils sont générés. En l’occurrence, en France.
Selon si votre bien est proposé en location vide ou meublée, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers ou des BIC. Vous pourrez ensuite les soumettre au régime micro (micro-foncier pour la location vide, micro-BIC pour la location meublée) ou au régime du réel.
Globalement si vous êtes primo accédant, le statut LMNP est tout indiqué selon nous. Ce véhicule fiscal marche dans tous les cas ; les expatriés que ce soit un contrat français ou détachés et également pour les non résidents français.
Petit rappel! pour être Loueur en Meublé Non-Professionnel, il faut remplir au moins une des deux conditions suivantes :
- générer moins de 23 000 € de revenus locatifs
- ou générer des revenus locatifs qui soient inférieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
🌟 Il est LE régime star du paysage fiscal immobilier français : il permet de faire de l’amortissement d’amortissement.
Il permet de déduire des revenus fonciers : les locaux, les travaux, les meubles etc. sur une durée linéaire*.
Un exemple : Si vous effectuez 100’000 € de travaux, ils vont pouvoir être amortis pendant 10 ans.
100’000 € ÷ 10 = 10’000 € d’amortissement déductible tous les ans, et pour peu que je fasse 10 000 € de revenus locatifs : 10’000 € – 10’000 € = 0
Le revenu locatif fiscal est écrasé grâce à l’amortissement. Je suis protégé de l’impôt foncier.
Il y a très peu de régime fiscal qui permettent d’utiliser cet arme de défiscalisation massive et LMNP est l’un de ces régimes.
Le second régime “star” pour ceux qui dépasserai le plafond des 23 000 € de revenus locatifs : c’est la SCI à l’IS qui est tout aussi avantageuse, sauf qu’il y a une reprise des amortissements qui seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
En tant que tiers de confiance, Mon Majord’Home vous conseille et vous recommande les services d’un expert-comptable spécialiste pour vous accompagner dans vos démarches fiscales.
* En effet, pour bénéficier de la déduction de l’amortissement des locaux, du mobilier et des travaux, ces derniers doivent être inscrits à l’actif du compte de résultat transmis à l’administration comme le défini l’article 311-2 du Plan Comptable Général. Le bien loué sera alors inscrit sur le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033 C de la déclaration n°2031) au moment de déclarer vos bénéfices aux impôts.
Faut-il choisir l’option de déclaration LMNP au réel ou forfaitaire ?
Le régime forfaitaire permet de déduire de 50 % des revenus locatifs. L’imposition se fait automatiquement sur la moitié des revenus locatifs. Si vos charges représentent moins de 30 % en location vide, 50 % en location meublée ou 71 % en meublé de tourisme, et si vos revenus locatifs ne dépassent pas les seuils micro, alors vous avez tout intérêt à opter pour ce régime. Dans le cas contraire, et pour optimiser la fiscalité de votre investissement, préférez le régime du bénéfice réel.
En effet, le régime réel, permet de générer des bénéfices peu ou pas fiscalisés : c’est-à-dire de dépasser les 50 % déductible du régime forfaitaire voir même d’atteindre les 100% déductibles.
En contrepartie, vos obligations en matière de comptabilité sont plus complexes. Vous devez établir chaque année un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale (ensemble de documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable).
Pendant de très longues années, votre investissement locatif est protégé de l’impôt foncier et, cerise sur le gâteau 🍒, à la revente du bien il n’y a pas de reprise des amortissements! C’est le cas pour tous les autres régimes où l’on peut pratiquer l’amortissement mais pour le régime LMNP, l’on bénéficie du meilleur des deux mondes. D’un côté on peut amortir, déduire et écraser pendant toute la durée fiscale ces revenus locatifs et de l’autre ils ne seront pas repris à la sortie. C’est pour ça que c’est le régime star 😉
Le taux d’imposition sur les revenus des expatriés
En plus des impôts fonciers, les revenus perçus de la location d’un logement meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu au barème progressif. Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) seront ensuite imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus, et sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis.
Sauf que si vous êtes non résident… vous n’avez pas de revenus en France. L’état français appliquera une tranche forfaitaire de 20% si les revenus sont inférieurs à 27’794 €, de 30% dans le cas contraire. Si ce taux est inférieur au taux du barème progressif qui vous est normalement applicable en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) dans laquelle vous vous trouvez, alors le barème progressif doit s’appliquer.
Cependant, en tant que non-résident, vous disposez d’une option : soumettre vos revenus à un taux moyen, dès lors qu’il vous est plus favorable. Celui-ci est calculé sur la base de vos revenus de source étrangère et française, mais applicable seulement à ces derniers. Cette règle fiscale s’avère particulièrement avantageuse pour les TMI supérieures. Cela vous est nettement favorable puisque les français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% minimum ou même 41% au TMI.
Enfin, selon votre pays d’expatriation, il peut exister des conventions fiscales avec la France. Renseignez-vous !
Les prélèvements sociaux des expatriés
Tous vos revenus de source française sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. Toutefois, si vous êtes expatrié dans un pays de l’UE ou affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE, alors vous ne paierez qu’un prélèvement solidaire de 7.5 %.
✅ Les avantages d’un investissement immobilier pour un expatrié
L’investissement locatif permet notamment aux non-résidents de préparer leur retour en France à l’issue de leur période d’expatriation. Mais surtout, elle propose de dégager des revenus complémentaires et d’agrandir son patrimoine sans subir une fiscalité trop lourde.
L’investissement expatrié permet de disposer d’un pied-à-terre.
Le plus souvent, l’arrivée en retraite signe le retour des expatriés en France. Vous pourrez à ce moment-là transformer votre investissement locatif en résidence principale ou en résidence secondaire, ou continuer de percevoir les loyers sous forme de compléments de revenus. Sinon, l’investissement locatif peut aussi être conçu comme un pied-à-terre pour vos séjours dans l’Hexagone, notamment si vous avez opté pour la location saisonnière.
Enfin, l’investissement locatif pendant votre période d’expatriation vous permet d’agrandir le patrimoine que vous transmettrez ensuite à vos enfants.
La possibilité de réaliser les formalités d’achat à distance
Une fois que vous aurez trouvé le bien, vous n’êtes pas obligé de revenir en France pour l’acquérir. Le compromis de vente comme l’acte authentique de vente peuvent être signés par voie électronique ou sur procuration. Nul besoin, donc, de vous déplacer chez le notaire.
❌ Les inconvénients d’acheter en France depuis l’étranger
Tous ces avantages ne doivent pas gommer les difficultés que rencontre un expatrié pour un investissement locatif. Se trouver à des milliers de kilomètres du bien que l’on souhaite acheter ou louer peut être un vrai casse-tête. Sans compter qu’il faut réussir à obtenir un financement auprès des banques !
La recherche du bien à distance
Certes, pour trouver un logement, vous pouvez consulter des annonces en ligne, et il existe la visite virtuelle. Néanmoins, il est compliqué de se faire une idée de l’état réel du bien. Acheter sans visiter demeure donc risqué. Reste la solution de faire appel à un chasseur d’appartement, mais encore faut-il trouver l’interlocuteur de confiance… Et le rémunérer !
Le financement difficile à obtenir pour un expatrié
Obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié est difficile, mais pas impossible. Les banques se montrent particulièrement frileuses avec les non-résidents et exigeantes sur les conditions d’octroi d’un prêt.
Elles vont commencer par s’intéresser à votre pays d’accueil. Les pays de l’EEE, États-Unis, Canada ou Australie leur poseront moins de problèmes que les pays soumis à une forte instabilité politique comme l’Iran.
En outre, votre contrat de travail et votre entreprise seront déterminants.
- Si vous êtes sous contrat de travail français et détaché à l’étranger : le financement vous sera accordé sous réserve de votre capacité d’emprunt
- Si vous êtes sous contrat de travail local, mais employé par une société française : le crédit immobilier pourra être mis en place, sous conditions
- Si vous êtes sous contrat local et employé par une entreprise étrangère : vous serez exclu par la plupart des banques
- Si vous êtes à votre compte dans un pays étranger : le financement est très complexe
Si vous êtes éligible au financement, alors votre dossier sera examiné au regard des critères classiques d’obtention d’un emprunt : taux d’endettement à 33 %, capacité d’emprunt suffisante et apport personnel. S’il est d’usage de le fixer à 10 %, les banques exigent beaucoup plus pour le financement d’un investissement locatif d’expatrié : 30 % en moyenne.
Sachez qu’étant donné le risque que votre éloignement fait peser sur la banque, celle-ci vous proposera un taux d’emprunt moins avantageux par rapport à un client résident.
Enfin, vous ne pourrez pas prétendre au cautionnement d’un organisme comme Crédit Logement, qui est réservé aux résidents français. Vous n’aurez d’autre choix que de consentir une hypothèque ou une IPPD, plus onéreuses.
La mise en location à gérer depuis un autre pays
Une fois le bien acheté, il faut encore le mettre en location. Vous ne ferez pas vous-même les visites, alors même que le choix d’un locataire repose souvent sur un ressenti, sur un bon feeling. Vous devrez donc à nouveau faire appel à un professionnel, un agent immobilier cette fois-ci, pour dénicher le locataire idéal.
La gestion locative depuis l’étranger
Rédaction et signature du bail, état des lieux d’entrée et de sortie, réparation et travaux à la charge du propriétaire : la gestion locative prend du temps et suppose de se trouver à proximité du logement… Sauf à opter pour un mandat de gestion.
🦸♂️ La solution : l’investissement immobilier clé en main pour les expatriés
Vous le voyez, il n’est pas évident de faire aboutir un projet immobilier lorsqu’on est expatrié. Il existe toutefois une solution idéale : l’investissement locatif clé en main.
Chez Mon Majord’Home, nous vous proposons de bâtir sur mesure votre projet et de gérer votre bien pour vous affranchir des contraintes de l’investissement à distance.
Nous commençons par définir ensemble votre stratégie d’investisseur en fonction de vos objectifs. Nous vous proposerons ensuite un bien dans un emplacement premium, au cœur des grandes villes françaises. Nous apporterons le même soin à la réalisation des travaux et au choix du locataire. En parallèle, nos experts vous aident à obtenir votre financement dans les meilleures conditions et à optimiser votre fiscalité.
